AP FRANKFURT. "Wir hatten auch noch nie zuvor einen so niedrigen Notenbankzins", sagt Bundesbanksprecher Gerd Röttger. Für Bauherrn, die einen Baukredit oder eine Anschlussfinanzierung brauchen, sind die gegenwärtigen Hypotheken-Konditionen jedenfalls ein Glücksfall. Kaufen kann momentan attraktiver sein als mieten.
Ähnlich goldene Zeiten gab es zum letzten Mal vor gut drei Jahren sowie 2003. Anfang der 90er Jahre, bei Zinssätzen über acht Prozent, war eine Baufinanzierung noch gut doppelt so teuer wie heute, rechnet der Bundesverband deutscher Banken vor. Auch im Jahr 2000 lag der Effektivzins mit zehnjähriger Festschreibung noch bei etwa sechs Prozent.
Optimaler Mix für Häuslebauer
Momentan sei eine gute Zeit für private Baufinanzierungen, meint auch Felix Schnellbacher vom Verband deutscher Pfandbriefbanken. Die Mischung macht's: Nicht nur die Zinskonditionen sind äußerst attraktiv. Auch die Wohnimmobilien in Deutschland sind im Schnitt preiswert. "Die Preise sind in den letzten zehn Jahren kaum gestiegen", so Schnellbacher.
Wer jetzt zugreift, sollte bei seinem Finanzierungsvorhaben nicht allein auf den billigsten Zinssatz gucken, rät Jörg Sahr, Experte für Baufinanzierung bei "Finanztest" in Berlin. Sein Tipp: Den Schnäppchen-Zins auf lange Zeit festzurren. Einige Anbieter am Markt werben gerade mit 15-Jahres-Darlehen, die zum ähnlich günstigen Preis wie bei einer 10-Jahresbindung zu haben sind. Umgucken lohnt sich.
Kurzfrist-Kredite zu derzeit sagenhaften Mini-Zinsen von zwei bis drei Prozent sind dagegen riskant. Ist das besonders billige Darlehen nach beispielsweise drei Jahren abgelaufen und das Zinsniveau zwischenzeitlich gestiegen, kann eine Anschlussfinanzierung ruinös werden. Bei einer Kreditsumme von 150 000 Euro bedeutet ein Zinsanstieg von drei Prozentpunkten eine monatliche Mehrbelastung von 375 Euro, wie die Online-Bank Ing-DiBa berechnet hat.
Entschuldungsturbos einbauen
Außerdem wichtig in der Niedrigzinsphase: Hoch tilgen, wenn möglich mit mindestens zwei Prozent pro Jahr. Das beschleunigt die Entschuldung und spart dem Bauherrn viele tausend Euro. Was Kreditnehmer in der Regel massiv unterschätzen: Je niedriger der Zins ausfällt, desto länger dauert das Abzahlen.
Ein Beispiel: Wer heute ein Darlehen für 150 000 Euro zum Zinssatz von 4,35 Prozent abschließt mit dem klassischen 1 Prozent Tilgung, braucht fast 39 Jahre, bis er seine Schulden komplett los ist, wie der Baugeldvermittler HypothekenDiscount vorrechnet. Bei einer Tilgung mit zwei Prozent wäre der Häuslebauer im Idealfall seine Verpflichtung zwölf Jahre früher los und hätte knapp 57 000 Euro Zinsen gespart.
"Schnelltilgervarianten mit 4,5 oder fünf Prozent Tilgung sind im Niedrigzinsumfeld erste Wahl", sagt Sahr. Wer sich eine sehr hohe Monatsrate auf Dauer nicht leisten kann, sollte seinen Anbieter nach flexiblen Tilgungssätzen fragen. Die Möglichkeit, während der Laufzeit drei- bis fünfmal den Tilgungssatz nach oben oder unten korrigieren zu können, ist meist für wenig Aufschlag zu haben. Das kann Bauherrn helfen, auch finanzielle Durststrecken zu überstehen.
Außerdem ratsam: Möglichkeiten zur Sondertilgung vereinbaren. Das macht flexibel, wenn sich das Einkommen im Laufe der Jahre gut entwickelt. Und es lohnt sich, wie der Online-Baufinanzierungsvermittler Interhyp errechnet hat: Zahlt ein Bauherr nach fünf Jahren die Summe von 5 000 Euro auf einen Schlag zurück, verkürzt sich die Gesamtlaufzeit eines 100 000 Euro-Darlehens bereits um knapp vier Jahre. Sondertilgungen von fünf oder gar zehn Prozent der Kreditsumme pro Jahr werden manchmal sogar kostenfrei angeboten.
