DüsseldorfEingefroren, in Abwicklung, Öffnung verschoben - schlechte Nachrichten zu offenen Immobilienpublikumsfonds gab es im vergangenen Jahr zuhauf. Und trotzdem fuhren Anleger 2011 mit der Immobilienanlage für den kleinen Mann besser als mit Immobilienaktien. Die Fonds warfen im Durchschnitt 1,5 Prozent Rendite ab, die elf größten deutschen Immobilienaktien brachten dagegen im Schnitt 18,2 Prozent Verlust. Das errechnete das Analysehaus IPD.
Doch Durchschnittswerte haben Tücken. Ein Mensch, der sich mit dem Kopf in die Bratröhre und den Füßen in den Gefrierschrank legt, kann die ideale Durchschnittstemperatur erreichen, wird aber sehr schnell im Krankenhaus landen. Schmerzen anderer Art durchlebten Anleger bei Fonds wie bei Aktien.
Gerade einmal zwei Fonds - Grundbesitz Europa und Grundbesitz Global von der deutschen Bank - schwangen sich mit ihren Einjahresrenditen in die Regionen langjähriger Durchschnittsrenditen. Bei den meisten Immobilienaktien in MDax und SDax ging es nur darum, möglichst wenig Geld zu verlieren.
Offene Immobilienfonds würden in diesem Jahr besser abschneiden als im vergangenen, meint Sonja Knorr, Immobilienfondsanalystin bei der Ratingagentur Scope: "Weitere Fonds werden eine Rendite mit einer drei vor dem Komma erzielen", prophezeit sie. Dies gelte aber nur für die Fonds, die nicht eingefroren oder abgewickelt würden. Spätestens im Mai wird klar sein, ob SEB Immoinvest, CS Euroreal und Kanam Grundinvest wieder Anteile zurücknehmen oder wie diverse andere Fonds aufgelöst werden. Dass die Abwicklung Verluste nach sich zieht, bewiesen 2011 der Axa Immoinvest und die beiden Degi-Fonds als die größten Flops.
Immobilienaktienanleger dürfen steigende Kurse erwarten. Frank Neumann, Analyst beim Bankhaus Lampe, glaubt, dass Immobilienaktien im Jahr 2012 im Schnitt positiv abschneiden werden. "Deutsche Immobilienaktien sind zurzeit sehr billig", ergänzt Helmut Kurz, beim Bankhaus Ellwanger & Geiger für Immobilienaktienfonds verantwortlich. "Die Kurse sind so ausgebombt, da geht nichts mehr nach unten", meint Neumann, nimmt allerdings Gagfah und IVG davon aus.
Die Renditen der Immobilienfonds werden steigen
Gagfah, Deutschlands größter börsennotierter Wohnimmobilienkonzern, streitet noch immer über mehr als eine Milliarde Euro Schadenersatz mit der Stadt Dresden wegen angeblicher Vertragsverletzungen bei Wohnungsverkäufen. Außerdem durchsuchte vor wenigen Tagen die Staatsanwaltschaft Düsseldorf Geschäftsräume der Gagfah.
Sie geht dem Verdacht des Insiderhandels gegen Gagfah-Chef William J. Brennan und andere Führungskräfte nach. Beide Auseinandersetzungen belasten den Kurs und erschweren nach Ansicht von Kai Klose, Immobilienaktienexperte des Bankhauses Berenberg, die Verhandlungen über die Refinanzierung der Schulden. Im Laufe des Jahres enden Kreditvereinbarungen über 3,5 Milliarden Euro. Deshalb rät Klose trotz eines Kursabschlags von 68 Prozent auf den Nettovermögenswert (englisch abgekürzt: NAV) vom Kauf der Aktie ab.
Der NAV stellt den Wert des Immobilienvermögens nach Abzug der Schulden da. Das bedeutet: Gelänge es in diesem Fall jemandem, alle Aktien zu kaufen, würde er die Gebäude nach Abzug der Schulden zu einem Drittel ihres Wertes übernehmen.
Mit hohen Abschlägen zum NAV steht die Gagfah nicht allein da. Beim Büroimmobilienspezialisten IVG betragen sie gegenwärtig sogar 71 Prozent. Die Bonner kämpfen wie die Gagfah mit hohen Verbindlichkeiten und noch dazu mit den Folgen weit über Plan gestiegener Baukosten für ihr Megavorhaben "The Squaire" am Flughafen Frankfurt.
Hohe Schulden werden an der Börse bestraft.
Ohnehin ist zu beobachten, dass die Abschläge auf den NAV immer dann hoch ausfallen, wenn auch die Schulden groß sind. Insofern steht die DIC Asset mit einem NAV-Abschlag von 64 Prozent auch nicht viel besser da - so sehr sich DIC-Chef Ullrich Höller auch dagegen wehrt, mit IVG und Gagfah in einen Topf geworfen zu werden.
Die DIC kämpft zusätzlich damit, dass Investoren nach dem Desaster der IVG mit "The Squaire" fürchten, mit Büroimmobilienprojekten in Frankfurt verliere man Geld. Denn die DIC ist gerade dabei, für 600 Millionen Euro auf dem ehemaligen Degussa-Gelände zwischen Bankenviertel und Main das "Maintor" zu erstellen.
In "grünen" Gebäuden sollen 3000 Menschen arbeiten. Zusätzlich werden 200 Wohnungen gebaut. Die von Höller in Aussicht gestellten 100 Millionen Euro Projektentwicklungsgewinn verfehlen an der Börse offenbar ihre Wirkung. Immerhin ist ein Teilkomplex des "Maintors" vorab verkauft, bei einem weiteren steht der Baubeginn bevor, nachdem 70 Prozent der Fläche vorvermietet sind.
Hohe Schulden werden an der Börse bestraft
Wer genauer wissen will, wie solide eine Immobiliengesellschaft finanziert ist, schaut nicht nur auf die Schulden, sondern auch auf das Verhältnis von Zinszahlungen zu Nettomieteinnahmen nach Abzug der Instandhaltungskosten. Auf Basis der Neunmonatsergebnisse - Jahresendzahlen liegen noch nicht vor - nehmen laut Bankhaus Lampe Alstria und Deutsche Euroshop mehr als doppelt so viel Miete ein, wie sie Zinsen zahlen müssen. Die DIC ist knapp dahinter. Gagfah, IVG, Patrizia und TAG liegen mit Werten um das 1,2- bis 1,3-Fache am unteren Ende der Skala.
Der Zinsdeckungsgrad der Patrizia ist allerdings nur bedingt aussagekräftig. Die Augsburger sind anders als ihre MDax- und SDax-Konkurrenten primär Immobilienhändler. Ihr Geschäftsmodell zielt nicht auf stetige Mieteinnahmen, sondern auf Verkaufsgewinne ab, seit gut einem Jahr ergänzt um regelmäßige Gebühreneinnahmen aus der Verwaltung von Immobilienvermögen für andere. Zinsen und Tilgung für ihre eher kurz laufenden Kredite bestreitet Patrizia mehr als andere aus den Verkaufserlösen.
Neumann rät Anlegern, auch die Dividendenrenditen bei Anlageentscheidungen zu bedenken. Spitzenreiter in dieser Disziplin sind DIC, Hamborner, Alstria und Deutsche Euroshop mit Werten zwischen 6,4 und 4,2 Prozent. Neumanns Fazit lautet: "Wenn ich wenig Risiko haben will, lege ich mir die Deutsche Euroshop ins Depot, wenn ich spielen will, IVG und Gagfah."
