LEG: Stark an Rhein und Ruhr
Die Düsseldorfer besitzen knapp 100 000 Wohnungen in NRW. Bereinigt um Flächenveränderungen, wuchsen die Mieteinnahmen in den ersten drei Monaten um 3,0 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der immobilienspezifische FFO stieg gar um 21 Prozent, was außer an höheren Mieteinnahmen vor allem an geringeren Instandhaltungskosten lag.
Die Gesellschaft besitzt Wohnungen in fast jedem Kreis von NRW; nur Dortmund (12 000 Wohnungen) und der Kreis Mettmann, der viele Schlafstädte für Düsseldorf umfasst (8600 Wohnungen), bilden kleinere Schwerpunkte; die Märkte sind stabil, ohne das große Wachstumspotenzial von Berlin oder München, aber auch ohne die Leerstände von Sachsen-Anhalt. Die Aktie ist nach dem Kursanstieg der letzten Monate fair bewertet: Das Verhältnis von Börsenwert zu NAV liegt bei rund eins. Interessant werden könnte die LEG als potenzielles Übernahmeziel: Das Portfolio ist gesund, und mit 95 000 Wohnungen ist die LEG ein nicht ganz so dicker Brocken. Der Nettoschuldenstand entspricht mit 2,6 Milliarden Euro fast genau dem NAV und dem Börsenwert – das ist biederer Durchschnitt.
Westgrund: Günstig eingekauft
Die Berliner haben gerade mit dem Kauf von 12 000 Wohnungen für 390 Millionen Euro ihren Bestand auf einen Schlag verdreifacht, auf rund 20 000 Einheiten. Bislang litt die Aktie, weil Westgrund wenig Wohnungen und deshalb relative hohe Fixkosten hatte. Vor dem Deal lag die FFO-Rendite nur bei drei Prozent. Finanzvorstand Sascha Giest erwartet, dass sie künftig am oberen Ende der Branche liegen wird. Anfang Juli gab es für zehn Aktien eine Gratisaktie. Der Kurs geriet etwas unter Druck, weil auch einige Anleger die Papiere verkauften. Durch die zur Finanzierung des Megakaufs nötige Kapitalerhöhung im Herbst dürfte sich der Streubesitz auf 40 Prozent verdoppeln. Die Aktie wäre liquider und für größere Investoren interessant.
Bei dem Paketkauf sei Westgrund als „Außenseiter in den Bieterwettbewerb gegangen“, sagt Giest. Zum Zuge gekommen sei man, weil sich die größeren Konkurrenten vor den Problemfällen im Paket offenbar fürchteten. Westgrund holte die auf Schrottimmobilien spezialisierte FFire ins Boot. Die darf sich künftig mit Plattenbauten in Halle oder Görlitz herumschlagen.
Die meisten Wohnungen, die Westgrund selbst übernimmt, liegen in Wolfsburg und Braunschweig. Da am VW-Sitz Wohnungsknappheit herrscht, ist Giest optimistisch, leer stehende Wohnungen nach Sanierung leicht vermieten zu können. Westgrund zahlte das Zehnfache der Jahresnettomiete, „sensationell günstig“, wie Giest meint. Günstig auf Kosten des Steuerzahlers: Die Wohnungen stammen aus Skandalfonds der Bankgesellschaft Berlin, die Anleger mit garantierten Renditen gelockt hatten. Die Garantie kostete den Fiskus Milliarden.
Satt ist Westgrund noch lange nicht: Gerade prüfe man Portfolien mit insgesamt 10 000 Wohnungen, die bis Jahresende verkauft werden sollen.
Grand City: Kurzfristig hui, später pfui
Man kaufe „Immobilien mit hohem Optimierungspotenzial“ – im Klartext: heruntergekommene Buden, aus denen Mieter geflüchtet sind. Grand City will die Häuser herrichten. Seit 2012 wurden 22 000 Wohnungen gekauft, jetzt sind es 34 000.
Für kurzfristig orientierte Anleger ist die Aktie interessant. Grand City hat dank Ex- Wunderkind und -Pleitier Lars Windhorst jede Menge Geld. 2013 gab es zwei Kapitalerhöhungen über insgesamt 211 Millionen Euro. Zudem platzierte Grand City Anleihen über 200 Millionen Euro und eine Wandelanleihe über 150 Millionen Euro. Einen Teil davon übernahm Windhorsts Holding Sapinda. Ende März lagen 146 Millionen Euro auf den Konten – bei einem Börsenwert von gut einer Milliarde Euro.
Das Unternehmen bilanziert sportlich: Das Ergebnis von 266 Millionen Euro in 2013 basiert vor allem darauf, dass Grand City Immobilien unter dem vermeintlichen, auf Gutachten gestützten Wert gekauft hat. Der Wert wurde dann hoch geschrieben, so entstand ein Gewinn von 237 Millionen Euro. Die Finanzierung ist okay: Das Verhältnis von Krediten und Anleihen zum Wert der Immobilien beträgt 35,7 Prozent. Grand City spart, gab 2013 für Instandhaltung und Modernisierung nur 13,70 Euro pro Quadratmeter aus. Selbst die sparsame Annington investierte knapp 20 Euro pro Quadratmeter. Derart niedrige Ausgaben reichten in der Regel nicht, um den Wert der Immobilien zu erhalten, sagt Stefan Kofner, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Zittau.
Die Folgen lassen sich etwa an von der Gagfah gekauften Wohnblocks im Wuppertaler Problemviertel Rehsiepen ablesen. Gagfah hatte das Quartier zuletzt verfallen lassen. Die Schieferplatten fielen von der Fassade. Viele Mieter flüchteten. Grand City hat sich um die Fassade gekümmert und das vorderste Haus anmalen lassen. Weit hat der Renovierungselan nicht gereicht. Die Rückwand ist schmutzig, dahinterliegende Blöcke wirken heruntergekommen.
Seine Feuerprobe hat das Unternehmen noch vor sich. Sind die liquiden Mittel erst mal investiert, muss Grand City von den Mieteinnahmen leben. Zwar haben sich diese mit 99,6 Millionen Euro 2013 im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt, allerdings zum Großteil wegen Mieten aus neu erworbenen Häusern. Mieteinnahmen aus den Immobilien, die bereits 2012 zur Gruppe gehörten, konnten nur um acht Prozent gesteigert werden, vor allem durch Mieterhöhungen. Bei Wohnblöcken, in denen viele Transferleistungsempfänger wohnen, lässt sich das nur bedingt wiederholen. Die verbesserte Vermietungsquote kann also nur wenig zum Umsatz beigetragen haben.
Hauptaktionär mit 38 Prozent ist der Israeli Yakir Gabay. Windhorst war im Frühjahr noch mit fünf bis zehn Prozent beteiligt. Ein anderer Promi hat sich verabschiedet: Die Vermögensverwaltung von SAP-Gründer Hasso Plattner, die vor einem Jahr die Hälfte eines Immobilienportfolios in Köln von Grand City übernommen hatte, hat bis April wieder alle Wohnungen zurückgegeben.
