US-Immobilienmarkt Die Geier kommen

Demolierte Häuser, verzweifelte Menschen: Das widersinnige US-Hypothekensystem treibt Hausbesitzer und Banken in die Pleite. Die Krise wütet weiter, Rettung ist nicht in Sicht.

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Verlassenes Haus in Washington D.C. Quelle: Laif

So sieht sie aus, die traurige Wirklichkeit auf dem amerikanischen Immobilienmarkt. Verlassene Häuser, keine zwei Jahre alt, mit demolierten Wänden und Türen. In denen es erbärmlich stinkt, weil die Teppichböden mit Fäkalien beschmiert sind. Wo die ehemaligen Besitzer oder marodierende Jugendgangs herausgerissen haben, was nicht niet- und nagelfest war, von der Mikrowelle über Wasserhähne bis hin zu Granitplatten aus den Küchen.

Als „Legende über Zwangsversteigerungs-Vandalismus“ bezeichnete ein Immobilien-Branchendienst jüngst solche Horrorgeschichten. Und löste mit dieser Verharmlosung heftigen Widerspruch aus: „Hey, die Geschichten stimmen, es ist alles sogar noch viel schlimmer“, sagt Rick Thomas. Der 38-jährige nennt sich Property Preservation-Specialist – ein Fachmann für die Werterhaltung von Immobilien. Er wird von Banken geheuert und soll sich um verlassene Häuser kümmern, die unter den Hammer kommen, weil ihre ehemaligen Bewohner die Zinsen für die Hypothek nicht mehr bezahlen konnten. Rick kann aus eigener Erfahrung unappetitliche und unglaubliche Anekdoten zur vermeintlichen Legende beitragen: „In einem Haus habe ich einen Hundekopf gefunden, den Rest des Kadavers draußen in einer Plastiktüte. Woanders hat jemand über 100 Liter Farbe in den Swimmingpool geschüttet. Mit einem Vorschlaghammer haben sie jede Toilette im Haus zerschlagen. Das ist kriminell. Warum verklagt niemand diese Leute?“

Gute Frage, Rick. Die Antwort ist simpel: Es bringt nichts. Die Bank, der das Haus wegen der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners bereits – oder bald – gehört, weiß, dass mit einer Klage nichts zu holen wäre. Sie würde nur noch mehr Geld verschlingen.

Viele Amerikaner verstehen die Wut der Schuldner auf die Banken. Denn die waren nicht zimperlich, wenn es darum ging, unerfahrene Familienoberhäupter zum Kauf von Häusern zu animieren, die diese sich eigentlich nicht leisten konnten. Die Exzesse einer in den USA weitgehend unregulierten Kreditvergabepraxis rächen sich jetzt. Millionen Schuldner stehen vor dem finanziellen Ruin. Und die immer noch steigende Zahl von Zwangsversteigerungen wird jahrelang die Bilanzen aller Finanzinstitute belasten, die direkt oder indirekt über Finanzkonstrukte in US-Immobilien engagiert sind. Einiges spricht dafür, dass der Effekt sogar heute noch unterschätzt wird.

Viele kleinere US-Banken werden das Desaster nicht überleben. Ein weiterer Preisverfall bei Immobilien und die damit einher gehenden Verluste durch Zwangsversteigerungen dürften ihnen das Genick brechen.

252 Immobilienfinanzierer sind seit Ende 2006 schon pleite gegangen – und auch die Großbanken sind noch längst nicht aus der Krise heraus. Die Bank of America, nach dem durch die Subprime-Krise ausgelösten Kurssturz der Citigroup die nach Börsenwert größte US-Bank, meldete in der vergangenen Woche einen Gewinneinbruch. Hauptgrund: Deutlich erhöhte Abschreibungen und Rückstellungen wegen der Krise auf dem Immobilienmarkt.

