Immobilienmakler dürfen in ihren Anzeigen Informationen aus einem vorhandenen Energieausweis nicht verschweigen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Donnerstag in drei Verfahren um Abmahnungen gegen Makler aus Nordrhein-Westfalen und Bayern durch die Deutsche Umwelthilfe. (AZ: I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) In deren Verkaufs- und Vermietungsanzeigen fehlten Angaben zum Energieausweis, der Art der Heizung und zum Energieverbrauch. Dagegen war die Umwelthilfe vorgegangen.
Das Wichtigste zum BGH-Urteil gegen Makler
Der BGH-Senat verhandelte in drei ähnlich gelagerten Verfahren aus Nordrhein-Westfalen und Bayern. Immobilienmakler hatten in Anzeigen Angaben aus den Energieausweisen nicht genannt. Die Deutsche Umwelthilfe hatte die Makler deswegen abgemahnt.
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) regelt in Paragraf 16a, dass für Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, in Anzeigen für Verkauf, Vermietung oder Leasing Pflichtangaben gemacht werden müssen. Dazu zählen die Art des Ausweises, der Energieverbrauch oder -bedarf des Gebäudes, die wesentlichen Energieträger (etwa Öl oder Gas) sowie bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.
Ausschlaggebend für das Urteil ist nicht die Energieeinsparverordnung. In ihr werden die Informationspflichten Vermietern und Verkäufern zugewiesen, nicht Immobilienmaklern. Die zugrundeliegende EU-Richtlinie, die nicht zwischen Eigentümer und Makler unterscheide, sei nicht richtig in die deutsche Verordnung umgesetzt worden, stellte der Senat fest. Lässt ein Makler in seiner Anzeige Angaben aus dem Energieausweis weg, verstößt er aber gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG).
In der ersten Instanz gab es unterschiedliche Auffassungen. Das Landgericht Münster verurteilte den beklagten Makler, die Landgerichte Bielefeld und München II wiesen die Klagen ab. Die Bielefelder Richter etwa sahen kein wettbewerbswidriges Verhalten, da die Energieeinsparverordnung bei der Pflicht zur Veröffentlichung der Angaben nur Verkäufer und Vermieter einer Immobilie nennt.
In zweiter Instanz hatte die Deutsche Umwelthilfe in allen Fällen Erfolg. Das Oberlandesgericht Hamm verwies aber auch auf die fehlende höchstrichterliche Klärung der Frage, ob die Informationspflicht auf Immobilienmakler anzuwenden sei. Es sah jedoch einen Verstoß gegen das UWG.
Jetzt ist klar, dass auch Immobilienmakler keine Pflichtangaben aus dem Energieausweis in ihren Anzeigen weglassen dürfen. Die Begründung, dass sie in der Energieeinsparverordnung nicht ausdrücklich genannt werden, zieht nicht mehr. Die Deutsche Umwelthilfe ist zufrieden, weil Interessenten bereits beim Lesen der Werbung erkennen können, welche Folgekosten im Bereich Energie auf sie zukommen würden.
Entscheidend, so der BGH, sei dabei nicht die Energieeinsparverordnung (EnEV), die Vermietern und Verkäufern die Informationspflicht zuweist. Der Immobilienmakler sei nicht Adressat dieser Pflicht. Die Klägerin könne die Makler aber unter dem Gesichtspunkt der Irreführung der Verbraucher in Anspruch nehmen, weil sie wesentliche Informationen nach dem Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG) vorenthalten hätten.
Angaben aus einem vorliegenden Energieausweis seien wesentliche Informationen. „Für eine informierte Entscheidung brauche ich diese Angaben“, sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Büscher. Das gelte schon für die Entscheidung, einen Makler aufgrund einer Immobilienanzeige zu kontaktieren. Die EnEV verlangt Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger der Heizung, zum Energieverbrauch, zum Baujahr und bei Wohngebäuden zu Energieeffizienzklasse.
Einen der drei Fälle (4 U 137/15) verwies der Senat jedoch an das Oberlandesgericht Hamm zurück, weil dieses in der strittigen Frage, ob ein Energieausweis zum Zeitpunkt der Zeitungsanzeige bereits vorgelegen hatte, auf eine Beweiserhebung verzichtet hatte. Diese hätte das OLG aber durchführen müssen, entschied der BGH.