Gold aus Beton Die besten Immobilienaktien

Hauspreise und Mieten steigen, vor allem in den Ballungsräumen. Über Aktien können Anleger vom Boom profitieren – auch mit wenig Einsatz.

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Ein Wohn- und Bürokomplex des Immobilienkonzern Gagfah. Quelle: dpa

Über das Rednerpult haben sie einen roten Stoffhimmel gespannt. Schließlich spricht hier ein Fußballweltmeister – einer von 1974, kein aktueller. Der ältere Herr soll bitte trocken bleiben an diesem nassen, windigen Frühsommertag. Paul Breitner ist auch nicht zum Fußballspielen da, sondern als Immobilieninvestor.

Er ist einer der Geldgeber für ein Seniorenheim, das auf dem Gelände einer ehemaligen Brauerei in Solingen entstehen soll; 20 Millionen Euro steckt er zusammen mit einem Partner in die Altenresidenz. Im Immobiliengeschäft ist der Ex-Außenverteidiger ein alter Hase, seit 30 Jahren investiert er in Steine und Beton.

Zurzeit hat Breitner viele Nachahmer: Niedrige Zinsen treiben sicherheitsbewusste Anleger in Sachanlagen. Markus Steinbeis vom Vermögensverwalter Huber, Reuss, Kollegen rät, etwa 20 Prozent des liquiden Vermögens in Immobilien anzulegen. Vieles spricht dafür, dass Preise und Mieten weiter steigen werden:

- Baugeld ist weiter billig; ein Hypothekenkredit über 200.000 Euro mit 15 Jahren Laufzeit kostet im Schnitt 2,6 Prozent ; 1990 waren es noch 9,6 Prozent. Das macht Immobilien für viele erschwinglich.

- Die Konjunktur läuft. „Gute Arbeitsmarktkonjunktur treibt die Nachfrage nach Immobilien“, sagt Werner Rohmert, Gründer des Fachblatts „Platow Immobilien“.

- In Metropolen ist das Angebot nach Jahren schwacher Bautätigkeit und stetigen Zuzugs knapp, die Mieten steigen.

- Obwohl die Euro-Krise vorerst aus den 20-Uhr-Nachrichten verschwunden ist: Viele suchen weiter nach sicheren Anlagen.

Wo sich der Immobilienkauf noch lohnt

Immobilien aber sprengen den Rahmen der meisten Privatanleger-Depots. Selbst wer Millionen hat und nur einen Teil in ein Zinshaus investiert, nimmt ein Klumpenrisiko: Unrentable Immobilien loszuwerden kann Jahre dauern. Reparaturen oder Leerstand werfen Renditerechnungen über den Haufen – von Staatseingriffen wie Dämmvorschriften oder Mietpreisbremse ganz zu schweigen. Wer nicht gleich Hunderttausende in Immobilien packen will, hat die Wahl zwischen offenen und geschlossen Immo-Fonds sowie Immobilienaktien.

- Offene Immobilienfonds galten jahrzehntelang als risikoarm; groß war der Schock, als einige nicht mehr alle Anleger auszahlen konnten und geschlossen wurden. Zudem investieren fast alle in Gewerbeimmobilien.

- Bei geschlossenen Immobilienfonds gehen Anleger eine unternehmerische Beteiligung über viele Jahre ein. Risiken sind wenig gestreut, die Kosten mit bis zu 20 Prozent hoch. Viele Fonds geben auch nur Kredite an andere Gesellschaften, die davon Immobilien kaufen sollen; damit fehlt Anlegern der Sachwert als Sicherheit.

Bleiben Aktien. „Wohnimmobilienaktien können eine gute Depotbeimischung sein“, sagt Steinbeis. Sie kombinieren die Vorteile von Immobilien (relativ krisensichere Mietrendite) mit der Liquidität börsennotierter Aktien. Von steigenden Preisen und Mieten würden die großen börsennotierten Wohnungsbestandshalter profitieren.

