Am kommenden Samstag wollen Andrea und Frank Möller noch einen letzten Versuch starten. Der 38-jährige Grafiker blättert frustriert durch ein Dutzend Annoncen aus dem Internet, die er ausgedruckt hat. Seit über einem Jahr versucht das Paar, eine Wohnung in Berlin zu kaufen. Doch das wollen derzeit viele. „Wir haben alles versucht“, sagt Möller, „Internet, Anzeigenblättchen, Zwangsversteigerungen, Makler.“ Doch immer wieder werden sie überboten. „Drei Mal hatten wir uns schon mit dem Makler per Handschlag geeinigt“, erzählt er. „Immer bekamen wir kurz darauf einen Anruf, ein anderer Käufer habe noch mal deutlich mehr geboten.“
Deutschlands Wohnimmobilienmarkt ist aus seinem Dornröschenschlaf erwacht. „Es könnten viel mehr hochwertige Eigentumswohnungen in den Ballungsräumen verkauft werden, als im Angebot sind“, sagt Jürgen Schick vom Maklerverband IVD. Dabei geht es den meisten Käufern gar nicht um die eigenen vier Wände. „Es gibt eine gestiegene Nachfrage privater Kapitalanleger nach vermieteten Eigentumswohnungen und Mietshäusern, außerdem stark gestiegenes Interesse von reichen Familien und Fonds“, sagt Schick.
Kapitalanleger suchen im Betongold vor allem Schutz vor Inflation. Doch nicht immer sind Immobilien die Lösung. Nicht jeder will sein Vermögen komplett in ein Haus stecken. Immobilien sind wenig liquide: Wer einmal drin ist, kommt nur schwer wieder raus. Wertverluste an kaum gefragten Orten schrecken ebenso ab wie Ärger mit Mietern. Ärger gibt es häufig auch mit geschlossenen Fonds, bei denen bis zu 20 Prozent der Anlagesumme für Verwaltung und Vertrieb draufgehen. Offene Immobilienfonds sind zwar liquider, investieren aber kaum in Wohnimmobilien – und sind längst nicht mehr die Witwen- und Waisenpapiere, als die sie jahrelang verkauft wurden.
Eine Alternative sind Aktien von Immobiliengesellschaften. Anleger genießen einen gewissen Inflationsschutz und bleiben liquide, weil sie Aktien über die Börse verkaufen können. Wer die richtigen findet, kann mit wenig Kapital von Wertzuwachs und steigenden Mieten profitieren, in Deutschland und weltweit.
Großinvestoren kommen
Der Trend zu höheren Immobilienpreisen in Ballungsräumen dürfte anhalten. So haben Versicherungen und Investoren, wie der 450 Milliarden Dollar schwere norwegische Pensionsfonds, angekündigt, künftig mehr in deutsche Wohnimmobilien zu investieren. „Ausländische Großinvestoren fliegen zwar nicht, wie 2004, mit dem Hubschrauber über Berlin und deuten mit dem Finger auf ganze Blocks, die sie kaufen wollen“, sagt Kai Malte Klose, Immo- bilienaktienanalyst für die Berenberg Bank in London, „aber einzelne Fonds wie jüngst American Eagle aus den USA fragen wieder deutsche Wohnimmobilien nach. “
Die neue Leidenschaft für Liegenschaften schlägt sich in den Verkaufszahlen nieder: BHW und LBS verzeichneten 2009 gegenüber 2008 10 bis 13 Prozent mehr Umsatz; die Verkaufspreise lagen zwischen 9 und 12,5 Prozent höher. „2010 und 2011 werden eigenkapitalstarke Anleger weiter verstärkt Wohnungen kaufen“, sagt Tobias Just, Leiter Immobilienanalyse der Deutschen Bank.