Erst im vergangenen Herbst hatte die Bank aus Charlotte in North Carolina den ums Überleben kämpfenden Hausfinanzierer Countrywide durch eine vier Milliarden Dollar teure Übernahme gerettet. Eine Entscheidung, die Vorstandschef Ken Lewis mittlerweile bereuen dürfte. Auch Ken Thompson, Chef der US-Bank Wachovia, plagen Reue-Gefühle. Er kaufte 2006 für 24 Milliarden Dollar die kalifornische Bank Golden West Financial, die Wachovia nun wie ein Stein im Magen liegt. Denn in Kalifornien ist längst nicht mehr allein die Subprime-Klientel von Zahlungsschwierigkeiten und Zwangsversteigerungen betroffen. Wachovia hat bereits die Dividende gekürzt.

Im jüngsten kleinen Börsen-Aufschwung gekeimte Hoffnungen auf ein baldiges Ende der Finanzkrise dürften sich als verfrüht erweisen. So warnen die Analysten der Investmentbank Morgan Stanley in ihrer Studie „Die Bärenmarkt-Rally ist vorbei“ vor negativen „makroökonomischen Impulsen“, die in den kommenden Monaten die Börsen bewegen dürften: „Die Zahl der US-Zwangsversteigerungen nimmt zu, in Großbritannien verschlechtert sich die Lage auf den Hypotheken- und Häusermärkten und die Kreditklemme wird das Wachstum in Kontinentaleuropa drücken.“

In den USA leiden Kreditgeber nach Zwangsversteigerungen deutlich stärker als in Deutschland. Wer verstehen will, warum die Banken so bluten, warum die Probleme auf dem amerikanischen Immobilienmarkt voraussichtlich viel länger dauern werden als von den meisten Experten erwartet, muss sich ansehen, wie Häuser dort finanziert wurden.

Kredit für jeden. In Deutschland steht bei der Aufnahme eines Immobilienkredits die Besicherung im Vordergrund. Beleihungsrichtlinien legen fest, wie viel Geld die Bank geben darf, in der Regel deutlich weniger als den Verkehrswert, den theoretisch erzielbaren Verkaufspreis. Ohne Eigenkapital geht nichts, es sei denn der Käufer kann ein solides und ausreichendes Einkommen nachweisen oder andere Sicherheiten wie Bürgschaften einbringen. Willkürliche und überraschende Zinssprünge während der Tilgungsphase sind selbst bei vereinbarter variabler Verzinsung kaum möglich. Der Bundesgerichtshof hat die Banken bereits vor Jahren dazu gezwungen, Zinsen nur analog zu einem bereits bei Vertragsabschluss festgelegten Referenzzins anzuheben. Obendrein wird die gesamte Transaktion über einen Notar abgewickelt und das Darlehen im Grundbuch eingetragen – eine weitere Hürde gegen Methoden, mit denen eine Partei über den Tisch gezogen werden könnte. Der staatlich bestellte Notar hat eine Aufklärungspflicht und haftet bei Fehlern. Die Bank kann auch nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht einfach eine Verlängerung verweigern, denn sie steht mit der Gesamtschuld amtlich im Grundbuch. In der Regel bleibt ein deutscher Schuldner deshalb seiner Bank verbunden – bis der gesamte Kredit getilgt ist, oft 30 Jahre lang.

Ganz anders in Amerika. Kein Notar, kein vorgeschriebenes Gerüst für die Zinsen, keine festen Regeln fürs Eigenkapital. Im Glauben an ewig steigende Immobilienpreise kauften Leute, die es sich eigentlich nicht leisten konnten, viel zu große und überteuerte Häuser. Oder sie ließen sich durch Lockangebote zur Unterschrift verführen. Null Eigenkapital? Kein Problem. Die Monatsrate? Flexibel, so niedrig, wie Sie wollen. Das Einkommen zu niedrig? Schreiben wir einfach ein höheres in den Antrag, kontrollieren wird das niemand.

