Otmar Knoll, Handlungsbevollmächtigter und starker Mann beim Immobilienfonds-Anbieter Fairvesta, gab sich bestürzt. Ein Finanzportal von zweifelhaftem Ruf hatte einen Wettbewerber angeschossen. Sogar Betrug wurde dem Konkurrenten aus Kassel vorgeworfen – wie kann man nur. Er könne „keine Schadenfreude über die negativen Beiträge“ empfinden, schrieb Knoll an seine Vertriebsmannschaft. „Wir wünschen uns unmissverständlich Frieden mit allen Mitbewerbern.“ Und natürlich steckten weder er selbst noch Fairvesta hinter den bösen Online-Artikeln über die liebe Konkurrenz.
Die Szene ist typisch für Knoll, der sich gern als friedliebenden und ehrlichen Geschäftsmann inszeniert. Sein Vertrauter Dieter Müller* konnte es kaum fassen. „Manchmal frage ich mich, wieso du kein Politiker geworden bist. Die schaffen es nicht, so viel Geflunker in nur einem Satz unterzubringen“, schrieb er an Knoll.
Müller muss es wissen. Offenbar hatte er mit Knolls Wissen einen Plan ausgeheckt, um dem Kasseler Konkurrenten zu schaden. Knoll-Freund Müller gab sich als Vertriebspartner der Kasseler aus und erstattete anonym Anzeige gegen deren Vorstände. Darin heißt es: Er und Kollegen würden angehalten „riskante Geldanlagen ohne die gesetzlich vorgeschriebenen Risikohinweise an unbedarfte, normale Menschen zu verkaufen“. Mit dem frisch eingezahlten Geld der Anleger würden Alt-Anleger ausgezahlt. „Dem Internet entnehme ich, dass man so was als Schneeballsystem bezeichnet“, schrieb Müller betont naiv.
„Schneeballsystem“ – das ist auf dem grauen Kapitalmarkt, auf dem sich die Kasseler und Fairvesta tummeln, das unaussprechliche S-Wort, der härteste Vorwurf. Wer ein Schneeballsystem betreibt, dessen Fonds schaffen es nicht, die versprochenen Beträge mit Immobilien oder Schiffen zu erwirtschaften. Er muss neue Anleger anwerben und mit deren Geld alte Kunden zu bedienen – bis das Modell auffliegt.
Knoll hat das Treiben seines Vertrauten gekannt: „Hallo Otmar“, schrieb Müller im August 2009 an Knoll „es ist vollbracht. Anliegend erhältst du den Finalentwurf für die Strafanzeige.“ Änderungswünsche erbat Müller „in einer anderen Farbe“. „Es ist jetzt deine Entscheidung ob und wann Feuer frei.“ Damit konfrontiert, sagen Müller und Knoll heute, Knoll habe die Anzeige weder beauftragt noch bearbeitet. Knoll habe ihn wissen lassen, sagt Müller, „dass er sich nicht an sowas beteiligen wolle“. Fakt ist: Die Staatsanwaltschaft ermittelte später gegen Knolls Kasseler Konkurrenten, stellte das Verfahren aber ein.
Solche Aktionen werfen kein gutes Licht auf die Branche. Die Fairvesta-Gruppe mit Sitz in Tübingen hat bei Anlegern 866 Millionen Euro eingesammelt. Das Geschäftsmodell ist simpel: Fairvesta will Immobilien billig einkaufen und sie nach kurzer Zeit mit hohem Gewinn weiterveräußern. Im Schnitt, so gibt Fairvesta an, sollen mit derlei Geschäften jährlich zweistellige Renditen erwirtschaftet werden.
Simples Geschäftsmodell
Diese Renditen existieren bislang zum Großteil aber nur auf dem Papier. Der Grund: Fairvesta kauft Immobilien zu Preisen unter dem Verkehrswert. Der Verkehrswert ist der Preis, der sich gewöhnlich für ein Haus in der Lage und mit der Ausstattung beim Verkauf erzielen lässt. Wurde eine Immobilie unter Verkehrswert gekauft, setzt Fairvesta diese zur Renditeberechnung der Fonds aber zum Verkehrswert an. Auf dem Papier entsteht so ein Gewinn.
