DÜSSELDORF. Noch nie in ihrer mehr als 50-jährigen Geschichte standen offene Immobilienfonds vor so großen Veränderungen wie in diesem Jahr. In wenigen Tagen wird das Bundesfinanzministerium präzisere Vorschläge vorlegen, wie künftig Fondsschließungen vermieden werden können. Zur Diskussion stehen eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren und Kündigungsfristen von bis zu zwei Jahren.
Die Regierung reagiert damit darauf, dass zeitweise zig Tausend Immobilienfondsanleger ihre Anteile nicht wie eigentlich vorgesehen börsentäglich gegen Geld tauschen konnten. Im Oktober 2008 lagen 34 Mrd. Euro fest, zurzeit sind es neun Mrd. Euro. Das sind etwa elf Prozent des Geldes, dass risikoscheue Sparer in diese Fonds gesteckt haben.
Und immer wieder kommen Nachrichten, die Fondsanleger beunruhigen. So in der vergangenen Woche, als zunächst bekannt wurde, dass Anleger von Mega-Fonds amerikanischer Investmentbanken Milliarden Dollar verloren haben und anschließend auch ein Produkt der Deutschen Bank Negativschlagzeilen machte.
Wie geht es weiter mit den offenen Immobilienfonds? Das Handelsblatt beantwortet die wichtigsten Fragen für Anleger:
Die Immobilienfonds von Morgan Stanley, Goldman Sachs und Deutsche Bank haben hohe Verluste erlitten. Ist bei Offenen Immobilienfonds mit vergleichbaren Verlusten zu rechnen?
Nein. Die in Probleme geratenene Produkte der Großbanken werden zwar Fonds genannt, sind aber eigentlich Gesellschaften, die mit den Geldern von Großanlegern wie Versicherungen und Altersvorsorgeeinrichtungen in Immobilien investieren. Eine solche Gesellschaft kann durch Abschreibungen auf ihre Immobilien rechnerisch ihr gesamtes Eigenkapital verlieren. Diese Gefahr ist dann sehr groß, wenn ihre Gebäude hoch fremdfinanziert wurden - was vielfach der Fall ist. Wenn die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die Kosten für die Bewirtschaftung der Gebäude und die Zinszahlungen zu tragen, droht diesen Investmentvehikeln Insolvenz.
Dagegen ist der komplette Verlust der Einlage oder eine Insolvenz bei einem offenen Immobilienfonds praktisch ausgeschlossen. Die wesentlichen Unterschiede: Die Einlagen sind Treuhandvermögen. Die damit gekauften Liegenschaften dürfen maximal zu 50 Prozent beliehen werden - eine Grenze, von der die meisten Fonds weit entfernt sind. Die Fonds müssen mindestens fünf Prozent liquide Mittel halten. Der Verband empfiehlt sogar zehn Prozent. Die Einhaltung dieser und weiterer Anlagevorschriften wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) kontrolliert.
Auf der nächsten Seite lesen Sie, ob Verluste bei offenen Fonds ausgeschlossen sind, wer über die Bewertung der Fondsimmobilien entscheidet und wie verlässlich diese Bewertungen sind.
Sind Verluste offener Immobilienfonds ausgeschlossen?
Keineswegs, wie die Praxis zeigt. Beim Fonds "Euro Immo-Profil" von iii Investments sind die Abwertungen schon lange höher als die Mieterträge, sodass Anleger Geld verlieren. Denn die Abwertung verringert die Anteilspreise. Besonders hoch sind die Verluste des "Morgan Stanley P2 Value", der seinen gesamten Bestand im Juli 2009 auf einen Schlag um 10,4 Prozent abwertete, was bis heute nachwirkt. Dies war die höchste Abwertung eines Privatanleger-Fonds, hat aber seine Existenz nicht bedroht. Im Gegensatz dazu hätten die Anteile bei einem mit 90 Prozent nicht einmal untypisch hoch fremdfinanzierten Investmentvehikel ihren Wert zu 100 Prozent verloren.
Wer entscheidet, ob abgewertet wird?
