Irland: Käufer aus Großbritannien kehren zurück
LONDON. Die irischen Häusermakler sind sich einig: Auf der grünen Insel bieten sich Immobilienkäufern Schnäppchen wie schon lange nicht mehr. "Alles kostet nur noch die Hälfte oder gar ein Drittel von dem, was es einmal wert war", sagt Makler Philip Sherry von Sherry Fitzgerald in Dublin. Wie sein Kollege Robert Ganly, Direktor für "Country Properties" bei Knight Frank in Dublin, rechnet mit einem deutlich steigenden Interesse ausländischer Käufer. Für sie werden Ferienhäuser und "Country Homes" in einem der bis vor kurzem teuersten Immobilienmärkte Europas wieder zunehmend attraktiv. "Zehn Jahre lang waren am irischen Immobilienmarkt fast ausschließlich Iren aktiv. Nun steigen die Transaktionen mit Ausländern", sagt Ganly.
Ganly und Sherry haben keinen Zweifel, dass es nur noch eine Frage der Zeit ist, bis auch die Deutschen Irland wieder entdecken. Sie spielten im irischen Markt in den vergangenen zehn Jahren keine Rolle, sagt Ganly. Die ersten von ihnen kamen in den 1960er Jahren, weil sie Heinrich Bölls "Irisches Tagebuch" gelesen hatten und auf der Suche nach romantischen - und billigen - Häusern im irischen Ferienparadies waren. "Deutsche kamen wegen des Fischens und des Jagens, und sie liebten die Abgeschiedenheit. Und genau das findet man hier auch heute noch", sagt Philip Sherry. Auf der Suche nach dem einfachen Leben, berichtet Pat O?Hagan von der Maklerkette Savills, habe es vor 30 Jahren viele deutsche und holländische Aussteiger nach Irland verschlagen. Inzwischen seien viele von ihnen gen Süden weiter gezogen - und hätten mit den saftigen Gewinnen aus dem Verkauf ihrer irischen Cottages den Umzug in die wärmeren Gefilde finanziert.
Als erste kehrten die Briten zurück auf den irischen Immobilienmarkt. Viele haben irische Wurzeln, meist sind es Ruheständler, die aus dem überfüllten Großbritannien weg wollen und auf Irlands immer noch sehr viel niedrigere Einkommenssteuer setzen. Auch Amerikaner zeigen wieder Interesse, seit der Dollar wieder etwas Kraft gegenüber dem Euro zeigt. Ganly und Sherry haben keinen Zweifel, dass es nur noch eine Frage der Zeit ist, bis auch die Deutschen Irland wieder entdecken.
Die Frage ist jedoch, was günstig wirklich heißt: Das Vermittlerbüro Sherry Fitzgerald vertritt den Spitzenmakler Christie?s Real Estate in Irland und vermittelt exklusive Millionenobjekte, von denen es Irland immer noch genug gibt. Irlands teuerster Hausverkauf in diesem Jahr war Newberry Hall, ein 1760 gebautes Herrenhaus mit 180 Hektar Parklandschaft in County Kildare, 50 Kilometer westlich von Dublin. Der Preis: stattliche 7,5 Millionen Euro.
Auch sechs Millionen Euro für eine Villa in bester Dubliner Lage klingt nicht wirklich günstig. Gemessen an dem, was Makler 2006 aufgerufenen hätte, ist dies allerdings ein Klacks: 18 bis 20 Millionen Euro kosteten solche Objekte damals, sagt Sherry. Ryan Air-Boss Michael O?Leary griff bereits beherzt zu: Er kauft kürzlich für 5,9 Millionen Euro eine Backsteinvilla in der Raglan Road im Dubliner Vorort Ballsbridge, wo er bereits andere Häuser besitzt. Vielleicht findet sich ja sogar ein Käufer für das Pferdegestüt mit Golfplatz, das Sherry demnächst auf den Markt bringt: Auf dem Höhepunkt des Marktes 2006 hätte er es für 80 Millionen Euro angeboten. Nun soll es 15 bis 20 Millionen Euro kosten, "weil wir fürs erste genug Golfplätze und Hotels haben". Irland, Teil 2: Auch deutsche Anleger greifen zu
Fast den geforderten Preis erzielte dagegen das rustikale, runderneuerte strohgedeckte Cottage mit 104 Quadratmetern (qm) Wohnfläche, 3.400 qm Land und unverbaubarem Blick über die Dingle Bay am malerischen Ring of Kerry, das Ron Krueger, Lizenzpartner von Makler Engel & Völkers in Insale, gerade für 375.000 Euro an einen Franzosen verkauft hat.
