GSW-Börsengang: Wie Goldman alte Berliner Wohnungen an die Börse bringt

GSW-Börsengang: Wie Goldman alte Berliner Wohnungen an die Börse bringt

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Ulrich Nußbaum, Finanzsenator von Berlin, setzte für die Zustimmung zum Börsengang der Wohnungsbaugesellschaft GSW eine Zahlung von 30 Millionen Euro für die Landeskasse durch

Berlins Wohnungsverwalter GSW soll an die Börse, der Berliner Senat gab grünes Licht. Der Besitzer Goldman Sachs wirbt jetzt mit sechs Prozent Dividendenrendite. Doch ob es die gibt ist unsicher.

Immobilien-Geschäfte mit Goldman Sachs waren für viele Kunden sehr teuer: Wegen ihrer dubiosen Rolle beim Verkauf eines Immobilienkredit-Portfolios unter anderem an die später kollabierte deutsche Bank IKB hat die US-Bank derzeit eine Klage der US-Börsenaufsicht wegen Wertpapierbetrugs am Hals.

In Frankfurt gab Goldman Sachs heute den Startschuss für die Werbetour zu einem neuen Immobilienangebot. Am 7. Mai soll der ehemals gemeinnützige Berliner Wohnungsverwalter GSW an die Börse gehen. Der Verkauf von Aktien soll 140 Millionen Euro für die GSW bringen, hauptsächlich zum Abbau von Schulden. Weitere 320 Millionen fließen zur Mitte der auf 15 bis 18,50 Euro festgelegten Preisspanne an die Altaktionäre um Goldman Sachs und die Private-Equity-Gesellschaft Cerberus, benannt nach dem Höllenhund aus der griechischen Mythologie. Nach dem Börsengang sollen rund 63 Prozent der Aktien in Streubesitz, also breit bei Aktionären gestreut, sein.

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Hohe Immobilienbewertung

Das Hauptrisiko für Investoren ist, dass die GSW ihre Immobilien unrealistisch hoch bewertet haben könnte. Die Verkaufsargumente der Konsortialführer Goldman Sachs und Deutsche Bank: Die GSW werde profitabel sein und 65 bis 70 Prozent der Kapitalflüsse aus dem operativen Geschäft ("Funds from Operations") ausschütten.  So werden die GSW-Aktie "sechs Prozent oder mehr Dividendenrendite" bringen, sagte Christoph Stanger, der bei Goldman Sachs für Börsengänge im deutschsprachigen Raum zuständig ist. Die Preisspanne biete einen Bewertungsrabatt von 27 bis 38 Prozent auf den Wert der GSW-Immobilien von 2,6 Milliarden Euro, den Immobilienspezialist CB Richard Ellis (CBRE) errechnet hat. Allerdings ist bei dieser Bewertung Vorsicht geboten, denn CBRE wurde für das Gutachten von der GSW bezahlt. Bei Kredit-Ratingagenturen hat die Finanzkrise gezeigt, dass Bewertungshäuser ungern etwas Schlechtes über die Auftraggeber schreiben, von denen sie bezahlt werden.

Erst im vergangenen Jahr hat die GSW ihre Immobilien auf dem Papier kräftig aufgewertet. Ob die GSW im Zweifelsfall die Immobilien auch für diesen Wert verkaufen könnte, ist ungewiss. In der Vergangenheit habe die GSW bis auf Einzelfälle stets oberhalb der angenommenen Bewertungen verkauft, sagte Finanzchef Andreas Segal.

Hohe Schulden, altes Gemäuer

Das zweite große Risiko für Investoren sind die Schulden des Unternehmens. Die GSW hat 1,63 Milliarden Euro Schulden. Das sind 63 Prozent des von CBRE errechneten Immobilienwerts. Durch das frische Geld von der Börse soll die Verschuldung auf 58 Prozent des geschätzten Immobilienwerts sinken. Einen Kredit über 900 Millionen Euro will GSW-Finanzchef Segal mit dem Geld von der Börse auf 830 Millionen Euro verringern und dann rasch umschulden - allerdings muss die GSW dafür dann höhere Zinsen zahlen. Wie viel höher, das konnte oder wollte Segal bei der Pressekonferenz auf Nachfrage nicht sagen.