Unabhängige und von der BaFin akzeptierte Immobiliensachverständige bewerten jede Fonds-Liegenschaft mindestens einmal im Jahr, allerdings nicht alle zu einem Stichtag. Die Bewertungen werden über das Jahr verteilt. Das verhindert große Sprünge der Anteilspreise, wie sie beim P2 Value durch die Neubewertung zu einem Stichtag auftraten. Manchmal kompensieren Aufwertungen in einem Land Abwertungen in einem anderen. In diesem Jahr dürften Wertsteigerungen in London Abschreibungen anderenorts gegenüber stehen.
Offene Immobilienfonds werten häufig weniger stark ab als andere Investmentvehikel. Sind die Immobilienwerte der Fonds dennoch korrekt?
Darüber wird seit Jahren gestritten. Richtig ist, dass das für die Fonds vorgeschriebene Bewertungsverfahren die Werte glättet. So ist für die Gutachter beispielsweise nicht die aktuelle, sondern die sogenannte nachhaltig erzielbaren Miete maßgebend. Die Folge: Weder bei steigenden noch bei fallenden Mieten gehen die Bewertungen voll mit. Es gilt: Je höher die Miete, desto höher der Wert. Ob die Gutachter über den ganzen Bestand hinweg richtig liegen, lässt sich auch durch Immobilienverkäufe nicht zweifelsfrei klären. Denn von Gesetzes wegen dürfen Fonds nicht unter Wert verkaufen. Wieviele Objekte der Fondsmanager gerne verkaufen möchte, es aber wegen zu hoher Werte nicht kann, erfahren Anleger nie.
Auf der nächsten Seite erfahren Sie, ob in diesem Jahr mit Abwertungen zu rechnen ist, wie Laien Risiken in einem Fonds erkennen und ob Europa- oder Globalfonds die besseren Anlagen sind.
Ist in diesem Jahr mit weiteren Abwertungen zu rechnen?
Wenn abgewertet wird, dann vermutlich weniger als im vergangenen Jahr. Es wechseln wieder mehr Gebäude den Besitzer als im Vorjahr und vielerorts zahlen die Käufer mehr für ein Jahr Mieteinnahmen als dafür im Vorjahr bezahlt wurde. Die Käufer messen den Immobilien mehr Wert zu, was gegen Abwertungen in den Fonds spricht.
Können Laien Immobilienrisiken in einem Fonds erkennen?
Ja. Wenn sie Standardangaben in Rechenschafts- und Halbjahresberichten mehrerer Fonds aufmerksam lesen, können sie zumindest zwischen mehr oder weniger riskanten Angeboten unterscheiden. Wichtig sind Informationen zu Altersstruktur, Größenklassen, Nutzungsart, Restmietlaufzeit und Vermietungsquote. Je jünger die Gebäude, desto geringer ist der Renovierungsbedarf. Viele kleine Gebäude bedeuten hohen Verwaltungsaufwand. Doch kleine Gebäude lassen sich leichter verkaufen, weil die Zahl potenzieller Interessenten größer als bei Großobjekten ist. In Krisenzeiten kämpfen Bürohäuser mehr mit Leerstand und sinkenden Anschlussmieten als Einkaufszentren. Außerdem sind lange Restmietlaufzeiten und geringer Leerstand dann von Vorteil. Zur Orientierung: Eine im Herbst 2009 veröffentlichte Studie des Analysehauses Scope weist Leerstände in den Fonds zwischen 1,5 und 14,1 Prozent aus.
Was ist die bessere Anlage: Inlands- oder Auslandsfonds?
Die Frage muss heute eher lauten: Europa- oder Global-Fonds? Es gibt nur noch zwei Deutschland-Fonds. Das Vermögen des einen, des Uni-Immo Deutschland, liegt zu 60 Prozent in Deutschland und zu 40 Prozent im europäischen Ausland. Der andere, der Euro Immo-Profil, hält nicht, was der Name verspricht. Nur 14 Prozent des Vermögens ist außerhalb Deutschlands investiert - und zwar in Finnland.
Auf der nächsten Seite lesen Sie, welche Konsequenzen ein hoher Auslandsanteil für Immobilienfonds haben kann und ob Fondsfusionen nützlich sind.
Welche Konsequenzen hat ein hoher Auslandsanteil?