Neben Niedrigzinsen lässt die Sorge vor Geldentwertung die Anleger in Immobilien flüchten. „Diese Angst überlagert gerade bei älteren Wohlhabenden derzeit alle anderen Aspekte der Geldanlage“, sagt Joachim Schäfer vom Vermögensverwalter PSM. Die Sorge ist nicht ganz unbegründet: Um die Finanz- und Schuldenkrise zu bekämpfen, drucken Notenbanken neues Geld. Das hat in der Vergangenheit oft zu höherer Inflation geführt. Immobilienbesitz schützt vor der Geldentwertung – vor allem, wenn Immobilien mit langer Zinsbindung fremdfinanziert werden: Der Wert der Immobilie bleibt, während sich der Hypothekenkredit real, also nach Abzug der Inflation, entwertet.
Doch nicht überall geht die simple Gleichung Immobilie = Inflationsschutz auf. Auf dem Land, vor allem im Osten, sind viele Immobilien unverkäuflich. Es fehlt an Familien und Berufstätigen als Käuferschicht – und Kapitalanleger wurden im Harz oder Thüringer Wald noch nicht gesichtet. „In einigen Gegenden stehen viele Objekte seit zehn Jahren zum Verkauf, eine solche Immobilie als Inflationsschutz ist sinnlos, weil man sie nie wieder los wird“, sagt Andreas Schulten, Vorstand beim Marktforscher BulwienGesa. Selbst eine vermietete Immobilie ist kein Selbstläufer; Mietern kann bei steigenden Lebenshaltungskosten das Geld ausgehen.
Hinzu kommt: „Viele Kunden haben Ärger mit Mietern oder wollen keine weitere Immobilie, weil sie bereits eine besitzen“, sagt Alfred Roelli von der Genfer Bank Pictet. Zudem ist das Kapital örtlich gebunden und dem Zugriff des Fiskus, der in Krisen Steuern erhöht, ausgeliefert.
Wer Sachwert und Liquidität kombinieren will, landet bei Aktien. Deren Kurse ziehen an (Chart Seite 94): „Immobilienaktien sind klassische Spätzykliker, die erst gegen Ende einer Konjunkturerholung ins Laufen kommen“, erklärt Roger Degen, Experte für Immobilienaktien bei Julius Bär in Zürich, „was ihnen heute sicherlich hilft, sind die attraktiven Dividendenrenditen.“
Schwankungen müssen Anleger aber aushalten: „Immobilien sind ein kapitalintensives Geschäft“, sagt Klose, „als sich die Finanzierungskonditionen für die Branche ab 2007 verschlechterten, stürzten viele Aktien ab.“ Unternehmen hatten zu hohe Kredite aufgenommen, Bestände zu teuer eingekauft und in der Bilanz zu optimistisch bewertet. Anfang 2009 kämpften dann zahlreiche Immobilienunternehmen ums Überleben, weil die Refinanzierung auslaufender Kredite durch die Banken wankte. Vivacon und Colonia Real Estate etwa mussten ihre Portfolios drastisch abwerten. Vivacon notierte 2006 noch bei 45 Euro, heute bei 50 Cent.
Die aktuellen Niedrigzinsen helfen den Immobilienunternehmen aber. Für ihre Käufe oder Bauprojekte sind sie auf Bankkredite angewiesen, oft arbeiten sie zu 75 Prozent mit Fremdkapital. Vergeben Banken Darlehen bereitwillig zu niedrigeren Zinsen, fällt für die Unternehmen mehr Gewinn ab. „Dank der niedrigen Zinsen kommen wir schon mit geringerem Fremdkapitalanteil auf gute Gewinne“, erklärt Florian Lanz, Vorstandschef von Estavis. Firmen sichern sich jetzt langfristig die niedrigen Zinsen. Ende September verlängerte etwa die Deutsche Wohnen vorzeitig Kredite über 255 Millionen Euro.