Das dritte große Risiko für GSW-Aktionäre ist das Risiko unerwartet hoher Sanierungskosten. Denn die Immobilien der GSW sind nicht mehr ganz taufrisch, vorsichtig gesagt. 37 Prozent der Häuser wurden vor 1950 gebaut, weitere 32 Prozent zwischen 1950 und 1969. In der Berliner Lokalpresse finden sich Berichte über "massiven Sanierungsrückstand". So berichtete der Berliner Kurier vor zwei Wochen über den GSW-Mieter Michael Ertelsberger,  der seit 1972 mit seiner Frau in der Alexandrinenstraße in Kreuzberg lebt. „Obwohl unser Haus das älteste in der ganzen Springprojekt-Siedlung ist, hat die GSW hier keinerlei Sanierungen vorgenommen“, sagt der pensionierte Sozialarbeiter. So gebe es keine Wärmedämmung, "das Hausdach leckt und der Putz bröckelt", berichtet der "Berliner Kurier" weiter.

Unerwarteter Sanierungsbedarf war für das Unternehmen in der Vergangenheit bereits der Grund für finanzielle Verwerfungen: Bei der Pressekonferenz räumte GSW-Vorstandsmitglied Jörg Schwagenscheidt ein, dass unerwartet hohe Sanierungskosten bei einem dazugekauften Objekt der Grund waren, dass zwischenzeitlich die Auflagen eines Kredits nicht erfüllt worden waren. Die GSW teilt dazu mit, dass neunzig Prozent des Immobilienbestands "saniert oder teilsaniert" seien. Wobei das Wort "teilsaniert" erahnen lässt, dass auch hier noch das ein oder andere nötig werden könnte. In den vergangenen Jahren habe die GSW durchschnittlich 13 Euro pro Quadratmeter in die Instandhaltung investiert und wolle das auch in Zukunft tun, sagte Vorstandsmitglied Schwagenscheidt.

Dass die GSW auf lauter Immobilien-Perlen sitzt, behauptet auch im Vorstand niemand. "Wir bedienen mit unseren Wohnungen die untere Hälfte des Markts in Berlin", sagt Vorstandschef Thomas Zinnöcker. Wegen der somit eher einkommensschwachen Kundschaft ist der Raum für Mieterhöhungen begrenzt - auch wenn die GSW stolz von ihrem Mieterhöhungskurs berichtet.

In früheren Zeiten habe der gemeinnützige Auftrag der GSW darin gelegen, kostenünstigen Wohnraum in gutem Zustand vorzuhalten, damals habe es eher keine Mieterhöhungen gegeben, so Vorstandsmitglied Schwagenscheidt. "Heute ist das genau umgekehrt, sie erhalten als Mieter im Schnitt alle zwei Jahre eine Mieterhöhung", so der Manager.

Genau darin liegt das vierte große Risiko für GSW-Investoren: Die Privatisierung der Wohnungsgesellschaft gilt bei Teilen der Berliner Politik inzwischen als Fehler. Schon für die Zustimmung zum Börsengang setzte Berlins Finanzsenator Ulrich Nußbaum eine Zahlung von 30 Millionen Euro zugunsten des Landeshaushalts durch. Kein gutes Omen, denn das Unternehmen muss bei seinem Geschäft täglich mit der Berliner Politik zusammenarbeiten. Schon deshalb, weil der Staat für viele Kunden der GSW die Miete zahlt. Da wäre eine hohe Dividende bei manchem Beobachter vielleicht gar nicht so gern gesehen.

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