Bei Global-Fonds ist das Währungsrisiko tendenziell größer als bei Europa-Fonds. Doch auch ein Europa-Fonds ist noch kein Euro-Fonds. Deshalb sollte kein Anleger die Grafik "Geografische Verteilung" in den Fondsberichten überblättern, weil er daraus auf das Währungsrisiko schließen kann. Fonds sichern ihre Währungsrisiken unterschiedlich intensiv ab. Die einfachste Variante: Auslandsobjekte werden überdurchschnittlich hoch mit Krediten in Landeswährung belastet. Einzelne Häuser dürfen mit mehr als 50 Prozent beliehen werden, sofern die 50-Prozent-Grenze für das gesamte Portfolio nicht überschritten wird. Die Vorteile: Zins und Tilgung werden aus Mieteinnahmen in gleicher Währung gezahlt. Gleichzeitig fällt wegen der höheren Zinsbelastung der Gewinn, der vor Ort versteuert werden muss, geringer aus. Deshalb ist der steuerfreie Anteil an den Ausschüttungen bei Fonds mit hohem Auslandsanteil auch hoch.
Aus der geografischen Verteilung lässt sich zudem ablesen, ob ein Fonds in eher ruhige oder bewegte Märkte investiert. Zu den Märkten, in denen sich Häuserpreise deutlich schneller als in Deutschland verändern und auch heftiger ausschlagen, zählen etwa Großbritannien, USA und asiatische Schwellenländer. Diese volatileren Märkte sind häufig auch die liquideren. Das bedeutet: Wer verkaufen will, findet dort leichter einen Käufer als anderswo.
Wer Standortrisiken noch genauer abschätzen möchte, schaut ins Liegenschaftsverzeichnis des Jahres- oder Halbjahresberichts. Periphere Standorte haben ein höheres Neuvermietungsrisiko als Top-Innenstadtlagen. Wer dann noch den Branchenmix in einer Stadt kennt, ahnt, dass während einer Finanzkrise Bürogebäude in Frankfurt und London schwerer zu vermieten sind als in Paris. Denn in der französischen Hauptstadt hat die Finanzbranche auf dem Mietmarkt weniger Gewicht als in den Finanzzentren London und Frankfurt.
Zwei Gesellschaften haben angekündigt, Fonds zusammenzulegen. Bringt das Vorteile?
Nimmt man die beiden iii-Fonds "Euro Immo-Profil" und "Inter Immo-Profil", so geht es nur noch darum, Nachteile zu vermeiden. Beide Fonds sind Auslaufmodelle, die so klein geworden sind, dass sie, blieben sie getrennt, Probleme bei der vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Risikostreuung bekommen würden. Mit einer besonders breiten Risikostreuung wirbt die Commerzbank-Tochter Commerz Real, die ihre beiden offenen Immobilienfonds "Hausinvest Europa" und "Hausinvest Global" Ende September zu einem 12,5 Mrd. Euro schweren Fonds vereinen wird. So hatte auch die Deka Bank argumentiert, als sie aus vier Fonds zwei formte, darunter auch den mehr als zehn Mrd. Euro großen Megafonds "Deka-Immobilien Europa".
Richtig ist: Je größer ein Fonds ist, desto leichter fällt es dem Management, die Anlegergelder in unterschiedlichen Regionen und Nutzungsarten zu investieren. Vergleicht man den neuen Hausinvest mit dem etwa halb so großen CS Euroreal, stellt man fest, dass der CS eine vergleichbar lange Immobilienliste hat. Der Hausinvest hat die teureren Gebäude. Wenn potenzielle Käufer Probleme haben, Kredite zu bekommen, wie das in den beiden vergangenen Jahren der Fall war, lassen sich große Objekte schwerer vermarkten als kleine.
Auf der nächsten Seite lesen Sie, wieso einige Fonds derzeit keine Anteile zurücknehmen, was Anleger dagegen tun können und welche Folgen die neue Gesetzgebungen haben wird.
Welche Risiken lauern noch?
Dass Anleger nicht wie versprochen börsentäglich an ihr Geld kommen. Dieses Schicksal teilen zurzeit mehrere Tausend Anleger in sechs Fonds. Bei den Fonds "Degi Europa", "Morgan Stanley P2 Value" und "Kanam US-Grundinvest" hält dieser Zustand nun seit Ende Oktober 2008 an. Ausschlaggebend war damals, dass Bundeskanzlerin Angela Merkel verkündete, die Bundesregierung stehe für Spareinlagen gerade. Da Immobilienfonds keine Spareinlagen sind, flüchteten die Fondsinvestoren, die Großen am schnellsten. Die Fonds wurden wegen Liquiditätsmangel geschlossen. Am ärgsten traf es die P2-Value-Anleger. Sie mussten zwischenzeitlich hilflos miterleben, wie ihre Anteile im Juli 2009 fast dreizehn Prozent an Wert verloren.
