Seit Oktober vergangenen Jahres sind Zehntausende Anleger knapp bei Kasse. Denn das Ersparte, das sie in offenen Immobilienfonds angelegt hatten, liegt auf Eis. Elf Fonds, insgesamt 30 Milliarden Euro schwer, mussten im Herbst die Rücknahme von Anteilen einstellen, weil Großanleger in Scharen Geld abgezogen hatten.
Eigentlich sollten Anfang Februar Anleger ihre Fondsanteile wieder flüssigmachen können. Doch der Plan geht wohl nicht auf: Als erster Anbieter von offenen Immobilienfonds musste Credit Suisse eingestehen, dass immer noch Bargeld fehlt, um den eingefrorenen CS Euroreal wieder zu öffnen. Zwar verbuchte Credit Suisse seit der Schließung des Fonds Ende Oktober 221 Millionen Euro frisches Geld – das reicht aber nicht, um abgabewillige Investoren auszahlen zu können. Auch Morgan Stanley und TMW Pramerica sowie einige weitere Anbieter verlängerten inzwischen die Sperrfristen für ihre Immobilienfonds. Tausende Anleger müssen sich nun weiter in Geduld üben. Bis zu neun weitere Monate kann es dauern, bis sie an ihr Geld kommen. Einen Ausweg gibt es zwar – den Börsenverkauf der Fonds. Doch der würde per Abschlag vier bis fünf Prozent des investierten Kapitals vernichten.
Bis Ende Januar müssen sich die Anbieter der Fonds entscheiden, wie es weitergeht, ob sie ihre Portfolios wieder öffnen oder eingefroren halten. Dachfondsberater Maik Rissel von der Hamburger Privatbank Marcard Stein & Co glaubt nicht, dass der Fall CS Euroreal nur ein Ausrutscher war: "Die Mehrheit der Fonds wird ihren Verkaufsstopp verlängern“, glaubt er.
"Drei Monate sind sehr knapp"
Das Problem der Fonds, schnell an ausreichend Bares zu kommen, liegt vor allem an den von der Finanzkrise infizierten Immobilienmärkten. "Drei Monate sind unter den schwierigen Bedingungen sehr knapp, um Immobilien zu guten Preisen zu verkaufen“, sagt Claudia Vogl-Mühlhaus, Mitglied der Geschäftsleitung bei Scope Analysis. Einfach verramschen geht nicht, weil das Investmentgesetz Verkäufe unterhalb des Verkehrswertes nicht erlaubt . Zudem wollen sich die Fonds nicht von den Perlen mit den höchsten Mieteinnahmen trennen. Ein Notverkauf dieser Immobilien würde die Wertentwicklung der Fonds verhageln – mit der Folge, dass noch mehr Anleger Reißaus nähmen.
Auf der Käuferseite läuft den eingefrorenen Immobilienfonds die Finanzkrise ebenfalls in die Hacken. Der vermeintliche Vorteil, bei sinkenden Immobilienpreisen Schnäppchen zu machen, wandelt sich momentan zum Nachteil. Geschäfte, die die Fonds noch vor der Schließung eingefädelt haben, müssen sie nun trotz knapper Kassen finanzieren. So investierte der seit Ende Oktober eingefrorene Fonds Axa Immoselect im Dezember 260 Millionen Euro in drei Immobilien in Europa.
Anders als in den Jahren 2004 und 2005 – als Immobilienfonds erstmals in die Krise gerieten – können ihnen die Bankmütter derzeit kaum unter die Arme greifen. Auch der Versuch, Bares über Kredite zu beschaffen, hat Tücken. In den Monaten Oktober und November hielten die Immobilienfinanzierer ihre Taschen zu, weil sie selbst ums Überleben kämpften. Jetzt löst sich zwar allmählich die Kreditklemme. Aber das gesetzliche Limit, 50 Prozent des Immobilienwertes im Fonds über Darlehen zu finanzieren, lässt sich nicht komplett ausreizen. "Die Fonds müssen in diesem Jahr damit rechnen, dass einige Immobilien an Wert verlieren werden“, sagt Rissel von Marcard Stein & Co. Kosteten 2007 Top-Büroobjekte in Paris laut Immobilienberatung Bulwien Gesa noch das 24-Fache der Jahresmiete, ließ sich 2008 nur noch ein Faktor von 19 erzielen. Für 2009 schätzt Bulwien die Spanne auf das 15- bis 18-Fache der Jahresmiete. Das wird die Wertentwicklung der Fonds naturgemäß belasten: Rissel schätzt, dass die durchschnittliche Rendite der offenen Immobilienfonds auf 3,5 bis 3,9 sinken wird. Im vergangenen Jahr lag der Schnitt noch bei 4,8 Prozent.
Zwei, drei magere Jahre ließen sich für langfristig orientierte Anleger verschmerzen. Doch viel abschreckender ist das Risiko, in Krisenzeiten nicht ans Geld zu kommen. Dachfondsberater Rissel glaubt daher, dass die Fondsgesellschaften einen längeren Stopp für Anteilsrücknahmen nutzen wollen, um verschärfte Verkaufsregeln insbesondere für Großanleger zu vereinbaren.
Ohne Kündigungsfristen, Rücknahmeabschläge oder Verkaufskontingente wäre die seit November mühsam aufgebaute Liquidität schon in wenigen Wochen wieder verloren. Schließlich sind viele Verkaufsorders noch nicht ausgeführt. Die Gefahr schrumpfender Renditen würde Dachfonds und andere institutionelle Investoren, die noch Geld in den Immobilienportfolios haben, zur neuerlichen Flucht aus den Fonds ermutigen. Ein erneutes Schließen von gerade geöffneten Portfolios wäre eine Katastrophe für die Branche.
Detlef Glow, Leiter Fondsresearch bei Lipper Deutschland, zweifelt daran, dass sich die Fondsgesellschaften auf eine gemeinsame Linie einigen werden: "Schon nach den Fondsschließungen 2005 und 2006 haben die Anbieter die Vorgaben des Branchenverbandes BVI nur teilweise umgesetzt.“ Die Angst, Anleger mit allzu restriktiven Rücknahmeregeln zu vergraulen, sei zu groß. Jetzt sei vielmehr der Gesetzgeber gefordert, Regeln zu setzen.
Noch vor drei Jahren hatten sich die Fondsgesellschaften vehement gegen die Einmischung des Staates gewehrt. Jetzt aber droht der Offenbarungseid und der Verlust von Handlungsfreiheit. Da ist jede Hilfe willkommen.