Warum aber bekommt Fairvesta Häuser unter Verkehrswert? Angeblich profitiert man von Sondersituationen: Verkäufe aus Geldmangel, unter Zeitdruck, bei Zwangsversteigerungen. Solche ungewöhnlichen Verhältnisse drücken den Preis, nicht aber den Verkehrswert. Für Anleger zahlt sich der Papier-Gewinn aber nur in klingender Münze aus, wenn es Fairvesta später gelingt, die Immobilien mit Aufschlag, möglichst zum Verkehrswert, zu verkaufen.
Dass das in der Realität stets klappt, ist zweifelhaft. So hat Knoll mehrfach widersprüchliche Angaben zur Anzahl der von Fairvesta weiterverkauften Objekte gemacht und damit an Glaubwürdigkeit eingebüßt.
Derlei Kritik wischt Knoll mit dem Argument vom Tisch, dass er doch mit seinem Fonds Fairvesta 2 bewiesen habe, dass sein Geschäftsmodell funktioniere: Der Fonds wurde 2011 aufgelöst. Anleger bekamen ihr Kapital nebst stolzen 12,4 Prozent Rendite pro Jahr. Die zum Schluss noch dem Fonds gehörenden sechs Immobilien mit angeblich 15,3 Millionen Euro Verkehrswert will Knoll sogar über Verkehrswert an einen „ausländischen Investor“ verkauft haben. Der Verdacht, die Fondsanleger seien aus anderen Quellen – Achtung, S-Wort – bedient worden, wäre so ausgeräumt.
Den Namen des ausländischen Investors, so Knoll 2013, dürfe er nicht nennen. Der Verkauf der sechs Immobilien erfolgte auch nicht direkt, sondern über eine Verbriefung. Folge: Der 2011 eigentlich aufgelöste Fonds Fairvesta 2 steht weiter als Eigentümer der Immobilien im Grundbuch.
Doch Recherchen der WirtschaftsWoche legen den Verdacht nahe, dass auch diese Angaben nicht stimmen.
So hat der ausländische Investor, der als Käufer der sechs Immobilien mit einem Verkehrswert von 15,3 Millionen Euro genannt wird, offenbar nur 2,1 Millionen Euro selbst zur Verfügung gestellt.
Zusätzlich nahm der ausländische Investor für den Immobilienkauf einen Kredit auf. Es gibt Indizien dafür, dass bei diesem Kredit auch Gelder von Fairvesta-Anlegern im Spiel waren. Fairvesta-Handlungsbevollmächtigter Knoll bestreitet jede interne Verschiebung von Anlegergeldern.
Selbst die Summe aus 2,1 Millionen Euro Investment und dem Kredit reicht nicht für den von Fairvesta genannten Verkaufspreis der sechs Immobilien. Woher der Rest kam, ist unklar. Eventuell gab es weitere Investoren. So ist in einer anwaltlichen Stellungnahme von Fairvesta plötzlich von mehreren „ausländischen Investoren“ die Rede. Ansonsten wollten Fairvesta und Knoll gestellte Fragen nicht beantworten.
Knoll hatte den Verkauf der sechs Immobilien des Fairvesta 2 an den bisher genannten „ausländischen Investor“ als Beweis für ein funktionierendes Geschäftsmodell gewertet. Doch dieser Beweis wankt massiv.
Fonds aus dem Steuerparadies
Ein Geheimnis, immerhin, ist gelüftet: Hinter Knolls ominösem „ausländischen Investor“ verbergen sich ein auf den Britischen Jungferninseln in der Karibik beheimateter Fonds und eine Liechtensteiner Gesellschaft, die zwischen den Karibik-Fonds und den Immobilienverkäufer Fairvesta 2 geschaltet wurde.
Die Liechtensteiner Gesellschaft heißt REOPP Real Estate Opportunity Private Placement und residiert in einem Gewerbegebiet am Ortsausgang von Vaduz. Ihre Führung steht Fairvesta nahe: So gehörten die REOPP-Chefs laut Wertpapierprospekt auch zur Leitung der Fairvesta Europe, über die Fairvesta Anleihen ausgegeben hat. REOPP ist laut eigenem Geschäftsbericht aber nur „das Investmentvehikel eines Fonds“ – des Karibik-Fonds. Dieser Karibik-Fonds gehört tatsächlich nicht zu Fairvesta. Soweit passt die Darstellung also zu dem was Fairvesta stets behauptet hat.
