Wohnheime als Anlageobjekt Investoren mögen Studenten als Mieter

Mit einer neuen Generation von Studentenwohnheimen wollen private Projektentwickler ein neues Geschäftsfeld erschließen. Viele Anleger versprechen sich davon höhere Einnahmen als mit herkömmlichen Mietwohnungen.

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Studentenwohnheime sollen sich künftig moderner und vor allem besser ausgestattet präsentieren. Quelle: handelsblatt.com

Winzige Zimmer, abgenutztes Mobiliar, Gemeinschaftsküche und das Bad auf der Etage - das ist für viele Bewohner von Studentenwohnheimen Realität. Ganz anders präsentieren sich die Studentenapartments der neuen Generation, die private Projektentwickler derzeit in deutschen Universitätsstädten planen: Schick gestylt, modern möbliert, mit eigenem Bad und Miniküche. Fleißige Studenten können mit Reisetasche einziehen und müssen sich um nichts weiter kümmern.

Immobilienunternehmen haben Studentenapartments als lohnendes Geschäftsfeld entdeckt und hoffen, damit mehr Geld zu verdienen als mit herkömmlichen Mietwohnungen oder Büros in Toplagen. Ihr Optimismus hat vor allem zwei Gründe. Zum einen ist der Wohnungsmarkt in vielen Universitätsstädten so angespannt, dass Betreiber von Studentenwohnheimen oft eine hundertprozentige Auslastung vermelden. Und der Druck auf die Wohnungsmärkte in Unistädten wird steigen, weil die Aussetzung der Wehrpflicht und die in mehreren Bundesländern beschlossene Verkürzung der Schulzeit zu einem weiteren Run auf die Hörsäle führen dürfte.

Außerdem "haben sich die Studienbedingungen so geändert, dass die Studierenden heute wenig Zeit für Partys haben", behauptet Reiner Nittka, Vorstand der GBI AG. Das bislang auf die Entwicklung von Hotels spezialisierte Unternehmen will in den kommenden Wochen mit dem Bau seines ersten Studentenwohnheims neuen Zuschnitts in Hamburg beginnen. In der Nähe des Hauptbahnhofs wird das Albrecht-Mendelssohn-Bartholdy-Haus mit 160 Apartments für Studierende entstehen. Weitere Standorte für das unter dem Namen Smartments laufende Konzept hat sich die GBI in Frankfurt, Mainz, Tübingen und weiteren Universitätsstädten gesichert.

"Wir streben an, fünf oder sechs Häuser an einen einzigen institutionellen Investor zu verkaufen", sagt Nittka. "Das wäre ein wichtiges Signal, um das Produkt als Asset-Klasse zu qualifizieren." Noch seien nämlich Studentenapartments in Deutschland - anders als in Großbritannien und den USA - nicht als eigenes Anlageprodukt etabliert. Nittka verhandelt derzeit nach eigenen Angaben mit einem geschlossenen Fonds und einer großen Versicherung.

Suche nach Großinvestoren läuft auf Hochtouren

Bereits erste Verkäufe getätigt hat die Youniq AG, die in Leipzig, Erlangen und Greifswald sechs Studentenwohnhäuser betreibt. Rainer Nonnengässer, Vorstand der von der Schweizer Corestate-Gruppe kontrollierten Youniq, betrachtet ebenfalls hauptsächlich institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen und Fonds als potenzielle Abnehmer. "In Toplagen ist eine Rendite von fünf bis 5,5 Prozent erzielbar, in Normallagen liegt sie zwischen sechs und 6,3 Prozent", sagt Nonnengässer. "Das ist mehr, als man derzeit für normale Wohnhäuser in guten Lagen bekommen kann."

Auch unabhängige Marktbeobachter sehen in Studentenapartments ein interessantes Anlageprodukt. "Sie passen in die heutige Zeit, in der Investoren risikoarme Investments bevorzugen", sagte Christian Anniés, Prokurist beim Maklerhaus Dr. Lübke, am Rande einer von der BBA Akademie der Immobilienwirtschaft veranstalteten Tagung in Berlin. Interessiert seien in erster Linie Investoren, die bereits Erfahrungen mit Wohnimmobilien gesammelt hätten. Dabei stünden Paketverkäufe im Vordergrund. Professionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen wollen zumeist auf einen Schlag mindestens 25 Millionen Euro ausgeben, wenn sie ein Immobilieninvestment tätigen. Mit einem einzelnen Studentenwohnheim ist das nicht möglich. Deren Preise liegen zumeist zwischen fünf und zehn Millionen Euro.

Dem wachsenden Investoreninteresse steht allerdings das beschränkte Angebot im Weg. Im Vergleich zu den 181000 von Studentenwerken betriebenen Wohnheimplätzen haben die Studentenapartments der neuen Generation einen verschwindend geringen Marktanteil. Auch sind längst nicht alle Pläne Realität geworden: Die IQ International Holding zum Beispiel hat eineinhalb Jahre nach Ankündigung der ersten Projekte noch keine einzige Wohnung errichtet. Trotzdem hält IQ-Vorstandsvorsitzender Felix Bauer am Ziel fest, bis Ende nächsten Jahres 3000 Apartments zu betreiben. Kräftig Gas gibt auch Youniq: Bis 2013 will das Unternehmen weitere 3500 Apartments bauen.

Bei der Standortwahl schließlich nehmen die Entwickler nicht nur die demografische Entwicklung, sondern auch die Attraktivität der Hochschule unter die Lupe. Als besonders interessant gelten dabei Städte, deren Universität in der Exzellenzinitiative des Bundes und der Länder gut abgeschnitten hat. Die Strategie dürfte nicht verkehrt sein: Schon in wenigen Jahren, so verschiedene Prognosen, wird die Zahl der Studierenden wieder deutlich zurückgehen.

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