Bei sogenannten Optionshypotheken – Option Adjustable Rate Mortgages – konnte der Kreditnehmer sogar jeden Monat selbst entscheiden, ob er etwas tilgen, nur die Zinsen oder gar noch weniger zahlen wollte. Rund drei Viertel der Schuldner entschieden sich dabei nach einer Untersuchung von Standard & Poor’s für die Minimumrate, die die Kreditsumme weiter wachsen ließ. Selbst seriöse Kreditgeber wie die drittgrößte US-Bank Wells Fargo warben lange mit Sprüchen wie: „Trotz schlechter Bonität können Sie bis zu 110 Prozent des geschätzten Werts Ihrer Immobilie leihen.“

Ein Hauptgrund für die Exzesse: Die Vermittler der Kredite gehörten oft nicht zu den Instituten, die letztendlich das Risiko trugen. Deshalb fand eine fundierte Bewertung der finanziellen Möglichkeiten des Antragstellers faktisch nicht mehr statt. In Deutschland prüft dagegen der Kreditsachbearbeiter der Bank oder Sparkasse die Bonität des Antragstellers, schickt oft sogar einen Gutachter raus, der den Wert der Immobilie prüft. Dass Kunden mit Konsumentenkrediten überfordert sind, kommt auch in Deutschland häufig vor. Bei Immobilienkrediten ist dies dagegen selten: 2007 wurden in Deutschland gut 90.000 Grundstücke, Wohnungen und Gewerbeimmobilien zwangsversteigert. In den USA erwartet eine Studie des Instituts Global Insight rund 1,4 Millionen Zwangsversteigerungen in diesem Jahr – gegenüber Deutschland mehr als 15-mal so viel, bei einer weniger als viermal so hohen Einwohnerzahl.

In den USA verbargen die Vermittler vor den Käufern oft geschickt, dass sich nach ein oder zwei Jahren mit einem Lockangebot der Zinssatz des Darlehens und damit die monatliche Rate drastisch erhöhen würden. Die Welle der danach notwendigen Umschuldungen, insbesondere bei sogenannten Subprime-Schuldnern mit schlechter Bonität, schwoll bereits im vergangenen Jahr an und wird 2008 und 2009 zum Tsunami. Schlimmer noch: Viele Hausbesitzer bekommen heute nicht einmal mehr einen Anschlusskredit, die Banken, die ihnen gegenüber vor zwei Jahren noch so großzügig und nachsichtig waren, stellen die Kredite jetzt fällig. Und kein anderer Geldgeber springt ein.

USA: Busfahrt zur Zwangsversteigerung Quelle: AP

Der Finanzierungsnotstand hat in den USA aber längst auch Schuldner infiziert, die nicht dem Subprime-Bereich zu zuordnen sind. Selbst Leute, die schon seit vielen Jahren in einer Immobilie wohnen, deren Wert während dieser Zeit deutlich gestiegen ist, können in die Finanzklemme geraten. Wie das? Ein Beispiel aus New York: George, ein Broadway-Bühnendekorateur aus Soho, kaufte sich dort bereits Anfang der Neunzigerjahre für 80.000 Dollar ein kleines Apartment. Ein gutes Geschäft, sollte man meinen, denn der Wert der Wohnung liegt heute bei rund 400.000 Dollar. Das Dumme daran: Mittlerweile hat George mehrfach Kredite auf den gestiegenen Wert der Wohnung aufgenommen. Seine Schulden liegen nur knapp unter 400.000 Dollar. Als vor wenigen Monaten wegen eines Streiks am Broadway die Vorhänge geschlossen blieben und George kein Gehalt mehr bekam, geriet er mit den Raten seiner Hypothek in Rückstand. Jetzt will seine Bank den Kredit zumindest reduzieren – und droht ihm mit der Zwangsversteigerung.

George ist kein Einzelfall. Millionenfach lösten konsumwütige Amerikaner zum Beispiel Kreditkartenschulden regelmäßig mit den von den Banken aggressiv beworbenen Hauskrediten ab.

„Rund zehn Millionen Haushalte sind in den USA mit ihrer Hypothek bereits unter Wasser, haben also Schulden, die höher sind als der Wert des Hauses“, schätzt Jan Hatzius, Chefökonom von Goldman Sachs. Weil der Preisverfall am Häusermarkt weitergeht, wird diese Zahl nochmals steigen. Analysten erwarten einen weiteren Rückgang der Hauspreise um 10 bis 25 Prozent in diesem und im nächsten Jahr, ehe sich das Preisniveau landesweit stabilisiert.