Doch was der von der WirtschaftsWoche aufgespürte Manager des bislang geheimgehaltenen Karibik-Fonds sonst berichtet, deckt sich nicht mit Fairvestas Angaben. So investierte der Karibik-Fonds zum einen deutlich weniger als zur Auflösung von Fairvesta 2 nötig war. Zum anderen steckte er erst im Mai 2012 Geld in REOPP, fast ein Jahr, nachdem Fairvesta 2 angeblich aufgelöst, die Immobilien verkauft und Anleger ausgezahlt worden waren. Mit welchem Geld aber?
Er habe nach der 2,1-Millionen-Investition in REOPP von Fairvesta eine Liste mit sechs Immobilien erhalten, die REOPP angeblich von dem Geld und dem aufgenommenen Kredit gekauft habe, sagt der Karibik-Fondsmanager. Größtenteils sind das wohl die Objekte, die vorher dem Fonds Fairvesta 2 und damit den ausgezahlten Anlegern gehörten. Die Immobilien stehen jedenfalls in jenen Orten, in denen auch Fairvesta 2 Immobilien besaß.
Bei vier der sechs Immobilien (Pirmasens, Mühlhausen, Ansbach und Chemnitz) stimmen die Daten auf der dem Karibik-Fondsmanager übergebenen Liste mit den Fairvesta-Angaben zu den Objekten des Fonds Fairvesta 2 überein: gleiche Straßen und passende Quadratmeterzahlen. Bei den beiden anderen Standorten (Leipzig und Schwerin) passen die Angaben zumindest auf einen Teil der von Fairvesta 2 gehaltenen Komplexe. Wo der Rest gelandet ist, ist unbekannt.
Welche Ansprüche Anleger bei geschlossenen Fonds haben und wie sie ihr Geld retten können
Geschlossene Fonds müssen die Namen und Anschriften der übrigen Anleger gegenüber Gesellschaftern offenlegen, um einen Informationsaustausch zu gewährleisten. Dies entschied der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen (II ZR 187/09, II ZR 134/11). So können Anleger Mehrheiten für Beschlüsse auch gegen den Willen des Fondsgeschäftsführers organisieren.
Anleger haften bei einem als Kommanditgesellschaft konzipierten Fonds nur mit ihrer Einlage. Eine automatische Nachschusspflicht gibt es nicht. Ausnahme: Schüttet der Fonds unabhängig von Gewinnen aus, kann der Initiator dieses Geld zurückfordern. Dies gilt aber nur, wenn diese Ausschüttungen laut Gesellschaftsvertrag ausdrücklich als Darlehen gewährt werden (Bundesgerichtshof, II ZR 73 11, II ZR 74 11). Ohne diese Klausel, so entschieden die Richter, dürfen die Anleger die Ausschüttungen behalten oder zu Unrecht überwiesenes Geld zurückverlangen. Anders sieht es bei einem Fonds aus, der als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) konstruiert ist. Bei einer GbR haften die Gesellschafter auch mit ihrem gesamten Vermögen.
Initiatoren dürfen nicht eigenmächtig Immobilien oder Schiffe verkaufen – auch nicht bei einem Liquiditätsengpass. Sie brauchen dazu eine Mehrheit der Anleger. Wie groß der Anteil sein muss, steht im Gesellschaftervertrag. Vor einem Beschluss haben die Gesellschafter Anspruch auf Informationen über die aktuelle Geschäftsentwicklung. Zwei bis drei Jahre alte Geschäftsberichte sind keine ausreichende Entscheidungsgrundlage.