Billiges Geld hilft

„Sie bekommen derzeit doppelt Rückenwind“, sagt Michael Seufert, Spezialist für Immobilienaktien bei der Nord/LB, „steigende Mieten und Preise in Ballungszentren erhöhen die Einnahmen und den inneren Wert. Und die niedrigen Zinsen ermöglichen günstige Refinanzierung, was Cash-Flow und Dividende zugutekommt.“

Nachteil: Anleger müssen Wertschwankungen aushalten. Immobilienaktien laufen mit dem Börsentrend. Das schreckt viele ab, sie kaufen deshalb lieber geschlossene Fonds. Rational ist das nicht: „Auf dem geschlossenen Fonds klebt zwar nicht jeden Tag ein neues Preisschild, dafür gibt es oft beim Verkauf nach Jahren die böse Überraschung, wenn die Wertentwicklung nicht den Erwartungen entsprach“, sagt der Vermögensverwalter Bert Flossbach.

Das kann durchaus passieren. Die Preise deutscher Wohnimmobilien steigen zwar seit fünf Jahren deutlich stärker als die Inflation. Doch „hinter den Durchschnittszahlen verbergen sich regional sehr unterschiedliche Preistendenzen, in einigen ländlichen Regionen haben wir seit 2008 sogar noch Preisrückgänge“, sagt Franz Eilers, Marktforscher beim Verband der Pfandbriefbanken. Der Trend zur Verstädterung werde sich in einer alternden Gesellschaft noch verstärken, meint Eilers: „Pflege wird bald nur noch im städtischen Ballungsraum erschwinglich sein. Ältere Menschen wollen deshalb zurück in die City.“

Steht ein Haus am falschen Ort, kann es also auch trotz hoher Inflation an Wert verlieren. Maximal ein Viertel der Wohnungen dürfte in den kommenden 20 Jahren inflationsbereinigt teurer werden, schätzt Eilers. Die Lage der Bestände beeinflusst damit auch die Wertentwicklung der Aktien.

- Informationen dazu, wo ihre Bestände stehen, veröffentlichen die Unternehmen.

- Der zweite Blick gilt dem Preis der Aktien. Gängigste Größe ist der Net Asset Value (NAV). Darunter versteht man die Summe aller Marktwerte der Liegenschaften im Besitz einer Immobilien-AG abzüglich der Schulden. Er wird durch Gutachten ermittelt und in den Bilanzen ausgewiesen. „Normalerweise weicht der NAV nicht dauerhaft signifikant vom Börsenwert der Unternehmen ab“, sagt Steinbeis. Länger anhaltende Unterbewertung signalisiert, dass viele im Markt das Unternehmen für schlecht gemanagt, riskant finanziert halten. Gagfah etwa kostete in der Vergangenheit oft nur die Hälfte ihres NAV, holte diesen Abschlag aber zuletzt zusehends auf.

- Dritter Punkt ist die Finanzierung. Hohe Kapitalkosten können existenzbedrohend werden. „Derzeit, im Niedrigzinsumfeld, haben alle Immobilienfirmen gute Bedingungen, sich günstig zu refinanzieren, aber das kann sich ändern“, warnt Georg Kanders, Analyst bei der Lampe Bank. Wer bald schon wieder neue Kreditverträge aushandeln muss, ist daher riskanter als Firmen, die sich lange Laufzeiten gesichert haben.

- Schließlich zählt die Rendite. Bei Immobilien geben die „Funds From Operations“ (FFO je Aktie und Kurs zu FFO) Einblick in die Geschäftsentwicklung. Die Zahl setzt sich zusammen aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen. Sie zeigt, wie viel Cash-Flow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird. Der jährliche FFO im Verhältnis zum investierten Kapital ist die FFO-Rendite. Mindestens drei große und zwei riskantere kleinere Werte bieten nach diesen Kriterien Chancen.

Die Aktien im Überblick

Bausteine fürs Depot

Deutsche Annington: Mehr Masse als Klasse

Mit 215 000 Wohnungen ist sie der größte Wohnungskonzern an der Börse. Wichtigste Standorte sind Dortmund (17 600 Wohnungen), Berlin (12 000), Frankfurt (11 000), München und Köln/Bonn. Das klingt gut, sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass der größte Teil der Annington-Wohnungen über die ganze Republik verteilt ist, mit einem Schwerpunkt in NRW (53 Prozent). Viele Einheiten liegen zudem in Kleinstädten oder solchen mit wenig Potenzial, wie Grevenbroich, Marl oder Gelsenkirchen. Während der Leerstand in Dortmund, Berlin und Frankfurt mit unter drei Prozent sehr gesund ist, erreicht er in der Fläche (in Niedersachsen und Sachsen-Anhalt) bis zu 15 Prozent.