Quote von Schulden zu Vermögenswerten
Eine Faustregel bei der Vergabe neuer Darlehen ist die Quote von Schulden zu Vermögenswerten. Wenn sie bei 60 bis 65 Prozent liegt, sind Banken normalerweise bereit, neue Kredite herauszureichen. „Bei gesunden Immobilien mit ausreichendem Cash-Flow werden die Banken schon aus Eigeninteresse die Refinanzierung mitmachen“, meint Immobilienanalyst Frank Neumann vom Bankhaus Lampe. Gagfah etwa muss bis 2013 noch mehr als fünf Milliarden Euro Kredite refinanzieren. Problematisch werden könnte es, wenn das Zinsniveau anfängt zu steigen und die Refinanzierung noch nicht sicher ist. Das ist wohl der Grund, warum viele Vorstände sich derzeit beeilen, die Anschlussfinanzierung bei den Banken schon vor dem eigentlichen Fälligkeitstermin in trockene Tücher zu bekommen.
Noch schwieriger als die Refinanzierung auslaufender Kreditlinien fällt es, neue Investitionen zu stemmen und Kaufchancen zu nutzen. Hier sind Unternehmen mit einem hohen Eigenkapitalanteil wie Conwert oder einem guten Zugang zu Eigenkapital im Vorteil. Für Letzteres sorgt bei TAG Immobilien Rolf Elgeti. Der ehemalige Star-Analyst in der Londoner City hängte seinen Job als Chefstratege bei ABN Amro an den Nagel und ist seit Juni 2009 Vorstandschef des Immobilienkonzerns. Elgeti ist auf den Finanzmärkten bestens vernetzt. Das erleichtert den Zugang zu Kapital. Eingesetzt werden die Mittel vor allem für Zukäufe von Wohnimmobilienfirmen.
Denn Elgeti will seine TAG zum reinen Wohnimmobilien-Bestandshalter umbauen. TAG beteiligte sich mit 15 Prozent an Estavis, übernahm 97 Prozent an FranconoWest und plant den Einstieg bei Colonia Real Estate. Mit mehr Wohnungen im Bestand lässt sich die interne Anlageverwaltung effizienter nutzen. Zudem winken Buchgewinne, weil die Kaufpreise unter dem Buchwert lagen.
Auch konservative Privatanleger sollten ihren Schwerpunkt auf Aktien legen, die in Wohnimmobilien investieren. Zwar hatten Immobilienanleger in den vergangenen Jahren wenig Grund zur Freude. Deutschlandweit reichten die Preiszu-wächse in den vergangenen 20 Jahren nicht einmal, um die Inflation auszu-gleichen. Gerade die frühere Schwäche macht den Markt nun aber interessant: Anders als in Spanien, Irland oder den USA, wo sich die Preise erst vervielfacht hatten und dann einbrachen, hielt sich Deutschland stabil.
Die Aussichten auf Preissteigerungen sind trotz der in den kommenden Jahren rückläufigen Bevölkerungszahl gut (siehe Seite 94). Von steigenden Immobilienpreisen würden vor allem Unternehmen mit großem eigenem Bestand profitieren. In Deutschland ist nach der Gagfah mit 160 000 Wohnungen die Deutsche Wohnen einer der großen Bestandshalter. Insgesamt hat sie fast 50 000 Wohnungen, vor allem in Berlin und Frankfurt. Bei ihren Mietern konnte sie im ersten Halbjahr Mietsteigerungen von durchschnittlich 2,7 Prozent durchsetzen, der Leerstand sank auf drei Prozent. Gemessen an den Vergleichsmieten sollten noch weitere Mietsteigerungen möglich sein.
Trotz guter Rahmenbedingungen sind Immobilienaktien aber immer noch Aktien; Anleger sollten genau auf Management und Bilanz der Unternehmen achten. „Zwar hat sich die Finanzierungsseite für alle seit der Finanzkrise entspannt, und so drastische Einbrüche wie 2008 sind kaum wieder zu erwarten. Aber die Zinsen können auch wieder steigen, die Finanzierung für die Firmen teurer werden“, sagt Ulrich Kaffarnik, Vorstand bei DJE-Kapital.