Wenn ein geschlossener Fonds kriselt, besteht gegenüber Beratern, Bank oder Fonds unter Umständen ein Anspruch auf Schadensersatz oder die Rückabwicklung des gesamten Geschäfts. Ansprüche können bestehen:
- wenn der Berater Provisionen gar nicht oder nicht detailliert genug offengelegt hat. Selbst wenn der Prospekt die Vergütung und deren Empfänger korrekt angibt, muss der Berater darüber aufklären;
- wenn der Fonds als risikoloses Investment für die Altersvorsorge beworben wurde, obwohl es sich um eine unternehmerische Beteiligung handelt, bei der Anleger ihren Einsatz verlieren können;
- wenn der Initiator zum Nachteil der Anleger Geschäfte mit eigenen Firmen gemacht hat. Dies ist etwa der Fall, wenn eine Reederei Schiffe überteuert an hauseigene Fonds verkauft, ohne dass dies im Prospekt steht;
Des weiteren können Ansprüche auf Schadensersatz bestehen,
- wenn das Geld zweckentfremdet wurde. So sammelte beispielsweise die Commerzbank Geld für Medienfonds ein, das aber nur zu einem kleinen Teil in die Produktion von Spielfilmen floss;
- wenn der Prospekt falsche Angaben enthält, etwa über die Höhe der Kosten oder über unternehmerische Risiken;
- wenn von der Gesellschafterversammlung beschlossene Änderungen der Geschäftsgrundlagen juristisch angreifbar sind. Dazu gehören beispielsweise der zeitweise Verzicht auf Mieten oder die Verpflichtung, Geld in einen kriselnden Fonds nachzuschießen.
Ansprüche auf Schadensersatz gegen Vermittler, Fonds oder Bank verjähren nach drei Jahren. Die Frist läuft am Ende des Jahres an, in dem Anleger von der Falschberatung oder dem Prospektfehler hätten wissen müssen. Dieser Zeitpunkt kann je nach Einzelfall auch erst viele Jahre nach Vertragsschluss eingetreten sein. Nur wenn die Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit beruht, besteht kein Anspruch auf Schadensersatz.
Anfangsverluste des Fonds lassen sich nur mit Gewinnen aus der geschlossenen Beteiligung verrechnen. Das Finanzamt akzeptiert allerdings nur Verluste bis zur Höhe der Einlage. Zweifelt das Finanzamt an der Gewinnerzielungsabsicht des Fonds, weil dieser nur Verluste produziert, muss der Anleger die Steuervorteile nachträglich zurückerstatten.
Neue Hinweise auf interne Verschiebungen von Anlegergeldern, die Fairvesta weiter bestreitet, liefert der zum Kauf der sechs Immobilien aufgenommene Kredit. Der Karibik-Fonds wollte nach Aussage des Fondsmanagers, dass REOPP Bankkredite aufnimmt. So sollten mit anfangs 2,1 Millionen Euro Kapital des Karibik-Fonds Immobilien höheren Wertes gekauft werden. Tatsächlich nahm REOPP laut Geschäftsbericht 2012 auch einen Kredit auf.
Woher dieser Kredit stammt, ist unklar. Einige Indizien legen den Verdacht nahe, dass dieser aus den von Fairvesta aufgelegten und an Privatanleger vertickten Maximus-Anleihen stammen könnte. So heißt es im REOPP-Geschäftsbericht 2012, dass der aufgenommene Kredit „durch erstrangige Briefgrundschulden auf ein Immobilienportfolio im Verkehrswert von 9,005 Millionen Euro abgesichert“ sei. Auf gut Deutsch: REOPP hat seinem Kreditgeber Immobilien mit diesem Gegenwert als Kreditsicherheit gestellt. Im Geschäftsbericht 2012 der Fairvesta Europe, die die Maximus-Anleihen begeben hat, taucht nun ein vergebener Kredit auf, dem Sicherheiten mit dem selben Verkehrswert – 9,005 Millionen Euro – gegenüberstehen sollen.
Verquere Verkehrswerte
Dass es sich hierbei trotz gleicher Werte um verschiedene Portfolios handelt, ist sehr unwahrscheinlich. Zur Erinnerung: Geschäftsführer der REOPP, die einen Kredit aufgenommen hat (und Immobilien für 9,005 Millionen Euro als Sicherheit gestellt hat), zählten zumindest früher auch zur Führung der Fairvesta Europe, die einen Kredit vergeben hat (dem Sicherheiten für 9,005 Millionen Euro gegenüberstehen).
Wenn es sich um dieselben Immobilien handelt, wäre das für die Anleger ein brisantes Detail: Denn damit wäre letztlich Geld aus den an Privatanleger verkauften Maximus-Anleihen für den Kauf von Immobilien aus dem Fonds Fairvesta 2 genutzt worden. Der Fonds Fairvesta 2 wäre damit ein Beleg dafür, dass das Fairvesta-Geschäftsmodell nicht funktioniert. Denn wären die Immobilien tatsächlich so großartig, wie Knoll behauptet, wären solche Quersubventionierungen kaum nötig.