Doch wer bezahlt die Zeche? Zwar meldete die von US-Finanzminister Hank Paulson unterstützte Hilfsaktion der Hausfinanzierer, die sogenannte „Hope Now Alliance“, kürzlich, dass sie mittlerweile für über eine Million Problemkredite eine Lösung vermitteln konnte – mit modifizierten Zahlungsplänen für Schuldner oder über veränderte Darlehen. Trotzdem steigt die Zahl der Familien, die ihr Zuhause verlieren, rapide.

Die Immobilienkrise ist zu einem der wichtigsten Themen im Wahlkampf avanciert. Nicht nur in Not geratene Hausbesitzer sind betroffen, sondern auch ihre Nachbarn: Zur Zwangsversteigerung ausgeschriebene Häuser ziehen die Immobilienpreise in ganzen Straßenzügen mit nach unten. In Washington überbieten sich Politiker mit neuen Plänen, um die Abwertungswelle zu stoppen. Regierungsinstitutionen sollen zum Beispiel Kredite garantieren, wenn Banken klammen Hausbesitzern im Gegenzug einen Teil ihrer Schulden erlassen. Gleichzeitig verabschieden US-Bundesstaaten eilig Notgesetze: Zins-Moratorien, längere Fristen bis zur Zwangsversteigerung, noch mehr Anwälte, die sich um eine Lösung bemühen sollen, bei der die Schuldner im Haus bleiben können. Schuldnerberatung hat Hochkonjunktur.

Doch all das heilt nicht die Ursachen der Krise – fallende Hauspreise und die Überschuldung der Eigentümer. Sicher ist nur, dass es für den Steuerzahler teuer wird. Allein die Programme aus Washington werden bis zu 400 Milliarden Dollar kosten.

Den angeschlagenen Banken ist natürlich jede Hilfe recht. Denn wegen eines weiteren Unterschieds zum deutschen Finanzierungs- und Rechtssystem wachsen ihre Verluste bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners besonders schnell: Während in Deutschland ein Schuldner üblicherweise mit seinem gesamten Vermögen für den Hauskredit haftet, hat die Bank in den USA nur die Immobilie als Sicherheit. Verkauft sie das Haus per Zwangsversteigerung und erzielt einen Betrag, der geringer ist als die Kreditsumme, muss sie die Differenz abschreiben. Eine deutsche Gläubigerbank kann zumindest versuchen, sich irgendwann auch noch den Rest zu holen.

Das hat aus Sicht der US-Banken fatale Konsequenzen. Denn mehr und mehr Amerikaner, die unter Wasser sind, weil die Schulden den Hauswert übersteigen, verlassen einfach ihr Heim. Aus ökonomischer Sicht eine völlig rationale Entscheidung: Warum noch Hypotheken abstottern, wenn das Haus bereits weniger wert ist? „Es ist ein neues Phänomen, deshalb haben wir darüber noch keine Zahlen“, sagt Carolyn Kemp vom Verband der amerikanischen Hypothekenbanken in Washington. Doch zweifelsfrei nimmt die Zahl der Fälle zu.

„Jingle-Mail“ heißt in der Branche der Brief, mit dem der Hausbewohner die Schlüssel an die Bank schickt. Wenn er sie denn schickt. Oft bekommt die Bank erst Wind von einem verlassenen Haus, wenn sie einen Angestellten vor Ort nach dem Rechten sehen lässt. Meist sind dann schon seit Monaten keine Zahlungen mehr eingegangen. Kontrolleure wie Rick Thomas erleben dann so manche böse Überraschung: Jeder Tag, an dem ein Objekt leer steht, birgt die Gefahr, dass es durch Vandalismus weiter an Wert verliert – auch ohne den Schaden, den womöglich der frustrierte Ex-Bewohner schon angerichtet hat.

