Nur wenige offene Immobilienfonds haben genug Geld in der Kasse, um neue Gebäude zu kaufen. Der Grundbesitz Europa der Deutsche-Bank-Tochter RREEF hat gleich 100 Millionen Euro für das Unilever-Haus in Hamburg gezahlt, das komplett an den namensgebenden Konsumgüterkonzern vermietet ist. Für Sonja Knorr, Analystin bei der Berliner Ratingagentur Scope, passt der Deal ins Bild: "Fonds, die in der Lage sind, antizyklisch zu investieren, werden künftig einen Vorteil haben." Knorr hat mit der Bauhaus-Uni Weimar und Kollegen ein neues Rating für offene Immobilienfonds erstellt. Der Grundbesitz Europa bekommt die Bestnote. Allerdings ist die Note – ähnlich wie bei vielen anderen Fonds – schlechter als im vergangenen Jahr. Die Krise an den Immobilienmärkten mit sinkenden Mieten und Immobilienpreisen hat Spuren hinterlassen.
Reformpläne sorgen für Unruhe
Sechs Fonds zahlen ihren Anlegern seit vielen Monaten kein Geld mehr aus. Sie können Immobilien im derzeitigen Markt und zu den Verkehrswerten, die in den Büchern stehen, nicht verkaufen. Zwei weitere Fonds stellten die Rücknahme von Anteilsscheinen Anfang Mai ein, nachdem Referenten des Bundesfinanzministeriums ihre Reformpläne für Immobilienfonds vorgestellt hatten: Neben Kündigungsfristen tauchte die Idee auf, einen zehnprozentigen Abschlag auf die Immobilienwerte anzusetzen. Das hat Anleger vertrieben. Der Obmann der CDU/CSU-Fraktion im Finanzausschuss, Hans Michelbach, stellte klar, dass seine Fraktion den Bewertungsabschlägen nicht zustimmen werde. Alle Probleme sind damit aber nicht vom Tisch.
"Die Zukunftsfähigkeit mancher Produkte bleibt fragwürdig", sagt Knorr. Fonds, die derzeit geschlossen sind und denen ein schlagkräftiger Vertrieb fehlt, droht im schlimmsten Fall eine Abwicklung. Seitdem die Dresdner Bank von der Commerzbank übernommen wurde, trocknen die Degi-Fonds der Dresdner aus. Die Banker verkaufen jetzt lieber die hauseigenen Hausinvest-Fonds der Commerz-Real. Wie der Morgan Stanley P2 Value, nach bereits erfolgten massiven und weiterhin drohenden Abwertungen der Immobilien wieder auf die Beine kommen kann, ist unklar.
Solche Probleme hat der Grundbesitz Europa nicht. Er wird in den Deutsche-Bank- und Postbank-Filialen verkauft und hatte in diesem Jahr bereits Zuflüsse von 200 Millionen Euro. Ein Drittel des Fondsvermögens ist liquide angelegt. Das Polster ist für Anleger beruhigend, denn sie können davon ausgehen, ihre Anteile jederzeit verkaufen zu können. Da für Großanleger bereits seit 2008 eine eigene Anteilsklasse existiert, für die lange Kündigungsfristen gelten, sind plötzliche hohe Mittelabflüsse nicht zu erwarten. Allerdings können die liquiden Mittel nur zu den derzeit niedrigen Zinsen angelegt werden. Die Kreditquote des Fonds liegt mit 23 Prozent des Fondsvermögens unter dem Gruppenschnitt von 30 Prozent und weit unter den gesetzlich möglichen 50 Prozent. Die Vermietungssituation ist komfortabel, 94 Prozent der Flächen sind vermietet. Nur vier Prozent der Mietverträge laufen in diesem Jahr aus und müssen neu verhandelt werden; der Anteil an Mietverträgen, die noch über das Jahr 2020 hinaus bestehen, ist mit 28 Prozent der gesamten Mieterträge sehr hoch. Ein Schwachpunkt ist der mit 16 Prozent hohe Anteil spanischer Immobilien. Spanische Fondsgebäude wurden bereits abgewertet. Wenn sich die wirtschaftliche Lage nicht bessert, könnten weitere Abschläge drohen.