Die Liste der sechs Immobilien, die Fairvesta dem Karibik-Fondsmanager 2012 übergab, liegt der WirtschaftsWoche vor. Was Anleger misstrauisch machen dürfte: Laut Liste soll REOPP und damit letztlich der Karibik-Fonds die Immobilien zu 67 Prozent des Verkehrswertes gekauft haben. Bei der Auflösung von Fairvesta 2 hieß es gegenüber den Anlegern noch, die Fairvesta-2-Immobilien seien zu über 100 Prozent des Verkehrswerts verkauft worden.
Weil Fairvesta dem Karibik-Fondsmanager auf einmal viel höhere Verkehrswerte nannte, glaubte dieser an ein gutes Geschäft. Die Wertsprünge aber lassen daran zweifeln, wie viel Aussagekraft die von Fairvesta angegebenen Verkehrswerte haben. Für die Fondsanleger der 13 noch aktiven Immobilienfonds dürfte diese Frage nicht unbedeutend sein. Ob ihr Fonds in den roten oder in den schwarzen Zahlen steckt, hängt stark von den Verkehrswerten der in ihren Fonds enthaltenen Immobilien ab. Die Zahlen auf der Liste werfen jedenfalls weitere Fragen auf:
Der Wert der Chemnitzer Immobilie wurde nach dem Verkauf durch Fairvesta 2 an REOPP mit 1,1 Millionen Euro angegeben. Ein Jahr zuvor hatte Fairvesta gegenüber den Fairvesta-2-Anlegern noch von 815.000 Euro gesprochen. Wenn die Immobilie so viel wertvoller geworden ist, stellt sich die Frage, warum sie aktuell für 713.000 Euro angeboten wird.
Das Objekt in Mühlhausen bei Augsburg soll 2,2 Millionen wert sein, wurde aber im Herbst 2013 von einem Makler für 1,7 Millionen Euro zum Kauf angeboten.
Ein Leipziger Bürogebäude, das früher Fairvesta 2 gehörte, ist 2012 erneut weiterverkauft worden. Der Preis ist unklar. Der Geschäftsbericht des Käufers, eine kurz vorher gegründete Leipziger Gesellschaft, weist Sachanlagen – dazu zählen Immobilien – von 530 000 Euro aus. Es ist naheliegend, dass es sich um den Immobilienkaufpreis handelt. Die Leipziger Gesellschaft will sich dazu nicht äußern. Sollte der Kaufpreis 530.000 Euro betragen, würde auch das auf weit hergeholte Verkehrswerte hindeuten. Gegenüber dem Karibik-Fonds wurden nämlich 1,2 Millionen Euro Verkehrswert genannt.
Weitere Hinweise darauf, dass die von Fairvesta publizierten Zahlen nicht unbedingt der Realität entsprechen, bietet ein Wohn- und Geschäftshaus in Pirmasens. Auf der Liste, die dem Karibik-Fonds zur Verfügung gestellt wurde, wird behauptet, die Mieteinnahmen betrügen 154.000 Euro pro Jahr. In einer Kundeninfo nannte Fairvesta 2012 dagegen 83.000 Euro Miete. Bei einer Pressekonferenz im Dezember 2013 sprach Knoll von 60.000 Euro. Auch zum früheren Kaufpreis machte Fairvesta widersprüchliche Angaben.
Dass Fairvesta derart mit Verkehrswerten, Mieteinnahmen und Kaufpreisen jongliert, ist ein Alarmsignal für Anleger. Sie müssen sich fragen, ob sie sich darauf verlassen können, ihre zweistelligen Traumrenditen auch tatsächlich zu erhalten.
Privatanleger haben Fairvesta noch im vergangenen Jahr 177 Millionen Euro neu anvertraut. Der Karibik-Fonds aber hat sein Vertrauen verloren. Er fordert die 2,1 Millionen Euro zurück und will das Kapitel Fairvesta dann schleunigst beenden. Ob ihm das gelingt, ist aber mehr als fraglich.