Gewerbeimmobilien: Wie US-Immobilien deutsche Banken gefährden

Gewerbeimmobilien: Wie US-Immobilien deutsche Banken gefährden

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Beekman Tower im Bau, New York: Eurohypo und Nord/LB organisierten den Baukredit

von Heike Schwerdtfeger und Andreas Henry

In den USA drohen Milliardenverluste bei Gewerbeimmobilien – und deutsche Banken drehen heftig mit an dem gefährlich schlingernden Rad. Wie die Branche das Problem verschleiert, welche Lasten auf Wirtschaft und Börse zukommen.

Wo der zu Stein gewordene amerikanische Traum stand, klafft heute eine trostlose Lücke: Das Drake Hotel in Manhattan, 1926 gebaut, war das Zuhause von Stummfilmstars, später beherbergte es den Boxer Muhammad Ali und den Pianisten Glenn Gould. Berühmt war es in den Sechzigerjahren für das „Shepheard’s“, eine der ersten Diskotheken New Yorks, wo DJ George Hyatt herrschte, nach seinem Motto: „Wenn die Leute anfangen zu reden, drehe ich die Musik lauter.“ An einem Sonnabend des Jahres 1965 standen 1200 Menschen vor dem Drake Hotel auf der Park Avenue und begehrten Einlass in den Club. Fünf Jahre später residierte Deutsche-Bank-Aufsichtsratschef Hermann Josef Abs im Drake.

Seine Nachfolger aber halfen dabei, es plattzumachen: Die Deutsche Bank organisierte 2006 den Kredit über 418 Millionen Dollar, mit dem Harry Macklowe das Drake kaufte — und abreißen ließ. Der Baulöwe wollte einen Büroturm bauen, mit Boutiquen auf den unteren Etagen.

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Vier Jahre später verbirgt ein löchriger Bauzaun nur notdürftig eine der teuersten Baulücken der Welt. Macklowe hat sich an dem Geschäft verhoben, die Deutsche Bank beantragte im September 2008 die Zwangsvollstreckung, auch im Auftrag der Investoren, an die sie den Großteil des verpackten und aufgeteilten 418-Millionen-Kredits weiterverkauft hatte. Einige werden viel Geld verlieren: Vor wenigen Tagen kaufte Macklowe laut US-Medien mit einem neuen Partner Kreditanteile zu Billigpreisen zurück.

Immobilieninvestoren drohen gigantische Verluste

Die Geldgeber des Drake-Deals sind mit ihren Problemen nicht allein. Immobilieninvestoren in den USA drohen gigantische Verluste. So wie die Deutsche Bank haben auch andere deutsche Kreditinstitute auf dem Höhepunkt des Booms Großprojekte finanziert. Seitdem sind die Preise um 43 Prozent eingebrochen, sagt die Ratingagentur Moody’s. Viele Schuldner liegen unter Wasser – die Kredite bei Banken sind höher als der Wert der Immobilie. Die Leerstandsrate bei Büros beträgt in den USA gut 16 Prozent, in New York sind die Mieten um bis zu 45 Prozent eingebrochen. Wenn Mieten aber nicht mehr reichen, um Zinsraten zu zahlen, wird es eng.

Für Gewerbeimmobilien – dazu zählen große Bauprojekte für Apartment- und Mietobjekte genauso wie Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels und Spielcasinos – haben Unternehmen in den vergangenen fünf Jahren insgesamt 779 Milliarden Dollar Kredit aufgenommen. Das Geschäftsgebaren erinnert stark an das auf dem privaten Wohnungsmarkt, wo Millionen minderwertiger Subprime-Kredite vergeben und weiterverkauft wurden. Als die schwachbrüstigen US-Schuldner die Hauskredite nicht mehr bedienen konnten, crashte der Kreditmarkt – die Finanzkrise begann.

Ähnlich wie schnöde Eigenheimdarlehen verpackten findige Banker auch Gewerbeimmobilienkredite in undurchschaubare Pakete. Die Banken reichten die Bündel weiter und hielten deren Risiken so aus ihren Bilanzen. Das Versteckspiel führte dazu, dass Banker Kredite vergaben, die sie nicht verteilt hätten, falls die Darlehen auf ihren Büchern hätten bleiben müssen. In den kommenden Jahren müssen enorme Summen umgeschuldet werden. Doch weil Immobilien-Sicherheiten stark an Wert verloren haben, werden viele Investoren keine neuen Kreditgeber finden.

"Unmöglichkeit, bestehende Kredite zu refinanzieren"

Gewerbeimmobilien gelten deshalb als der nächste Gewittersturm, der Wirtschaftswachstum und Bankbilanzen treffen könnte. Wenn der Blitz einschlägt, erschüttert er auch die Börsen, vor allem die Banktitel. Auch wegen der „wachsenden Ausfälle bei Gewerbeimmobilien-Krediten“ hält Vermögensverwalter Bert Flossbach Bankaktien für uninteressant: Zu unwägbar seien die Gefahren.

„Wegen des Problems der Gewerbeimmobilien-Kredite droht ein Rückschlag am Aktienmarkt“, sagt Jörg Märtin, der für Georgieff Capital deutsche Unternehmen bei Börsengängen und Kapitalerhöhungen berät. Selbst Börsen-Optimisten wie David Kostin, für US-Aktien zuständiger Stratege bei Goldman Sachs, hält US-Gewerbeimmobilien für „ein echtes und ernsthaftes Problem“. Immer mehr Kredite würden ausfallen, deshalb mache er sich Sorgen um die US-Regionalbanken.

„Das größte Problem ist die Unmöglichkeit, bestehende Kredite zu refinanzieren“, sagt Kostin. „Es gibt einfach keine Käufer für verbriefte Immobilienkredite.“ Wenn Banken Kredite verlängern würden, blieben sie also auf dem Risiko sitzen. Tatsächlich wurden in den zwölf Monaten bis November 2009 nur 48 Milliarden Dollar in verbriefte Immobilienkredite („Commercial Mortgage Backed Securities“, CMBS) investiert. In den zwölf Monaten bis Oktober 2007 waren es dagegen 547 Milliarden Dollar — elf Mal so viel. Der Markt liegt am Boden. „Das Problem wird von den optimistischen Aktien-Investoren ignoriert, viele wissen nicht, was CMBS heißt“, sagt der ehemalige JP-Morgan-Banker Märtin. „Aber das kann sich schnell ändern. Vor zwei Jahren wusste auch kaum jemand, was Subprime-Immobilien sind.“

Bedrohung für das gesamte Finanzsystem

„Die Probleme bei Gewerbeimmobilien schaffen ein bedeutendes Risiko für das gesamte Finanzsystem“, warnte auch Kenneth Rosen von der Berkeley-Universität vor wenigen Tagen bei einer Anhörung des US-Kongresses. Er schätzt, dass der Crash in den kommenden Jahren 800 bis 1000 Milliarden Dollar an Eigenkapital und Krediten vernichten wird. Die Verluste werden nach und nach sichtbar, wenn Unternehmen beim Versuch scheitern, ihre Schulden zu refinanzieren. „Es drohen immer mehr Insolvenzen von Immobiliengesellschaften, was die sich mühsam stabilisierenden Finanzmärkte erneut belasten könnte“, sagt Andreas Busch, Ökonom beim Anleihefonds-Anbieter Bantleon.

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