Nicht optimal ist die Aktionärsstruktur. Finanzinvestoren neigen dazu, Investitionen zugunsten höherer Ausschüttungen knapp zu halten. Zwar war dies bei der Annington in der Vergangenheit nicht der Fall. Der Hauptinvestor Monterey zog keine Sonderausschüttungen aus dem Unternehmen.

Und im Zuge der letzten Kapitalerhöhung und einer privaten Umplatzierung konnte die Dominanz Montereys etwas verringert werden; der Streubesitz ist mit rund 60 Prozent aber immer noch gering. Positiv immerhin: Die Verschuldung konnte etwas gesenkt werden, das Rating verbesserte sich auf ein BBB, also knapp Investmentgrade und flächenbereinigt, das heißt ohne Berücksichtigung von ver- oder gekauften Wohnungen, stiegen die Mieteinnahmen zuletzt um 2,3 Prozent pro Jahr. Diesen Zuwachs muss das Management überbieten, damit die Aktie steigt. Denn der Börsenwert des Unternehmens liegt schon ziemlich genau auf Höhe des NAV. Abwarten!

Deutsche Wohnen: Gut und teuer

Außer bei Mietwohnungen ist die Deutsche Wohnen (DW) auch bei Pflegeimmobilien aktiv. Nach der Übernahme der Berliner GSW ist das Unternehmen der zweitgrößte deutsche Bestandshalter mit interessanten Lagen in wachsenden Großstädten wie Berlin (wo seit der GSW-Übernahme 71 Prozent des DW-Wohnungsbestandes stehen) und Frankfurt (sechs Prozent).

Die Analysten von Kepler Cheuvreux erwarten in den kommenden Jahren zweistellige jährliche Wachstumsraten bei den Funds from Operations (FFO, siehe Tabelle), grob: Mieteinnahmen und Zuflüssen aus Verkäufen. Denn in Frankfurt oder Berlin dürften Mieterhöhungen per saldo einfacher durchzusetzen sein als im deutschen Durchschnitt. „Die DW hat ein überdurchschnittlich attraktives Wohnungsportfolio und ist in Deutschland mit am besten gemanagt, dafür ist die Aktie etwas teurer“, sagt Analyst Seufert. Das Verhältnis von Börsenwert zum Net Asset Value liegt schon leicht über pari. Wertsteigerungspotenzial hat die Aktie langfristig dank der GSW-Übernahme: Durch das nun deutlich größere Portfolio lassen sich Skaleneffekte nutzen, etwa durch Zusammenlegung von Dienstleistungen und Beschaffung.

Zwar haben sich die Nettofinanzschulden infolge der Übernahme der GSW von 2,7 auf 5,2 Milliarden Euro fast verdoppelt. Der Wert des Bestandes aber wuchs mit: Die Rate der Gesamtverbindlichkeiten im Verhältnis zum Börsenwert sank seit 2008 von 0,9 auf rund 0,55.

Gagfah: Der Billigheimer

Der Gegenentwurf zur Deutschen Wohnen: mehr Risiko und weniger Qualität, dafür (noch) relativ günstig und mit mehr Potenzial. Finanzinvestor Fortress, der Gagfah einst einen durchwachsenen Ruf einbrachte (Fortress habe zu viele Schulden in der Bilanz abgeladen und ziehe um einer hohen Rendite willen zu viel Cash-Flow aus dem Unternehmen), ist seit Mitte Juni draußen. Nun weisen die Gagfah-Bestände einigen Sanierungsbedarf auf, was erst mal Geld kostet und zulasten von Neukäufen und Dividenden gehen dürfte. Auch ist die Gagfah weniger solide finanziert als Konkurrenten; das Verhältnis von Fremdkapital zum Wert des Portfolios (NAV) beträgt fast 62 Prozent. Das derzeit sehr freundliche Zinsniveau wurde noch nicht für eine nachhaltige längerfristige Refinanzierung genutzt; die meisten Kredite konnten zwar zuletzt günstig abgelöst werden, aber wieder nur für fünf Jahre. 2018 und 2019 stehen etliche Linien zur Neuverhandlung an: Bis dahin könnten die Zinsen auch steigen – ein Risiko. Zudem liegen derzeit fast 20 Prozent der Aktien in den Händen von mutmaßlich kurzfristig orientierten Anlegern, wie Hedgefonds.