Nicht ganz zu Unrecht gelten Immobilienaktien bei vielen Anlegern auch als intransparent. „Für einen Ausländer ist ein großer deutscher Bestandshalter kaum analysierbar“, meint Degen von Julius Bär, „woher soll er wissen, ob ein Wohngebäude in einer guten Lage steht und damit korrekt bewertet ist?“ Die Branche hat ihre eigene Kennziffer entwickelt, den Net Asset Value (NAV). Dahinter verbirgt sich der aktuelle Wert aller Immobilien und Beteiligungen abzüglich der Schulden der Gesellschaft. Er wird oft ins Verhältnis gesetzt zum Börsenwert; theoretisch sieht der Anleger auf einen Blick, ob das Unternehmen an der Börse mehr kostet, als sein Portfolio wert ist, oder ob es mit einem Abschlag gehandelt wird (Tabelle Seite 100). „Anleger haben aber keinen Zugriff auf den NAV“, sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Uni Regensburg. Es gibt keine Garantie, dass der Börsenwert irgendwann dem NAV entspricht.
„Viele Investoren betrachten den NAV noch mit Skepsis“, sagt Patrick Kiss, Leiter Investor Relations bei der Deutschen Euroshop. Der NAV beruht meist auf Gutachten, nicht auf tatsächlichen Verkaufspreisen. Viele Immobilienaktien werden immer noch mit Abschlägen auf den NAV gehandelt. Gagfah und Colonia Real Estate etwa notieren 50 Prozent unter ihrem ausgewiesenen Substanzwert. Die Abschläge könnten auf drohenden Abschreibungsbedarf hindeuten. „Doch wenn man die Preise der letzten Block-Transaktionen, bei denen an Großinvestoren verkauft wurde, als Indikator nimmt, kommt man zu dem Schluss, dass die NAVs inzwischen ganz realistisch sind“, meint Klose.
Anders als bei den Wohnungen ist auf dem Markt für Büroflächen noch keine Trendwende spürbar. Das zeigt sich sowohl bei den offenen Immobilienfonds als auch bei der größten deutschen Immobilien-AG, der IVG. Risikoreiche Projektentwicklungen und eine hohe Verschuldung von 70 Prozent des Immobilienwerts hatten die Bonner 2008 ins Wanken gebracht. 2009 machte die IVG 158 Millionen Euro Verlust, Vorstände mussten ihren Hut nehmen. Sal. Oppenheim, lange Zeit IVG-Großaktionärin, war keine Hilfe: Weil sie wegen der Arcandor-Insolvenz selbst bis zum Hals im Schlamassel steckte, hing ein möglicher Notverkauf ihres IVG-Pakets monatelang wie Blei am Kurs des Bonner Immobilienfinanzierers.
REIT oder Offener Immofonds?
Eine Sonderform der Immobilienaktie sind Reits, börsennotierte Immobilien-fonds. Ein Schmankerl: Die Ausschüttungen der Reits sind auf Unternehmensebene steuerfrei; nur die Anleger müssen sie privat versteuern. Doch die Auswahl an Reits ist, anders als in vielen Ländern, in Deutschland klein. Mit Alstria, Hamborner und Fair Value haben es bisher nur drei Reits aufs Börsenparkett geschafft. Leider dürfen deutsche Reits per Gesetz zudem noch immer nicht in Wohnimmobilien investieren. Ein Vorzug des Reit gegenüber dem offenen Immobilienfonds ist, dass der Verkauf von Anteilen nicht zu Liquiditätsproblemen führen kann. Die Aktien wechseln den Besitzer, der Reit selbst muss aber keine Anteile zurücknehmen. Dadurch ist er nicht zu Notverkäufen gezwungen – wie die eingefrorenen Immobilienfonds, denen die Anleger weglaufen.
