Düsseldorf Als die Finanzkrise vor neun Jahren begann, hätte sie fast das Ende der offenen Immobilienfonds bedeutet. Damals verweigerten mehrere große Gesellschaften die Anteilsrücknahme, weil sie nicht mehr genügend Geld hatten, um ihre Anleger auszuzahlen. Heute ist es umgekehrt. Mehrere Gesellschaften verweigern die Anteilsausgabe, weil ihre Fonds für das breite Anlegerpublikum im Geld schwimmen und sie nicht wissen, wie sie es auf heiß gelaufenen Immobilienmärkten sinnvoll ausgeben sollen.
Das zeigt Wirkung, stellt die Ratingagentur Scope in ihrer jüngsten Rating- und Marktstudie der Offenen Immobilienfonds fest. In den ersten Monaten dieses Jahres ging die durchschnittliche nach Fondsvermögen gewichtete Liquiditätsquote der Publikumsfonds auf 21 Prozent zurück. Das sind zwei Prozentpunkte weniger gegenüber dem Jahresende 2016. Für die, die bereits an den Fonds beteiligten sind, ist der Rückgang der Kassenbestände gut. Denn Bargeld in der Kasse mindert die Aussicht auf Rendite. Denn die Fonds müssen teils in die Milliarden gehende Beträge in Anleihen und auf Tagesgeldkonten anlegen. Doch die Anleihe-Renditen sind gering, für Tagesgeld werden Strafzinsen verlangt. Nach Berücksichtigung von Verwaltungskosten seien die Renditen der Liquiditätsanlagen eher negativ, beobachtet Scope-Analystin Sonja Knorr.
Trotz gebremster Anteilsausgabe flossen Scope zufolge sämtlichen Offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr rund sieben Milliarden Euro zusätzliches Geld zu, so dass sie inzwischen fast 90 Milliarden Euro Vermögen verwalten.
Um nicht noch mehr Anleger abweisen zu müssen, wollen die Fondsgesellschaften neue offene Immobilienfonds für Kleinanleger auflegen. „Sämtliche von Scope befragten Anbieter planen die Auflage neuer Produkte.“ Scope geht davon aus, dass die Nachfrage nach Fondsanteil trotzdem weiterhin so hoch sein wird, dass die Fondsgesellschaften die Mittelzuflüsse beschränken werden.
Am weitesten mit der Neuauflage eines Fonds dürfte die Union Investment Real Estate sein. Die Immobilienfondsgesellschaft der Genossenschaftsbanken kündigte im März den Start eines Fonds an, der in deutsche Wohnungen investiert. Bereits vor wenigen Wochen ging der Schweizer Versicherer Swiss Life mit seinem Publikumsfonds „Real Estate Living and Working“ an den Start. Der mit 200 Millionen Euro Startkapital ausgestattet Fonds wird sowohl in Wohnungen als auch in Büro- und Handelsimmobilien investieren und kaufte kürzlich sein erstes Bürogebäude in München.
Gerade das Kaufen ist das große Problem. Denn gäbe es an den Immobilienmärkten genügend Gebäude, die die Rendite-Risiko-Kriterien der Fonds erfüllen, würden die Fonds mehr kaufen und keine Anlegergelder abweisen. Neue Fonds aufzulegen, obwohl man sich beim Ankauf schwer tut, ist für Scope-Experting Knorr „ein Widerspruch.“ Sie fürchtet: „Es stürzen sich noch mehr Fonds auf den Markt und erhöhen die Nachfrage zusätzlich.“ Die Konsequenz ist offensichtlich: Steigende Nachfrage bei unverändert knappem Angebot treibt die Preise.
Welchen Vorteil Altfonds haben
Deswegen geht Knorr ganz generell davon aus, dass die Renditen der Offenen Immobilienpublikumsfonds „eher abnehmen werden“. Zum einen wegen der teuren Ankäufe, zum anderen weil die Zinsen vorerst niedrig bleiben und deswegen Liquidität keine Rendite abwirft. Zurzeit beträgt die durchschnittliche Jahresrendite 2,3 Prozent, ermittelte Scope. Die neuen Fonds könnten besser abschneiden als die vor 2013 aufgelegten.
„Neue Fonds versprechen eine höhere Rendite, gepaart mit einem höheren Abwertungsrisiko für ihre Immobilien“, sagt Sonja Knorr. Und das steckt dahinter: Die neuen Fonds kaufen zwar in einem boomenden Markt zu gemessen an den Mieteinnahmen besonders hohen Preisen. Doch sie müssen weniger an der Rendite zehrende Kassenbestände halten. Immobilienmärkte sind zyklisch. Da zu Hochpreiszeiten wie jetzt aufgelegte Fonds ihre Gebäude teuer kaufen müssen, droht während einer Abschwungphase des Marktes die Abwertungen der Immobilien. Abwertungen reduzieren den Anteilspreis, Aufwertungen erhöhen ihn. In Altfonds schlummern nach Ansicht von Fachleuten in der Regel Bewertungsreserven. Die sind zustande gekommen, weil die für die Bewertung der Fondsgebäude zuständigen Immobiliensachverständigen in der Aufwärtsphase des Immobilienmarktes aus Vorsichtsgründen ihren Aufwertungsspielraum nicht voll genutzt haben. Ein Vorteil für die Altfonds, die nicht nur junge, voll von einer Abwertung betroffene Gebäude in ihren Portfolios haben.
Allerdings überwiegt nach Ansicht von Knorr zunächst der Vorteil geringer liquider Mittel in den jungen Fonds den Nachteil aufgrund der teuren Ankäufe. Fonds, die nach Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Jahr 2013 aufgelegt wurden, brauchen weniger Geld in der Kasse, weil ihre Anleger weniger schnell aussteigen können. Anleger dieser Fonds dürfen ihre Anteile frühestens nach zwei Jahren gegen Geld tauschen und müssen die Anteilsrückgabe ein Jahr im Voraus ankündigen. Unter diesen Umständen seien Mittelabflüsse „wesentlich besser abzuschätzen“, stellt Scope fest und hält Liquiditätsquoten von fünf bis zehn Prozent für ausreichend. Für Altfonds empfiehlt Scope einen Liquiditätsanteil von 15 bis 20 Prozent. Anleger die sich vor der Einführung des KAGB an Offenen Immobilienfonds beteiligt haben, können im Halbjahr Anteile bis zu 30.000 Euro an die Fondsgesellschaft zurückgeben.
Scope rechnet erst dann mit dem Ende der sehr hohen Nachfrage nach Offenen Immobilienfonds, wenn das Zinsniveau spürbar ansteigt und Anleihen wieder attraktiver werden. „An diesem Punkt würden Anleger, die offene Immobilienfonds derzeit als Termingeldersatz verwenden, aussteigen“, schließt die Ratingagentur Scope ihre Analyse. Zur Erinnerung: Vor Großanlegern, die offene Immobilienfonds als Termingeldersatz missbrauchten, wurde auch vor der Finanzkrise, die auch zur Immobilienfondskrise wurde, gewarnt.