Dafür ist die Aktie günstiger bewertet als der Rest der Branche, was auch als Potenzial umgedeutet werden kann: Sanierungen könnten den inneren Wert der Gagfah erheblich steigern. Der NAV liegt mit etwa 13,90 Euro pro Aktie noch etwas über dem Börsenwert von aktuell 13,19 Euro. Im Management gab es zudem einen Wechsel; die neuen Chefs genießen einen guten Ruf in der Branche. Die Leerstandsquote liegt mit 4,1 Prozent nur leicht über dem Branchenschnitt. 2013 konnte Gagfah im Schnitt 2,2 Prozent Mieterhöhung durchsetzen; sehr viel mehr ist nicht drin, denn die Lagen sind meist einfach oder mittelgut. Schwerpunkte sind Dresden (37 260 Wohnungen) und Berlin (15 000), Hamburg (9100), Hannover (5900), Heidenheim (4100) und Bielefeld (4100).

LEG, Westgrund und Grand City im Überblick

LEG: Stark an Rhein und Ruhr

Die Düsseldorfer besitzen knapp 100 000 Wohnungen in NRW. Bereinigt um Flächenveränderungen, wuchsen die Mieteinnahmen in den ersten drei Monaten um 3,0 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der immobilienspezifische FFO stieg gar um 21 Prozent, was außer an höheren Mieteinnahmen vor allem an geringeren Instandhaltungskosten lag.

Die Gesellschaft besitzt Wohnungen in fast jedem Kreis von NRW; nur Dortmund (12 000 Wohnungen) und der Kreis Mettmann, der viele Schlafstädte für Düsseldorf umfasst (8600 Wohnungen), bilden kleinere Schwerpunkte; die Märkte sind stabil, ohne das große Wachstumspotenzial von Berlin oder München, aber auch ohne die Leerstände von Sachsen-Anhalt. Die Aktie ist nach dem Kursanstieg der letzten Monate fair bewertet: Das Verhältnis von Börsenwert zu NAV liegt bei rund eins. Interessant werden könnte die LEG als potenzielles Übernahmeziel: Das Portfolio ist gesund, und mit 95 000 Wohnungen ist die LEG ein nicht ganz so dicker Brocken. Der Nettoschuldenstand entspricht mit 2,6 Milliarden Euro fast genau dem NAV und dem Börsenwert – das ist biederer Durchschnitt.

Immobilienpreise stiegen nicht überall. (Für eine detaillierte Ansicht, klicken Sie bitte das Bild an.)

Westgrund: Günstig eingekauft

Die Berliner haben gerade mit dem Kauf von 12 000 Wohnungen für 390 Millionen Euro ihren Bestand auf einen Schlag verdreifacht, auf rund 20 000 Einheiten. Bislang litt die Aktie, weil Westgrund wenig Wohnungen und deshalb relative hohe Fixkosten hatte. Vor dem Deal lag die FFO-Rendite nur bei drei Prozent. Finanzvorstand Sascha Giest erwartet, dass sie künftig am oberen Ende der Branche liegen wird. Anfang Juli gab es für zehn Aktien eine Gratisaktie. Der Kurs geriet etwas unter Druck, weil auch einige Anleger die Papiere verkauften. Durch die zur Finanzierung des Megakaufs nötige Kapitalerhöhung im Herbst dürfte sich der Streubesitz auf 40 Prozent verdoppeln. Die Aktie wäre liquider und für größere Investoren interessant.

Bei dem Paketkauf sei Westgrund als „Außenseiter in den Bieterwettbewerb gegangen“, sagt Giest. Zum Zuge gekommen sei man, weil sich die größeren Konkurrenten vor den Problemfällen im Paket offenbar fürchteten. Westgrund holte die auf Schrottimmobilien spezialisierte FFire ins Boot. Die darf sich künftig mit Plattenbauten in Halle oder Görlitz herumschlagen.