Weniger riskant sind Gesellschaften, die komplett auf Einkaufsimmobilien setzten. „Im Gegensatz zu den Büroimmobilien gab es bei den Shoppingcentern in Deutschland in der Krise keinen Einbruch, wenn man einmal vom schleichenden Tod des alten Warenhauses absieht“, sagt Klose. Shoppingcenter schließen Mietverträge mit zehn Jahren Laufzeit oder mehr ab, so sind die Einnahmen gut planbar und sehr stabil. Wenn die Center in Regionen mit kaufkräftiger Kundschaft stehen, können die Firmen hohe Dividenden ausschütten. Beim europäischen Einkaufsimmobilien-Marktführer Unibail-Rodamco beträgt die Dividendenrendite trotz des Kursanstieges von gut 90 Prozent seit Anfang 2009 noch immer 5,5 Prozent.
Deutlich kleiner ist die Deutsche Euroshop. Sie investiert bevorzugt in Mittelstädten wie Hameln, Passau oder Wetzlar. „In München sind die Flächenpreise viel zu hoch“, erklärt IR-Manager Kiss, „entscheidend ist aber nicht nur die Kaufkraft der Kunden am Standort selbst, sondern der lokale Konkurrenzdruck und die Größe des Einzugsgebiets.“ Und das sei in Passau oder Hameln enorm, die Konkurrenz am Ort viel kleiner als in den Metropolen. „In Wetzlar haben wir den einzigen MediaMarkt oder H&M als Mieter, in München gibt es alles viermal“, erklärt Kiss.
In den vergangenen zehn Jahren zahlte die Deutsche Euroshop stets eine lukrative Dividende, auch im Krisenjahr 2009. Hohe Kursgewinne sollten Anleger allerdings nicht erwarten. Shoppingcenter-Betreiber sind solide – aber eben auch berechenbar.
Nicht nur in Deutschland, sondern weltweit treiben die niedrigen Hypothekenzinsen und die Flucht der Anleger in Sachwerte die Immobilienpreise, vor allem in den Schwellenländern mit junger, wachsender Bevölkerung. Dort profitieren die Immobilienmärkte von mehreren Faktoren. Zum einen wird die einheimische Bevölkerung kaufkräftiger, zum anderen fließt mehr internationales Kapital in diese Märkte. Von Zuwanderung profitiert auch der australische Wohnungsmarkt. Marktführer Stockland etwa hat im Geschäftsjahr 2009/10 22 Prozent mehr umgesetzt als im Jahr davor. Stockland betreibt Shopping-Malls, kaufte und baute aber 2009 auch 12.000 Wohnhäuser und stieg ins Geschäft mit dem betreuten Wohnen für Senioren ein.
In Asien differenzieren
„Immobilien in Asien sind langfristig wegen der guten Wirtschaftsaussichten und Demografie interessant“, meint Kaffarnik, „kurzfristig ist aber speziell der chinesische Markt überhitzt.“ In China stiegen die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren schon rasant. Wie stark genau, weiß niemand, denn viele Wohnungen gehen unter der Hand weg. Sie werden als Spekulationsobjekt sofort nach dem Erwerb weiterverkauft. Die chinesische Regierung hat dies untersagt, um den Markt abzukühlen. Experten schätzen den Preisanstieg in Städten wie Shanghai oder Shenzen dennoch auf mehr als zehn Prozent – pro Monat.
In Hongkong ist eine Reihe von Reits an der Börse gelistet, mit denen westliche Anleger vom chinesischen Immo-Boom profitieren können. Eine etwas weniger riskante Alternative sind Fonds. „Mit Einzelaktien in Hongkong sollten Anleger inzwischen vorsichtig sein“, meint Kaffarnik, „die Zinsen in China könnten weiter steigen und die Preise für die Wohnungen zurückgehen.“
Am Ende droht so den chinesischen Wohnungsunternehmen womöglich das, was ihre deutschen Pendants gerade mühsam hinter sich gelassen haben.
