Börsengang: Deutsche Annington - Aktie mit Schönheitsfehlern

KommentarBörsengang: Deutsche Annington - Aktie mit Schönheitsfehlern

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Die Immobiliengesellschaft Deutsche Annington will an die Börse - und hat sich dafür nicht den besten Zeitpunkt ausgesucht.

von Hauke Reimer

Am 3. Juli soll die Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington an die Börse. Bisher läuft der Börsengang allerdings sehr schleppend, die Investoren sind skeptisch. Warum ich die Aktie nicht zeichnen würde.

Wenn der Deal optimal läuft, brächte der Wohnungskonzern 4,3 bis 4,7 Milliarden Euro auf die Waage. Damit wäre er schwerer als Lanxess, der kleinste Dax-Wert. Im Dax wäre Annington damit aber noch lange nicht. Zum einen zählen für den Leitindex nur die Aktien, die nicht in festen Händen sind, bei Annington wäre das nur gut ein Viertel. Zum anderen müssten Anleger die Aktien dem Finanzinvestor Terra Firma tatsächlich zum maximalen Preis von 21 Euro abnehmen. Daran aber glaube ich nicht.

Auf den ersten Blick ist die Aktie zwar nicht teuer. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) ist, zumindest auf Basis des für 2013 geschätzten Nettogewinns, einstellig – niedriger als bei Wettbewerbern.

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Aussagekräftiger als das KGV ist bei Immobilienaktien aber die Kennzahl Funds from Operations (FFO). Hier werden Abschreibungen und Steuern ausgeklammert. Grob gesagt zeigt die Zahl, wie viel Geld durch Mieten und Verkäufe von Wohnungen in die Kasse kommt. 2012 lag die Größe mit 162 Millionen Euro nur marginal über dem FFO von 2010, soll sich aber laut Morgan Stanley jetzt mehr als verdoppeln. Selbst wenn man die optimistischen Schätzungen der Konsortialbanken zugrunde legt, ist Annington bei der Quote „FFO zu Börsenwert“ aber nur Durchschnitt. Eine weitere Kennzahl gönnen wir uns noch: Der Substanzwert der Gesellschaft (Net Asset Value) wird mit 4,3 Milliarden Euro angegeben. Nur gibt es leider viele Methoden, den Net Asset Value zu berechnen. Zieht man zum Beispiel die Steuervorteile ab, die das Unternehmen bei Wohnungsverkäufen in Zukunft nutzen will (latente Steuern), flutscht der Substanzwert weit unter den Börsenwert.

Quelle: dpa/Montage

Weitere störende Punkte:

  • Die Wohnungen scheinen eher unattraktiv. Im Schnitt zwei bis drei Zimmer mit 60 Quadratmetern, viel in Wohnblöcken, viel in Nordrhein-Westfalen, vier Prozent stehen leer.

  • Der Börsengang wurde mit massivem Tempo vorangetrieben. Die Preisspanne kam, bevor der Wertpapierprospekt bei der Finanzaufsicht BaFin durch war. Und das Unternehmen hat gerade erst fette Umfinanzierungen beendet. Warum die Eile?

  • Chef Rolf Buch ist erst seit April im Job, der ehemalige Bertelsmann-Vorstand ist kein Immobilienmanager. Den Aufsichtsrat führt Ex-E.On-Chef Wulf Bernotat, der 2005 die E.On-Wohnungstochter Viterra, den Kern der heutigen Deutschen Annington, an Terra Firma verkaufte. Er erzielte einen guten Preis, trotzdem wirkt der Posten wie eine Belohnung für gute Zusammenarbeit. Guy Hands schließlich, schwerreicher Chef von Terra Firma, gilt nicht als Mensch, der einen Euro liegen lässt. 2009 flüchtete er vor den britischen Steuersätzen nach Guernsey.

  • So kassieren die Alteigentümer denn auch den Löwenanteil aus dem Börsengang: 400 Millionen gehen an das Unternehmen, knapp 700 Millionen an Hands und Konsorten.

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Terra Firma scheint auch kaum an Privatanlegern interessiert zu sein. Die Aktienverkäufer setzen vor allem  auf Pensionskassen und Rentenfonds aus den USA und Großbritannien, die stark an soliden deutschen Immobilien interessiert sind. Etliche deutsche Großanleger zeigten sich in einer Umfrage der Nachrichtenagentur Reuters ausgesprochen zurückhaltend: "18 bis 21 Euro sind eine ziemlich aggressive Preisspanne im aktuellen Marktumfeld. Wir zeichnen da allenfalls am unteren Ende, sind aber noch unentschieden", heißt es von einem großen deutschen Fondshaus. Eine andere Investmentgesellschaft in Frankfurt bläst ins gleiche Horn: "18 Euro sind ein fairer Wert. Die Aktie ist kein Muss", heißt es dort im Portfoliomanagement. Auch im Graumarkt, wo Aktien schon vor dem Börsengang gehandelt werden, spielt Annington - ganz anders als Gabelstaplerbauer Kion - keine Rolle. "Da ist nichts los", zitiert Reuters Stefan Chmielewski, der den vorbörslichen Handel beim Makler Lang & Schwarz verantwortet. Sein Norbert Empting von Schnigge hat bisher 500 Annington-Aktien umgesetzt - bei Kion seien es 60.000. Daher seien die Graumarkt-Kurse von 20 bis 21,50 Euro auch "eher indikativ", sagte Chmielewski zu  Reuters. 

Anleger, die trotzdem einsteigen wollen, sollten noch warten.  Immobilienaktien haben ihren Zenit überschritten. Deutsche Annington dürfte es noch billiger geben.  

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