Die meisten Wohnungen, die Westgrund selbst übernimmt, liegen in Wolfsburg und Braunschweig. Da am VW-Sitz Wohnungsknappheit herrscht, ist Giest optimistisch, leer stehende Wohnungen nach Sanierung leicht vermieten zu können. Westgrund zahlte das Zehnfache der Jahresnettomiete, „sensationell günstig“, wie Giest meint. Günstig auf Kosten des Steuerzahlers: Die Wohnungen stammen aus Skandalfonds der Bankgesellschaft Berlin, die Anleger mit garantierten Renditen gelockt hatten. Die Garantie kostete den Fiskus Milliarden.

Satt ist Westgrund noch lange nicht: Gerade prüfe man Portfolien mit insgesamt 10 000 Wohnungen, die bis Jahresende verkauft werden sollen.

Grand City: Kurzfristig hui, später pfui

Man kaufe „Immobilien mit hohem Optimierungspotenzial“ – im Klartext: heruntergekommene Buden, aus denen Mieter geflüchtet sind. Grand City will die Häuser herrichten. Seit 2012 wurden 22 000 Wohnungen gekauft, jetzt sind es 34 000.

Für kurzfristig orientierte Anleger ist die Aktie interessant. Grand City hat dank Ex- Wunderkind und -Pleitier Lars Windhorst jede Menge Geld. 2013 gab es zwei Kapitalerhöhungen über insgesamt 211 Millionen Euro. Zudem platzierte Grand City Anleihen über 200 Millionen Euro und eine Wandelanleihe über 150 Millionen Euro. Einen Teil davon übernahm Windhorsts Holding Sapinda. Ende März lagen 146 Millionen Euro auf den Konten – bei einem Börsenwert von gut einer Milliarde Euro.

Das Unternehmen bilanziert sportlich: Das Ergebnis von 266 Millionen Euro in 2013 basiert vor allem darauf, dass Grand City Immobilien unter dem vermeintlichen, auf Gutachten gestützten Wert gekauft hat. Der Wert wurde dann hoch geschrieben, so entstand ein Gewinn von 237 Millionen Euro. Die Finanzierung ist okay: Das Verhältnis von Krediten und Anleihen zum Wert der Immobilien beträgt 35,7 Prozent. Grand City spart, gab 2013 für Instandhaltung und Modernisierung nur 13,70 Euro pro Quadratmeter aus. Selbst die sparsame Annington investierte knapp 20 Euro pro Quadratmeter. Derart niedrige Ausgaben reichten in der Regel nicht, um den Wert der Immobilien zu erhalten, sagt Stefan Kofner, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Zittau.

Die Folgen lassen sich etwa an von der Gagfah gekauften Wohnblocks im Wuppertaler Problemviertel Rehsiepen ablesen. Gagfah hatte das Quartier zuletzt verfallen lassen. Die Schieferplatten fielen von der Fassade. Viele Mieter flüchteten. Grand City hat sich um die Fassade gekümmert und das vorderste Haus anmalen lassen. Weit hat der Renovierungselan nicht gereicht. Die Rückwand ist schmutzig, dahinterliegende Blöcke wirken heruntergekommen.

Seine Feuerprobe hat das Unternehmen noch vor sich. Sind die liquiden Mittel erst mal investiert, muss Grand City von den Mieteinnahmen leben. Zwar haben sich diese mit 99,6 Millionen Euro 2013 im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt, allerdings zum Großteil wegen Mieten aus neu erworbenen Häusern. Mieteinnahmen aus den Immobilien, die bereits 2012 zur Gruppe gehörten, konnten nur um acht Prozent gesteigert werden, vor allem durch Mieterhöhungen. Bei Wohnblöcken, in denen viele Transferleistungsempfänger wohnen, lässt sich das nur bedingt wiederholen. Die verbesserte Vermietungsquote kann also nur wenig zum Umsatz beigetragen haben.

Hauptaktionär mit 38 Prozent ist der Israeli Yakir Gabay. Windhorst war im Frühjahr noch mit fünf bis zehn Prozent beteiligt. Ein anderer Promi hat sich verabschiedet: Die Vermögensverwaltung von SAP-Gründer Hasso Plattner, die vor einem Jahr die Hälfte eines Immobilienportfolios in Köln von Grand City übernommen hatte, hat bis April wieder alle Wohnungen zurückgegeben.

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