Diebe reißen Kupferleitungen heraus und verkaufen das Metall. Aus dem Süden von Detroit gibt es Berichte von Drogenpartys in verlassenen Häusern. Im Internet kursieren Rezepte, wie man Schimmelbewuchs auslöst, weil das potenzielle Käufer abschrecken würde. Erst „wenn die Banken kapieren, dass Hunderttausende von Leuten ihre Häuser verwüsten werden“, schreibt in einem Internet-Blog wütend ein Ex-Hausbesitzer, „werden sie anfangen, mit den Leuten Bedingungen auszuhandeln, die es diesen erlauben würden, in ihren Häusern zu bleiben“.

Für die Gläubigerbank sieht es kaum besser aus, wenn es sich bei den vor der Zwangsversteigerung stehenden Immobilien um Mietwohnungen handelt. Zwar kann ein Erwerber – anders als in Deutschland – Mieter ohne große Probleme vor die Tür setzen. Doch bereits in der Zeitspanne bis zur Auktion „verschlechtern sich die Wohnbedingungen typischerweise“, sagt Jim Buckley, Direktor des University Neighbourhood Housing Program in der Bronx. Türen, die nicht mehr schließen, verstopfte Abflüsse, die nicht mehr von Unrat befreit und Fenster, die nicht mehr repariert werden, drücken den Wert der Wohnungen und nerven die Mieter. „Das hat nicht nur ernste Folgen für die Leute, die in dem Gebäude leben“, sagt Buckley, „sondern für die gesamte Nachbarschaft“. Allein in New York erduldeten im vergangenen Jahr 38.000 Menschen eine Zwangsversteigerung ihrer Mietwohnung.

Zusätzlich treiben vermehrt auftretende Baumängel die Zahl der Zwangsversteigerungen in die Höhe. Schlampige Arbeit von schlecht ausgebildeten Bauarbeitern, pfuschende Handwerker und billiges Material sind bei den oft hektisch hochgezogenen Massenbauten die Regel. Neueigentümer aber haben in ihren Kaufverträgen meistens auf das Klagerecht gegen den Bauherrn verzichtet – in Deutschland wäre eine solche Klausel undenkbar und würde von Gerichten als sittenwidrig verworfen.

Selbst wenn das Dach leckt und sich giftiger Schimmel breitmacht, bleibt den Eigentümern meist nichts anderes, als ein zeitraubendes Schlichtungsverfahren anzustrengen. Dann doch lieber nicht mehr zahlen und gleich in die Zwangsversteigerung, denken sich offenbar immer mehr. In den vor zwei Jahren noch heiß begehrten Neubaugebieten in Kalifornien, Nevada oder Florida aber bringen diese Großprojekte heute nur noch einen Bruchteil des Kaufpreises.

Jetzt wittern die Geier ihre Chance. Die Banken haben nur eine Möglichkeit, ihre Verluste zu minimieren: Sie müssen ganz schnell neue Eigentümer finden. Auch deshalb boomt das Geschäft mit Zwangsversteigerungen.

In Las Vegas und anderen Städten besorgen sich Immobilienbroker Luxus-Busse und bieten kostenlose Zwangsversteigerungstouren in die Umgebung an – Mittagessen inbegriffen. Wer sich spontan zum Kauf entscheidet, bekommt dann auch einen hochauflösenden Flachbildschirm von Sony als Belohnung oben drauf. Solche Touren sind für viele amerikanische Immobilienmakler der einzige Geschäftsbereich, in dem noch etwas geht. In Las Vegas machen Geschäfte bei Versteigerungs-Trips nach Angaben einer lokalen Maklervereinigung mittlerweile mehr als 50 Prozent aller Transaktionen aus. Die Tour-Organisatoren erhalten eine Kommission von der Gläubigerbank, die verkaufen will. Insbesondere in Gegenden mit hohen Zwangsversteigerungszahlen gehen Häuser dann zu Preisen 30 bis 50 Prozent unter dem Boom-Niveau von 2006 weg.

Um wenigstens die mutwillige Zerstörung durch wütende Zwangsversteigerungsopfer zu verhindern, bieten einige Banken überschuldeten Bewohnern mittlerweile sogar Geld an. „Cash for Keys“ – eine Prämie von ein paar Tausend Dollar für die Schlüssel und einen geordneten Rückzug – ohne demolierte Wände und zertrümmerte Toiletten.

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