Die Lehre daraus lautet: Hände weg von Fonds mit hohem Großanlegeranteil. Wo die Großen stark vertreten sind, ist aus den Rechenschaftsberichten ersichtlich. Und wenn die Angaben dort nur vage sind, heißt das für Risikoscheue: im Zweifel Finger weg. Darüber hinaus sind zurzeit der "Degi- International", ein weiterer Fonds des Vermögensverwalters Aberdeen, der "Axa Immoselect", ein Produkt des Axa-Versicherungskonzerns, sowie der "TMW Weltfonds" des US-Vermögensverwalters Pramerica, eingefroren. Gegen alle sechs spricht, dass sie nicht über ein eigenes Filialbanken-Netz verkauft werden können. Als im Oktober 2008 Panik ausbrach, gelang es Sparkassen, Genossenschaftsbanken, Deutscher Bank und Commerzbank am schnellsten, ihre Kunden zu beruhigen. Sie mussten nicht schließen.
Was muss ich tun, wenn die Fondsgesellschaft keine Anteile zurücknimmt?
Wer dringend Geld braucht, kann seine Anteile an der Börse verkaufen. Er bekommt dafür aber weniger, als der Anteil wert ist. Der Käufer bietet weniger, weil er nicht weiß, wann er die Anteile zurückgeben kann. Das ist ein Abschlag für die Illiquidität. Und er möchte einen Ausgleich dafür, dass er möglichen Abwertungen der Fondsimmobilien hilflos ausgesetzt ist. An der Fondsbörse Hamburg wurden Morgan Stanley P2 Value und Degi Europa zeitweise um bis zu 17 Prozent unter ihrem Anteilswert gehandelt. Die Anteilswerte werden von den Fondsgesellschaften weiter berechnet und auf ihren Internet-Seiten sowie in Zeitungen veröffentlicht. Wer verkaufen möchte, sollte ein Preislimit setzen.
Was geschieht mit Degi Europa, Morgan Stanley P2 Value und Kanam US-Grundinvest im Oktober, wenn diese Fonds dann nach zwei Jahren immer noch nicht geöffnet haben?
Das kann zurzeit niemand verbindlich sagen. Eine länger als zwei Jahre währende Schließungsperiode hat der Gesetzgeber nicht bedacht. In der Branche werden drei Varianten diskutiert: Die zweijährige Schließungsfrist beginnt von vorn. Oder der Fondsanbieter kündigt die Verwaltung des Fonds und das Fondsvermögen geht auf die Depotbank über zwecks Liquidation und anschließender Auszahlung des Liquidationserlöses an die Anleger. Drittens: Die Aufsicht weist den Anbieter an, die Verwaltung des Fonds zu kündigen.
Stefan Seip, Hauptgeschäftsführer des Fondsbranchenverbandes BVI, sagte vor wenigen Wochen: "Liquidationen schließe ich nicht aus." Auf jeden Fall nimmt der Druck, Gebäude zu verkaufen zu, je näher das Ende der Zwei-Jahres-Frist kommt. Damit wird die Gefahr, dass doch mit hohen Abschläge auf Buchwerte verkauft wird, größer. Die Aufsicht hat angedeutet, dass sie mit zunehmender Schließungsdauer toleranter gegenüber den eigentlich verbotenen Abschlägen auf die Buchwerte sein könnte.
Was wird aus meinen Anteilen, wenn die Bundesregierung Mindesthaltedauern und Kündigungsfristen für Fondsanteile einführt?
Anwälte gehen davon aus, dass eine Gesetzesänderung keine Rückwirkung haben wird. Sie meinen, dass insbesondere die Anleger der zu diesem Zeitpunkt eingefrorenen Fonds davon nicht betroffen sein dürften. Der BVI versucht seit Wochen, dem Finanzministerium eine Kündigungsfrist auszureden.