Auch die Nachfrage aus Deutschland sei in den vergangenen Wochen gestiegen, seit Irland mit der drohenden Staatspleite Schlagzeilen machte, beobachtet er. Aber die Frage, ob Irland billig sei, beantwortet Krueger ausweichend. "Wir nähern uns dem deutschen Preisniveau", sagt er vorsichtig. Doch er weiß genau, was Deutsche in Irland suchen und erwarten dürfen: unverbrauchte Naturschönheit, ein mildes Golfstromklima, Golfplätze, Yachthäfen, Strände, Reit- und Wanderwege - und irische Charaktere. Er hat Objekte von 140.000 bis 4,5 Millionen Euro im Angebot, Wassernähe und freier Meerblick haben dabei ihren Preis. "Man bezahlt hier nicht für die Zahl der Schlafzimmer, sondern für die Lage", erklärt er. So gesehen ist das vor zehn Jahren neu gebaute Steincottage mit vier Schlaf- und vier Badezimmern und Rundum-Meerblick auf Valentia Island ganz im Westen von Kerry für 460.000 Euro wirklich ein Schnäppchen.
Zudem erinnert Makler Philip Sherry daran, dass aus dem Erbe des "Celtic Tiger" vieles geblieben sei: das gute Straßennetz, neue Flughafenterminals, exzellente Restaurants, Golfplätze. "Wir sind Lichtjahre von dem armen Land von einst entfernt und daran wird sich nichts ändern".
Deshalb finden Deutsche laut Ron Krueger in Irland außer Naturschönheit auch "Bauqualität, die sie von Deutschland her kennen". Die meisten Objekte in seinem Angebot sind renoviert, aber auch viele neue Bungalows oder Häuser mit "traditionellen Elementen" sind darunter. Die berühmten "Geisterstädte" mit massenhaft leer stehenden Reihenhäusern gebe es nur im Raum Dublin - wo ein Drittel aller Iren lebt - und den wenigen anderen großen Städten. Nicht im dünn besiedelten Westen. Doch ganz so wild und unverbaut wie in den 1960er Jahren ist Irland nicht mehr. Peninsula Properties in West Cork bietet für den "substanziell reduzierten Preis" von 995.000 Euro "Dunnmahon House" in Kilcrohane Village bei Bantry an. Der Kontrollblick mit Google Streetview zeigt, dass vor dem Tor und der stattlichen Auffahrt Mahoneys malerisches Pub-Café liegt - hundert Meter weiter aber steht es dann eben doch, das Monument der Immobilienblase: ein neuer Block leerer Reihenhäuser.
Italien: Top-Immobilien an Seen und in der Toskana bleiben teuer
MAILAND. Eine Wohnung am Gardasee, ein Landhaus in der Toskana - Italien bleibt der Traum vieler Deutschen. Mit der Finanzkrise haben die deutschen Familien die Briten bei den Käufen italienischer Immobilien abgelöst. Rund ein Drittel der von Ausländern gekauften italienischen Häuser und Wohnungen geht aktuell an Deutsche. Mehr als eine Milliarde Euro fließen damit in diesem Jahr für den Hauskauf von Deutschland nach Italien. Das ist ein Rekord. Und die Tendenz ist weiter steigend.
Schnäppchen wie in Spanien oder Irland sind in Italien aber nicht zu erwarten. In dem Mittelmeerland sind die Preise vor 2007 auch längst nicht so rasant gestiegen wie andernorts. Außerdem haben die italienischen Banken längst nicht so großzügig finanziert wie ihre ausländischen Konkurrenten, und so ist der Großteil der Häuser abbezahlt. Das bedeutet, dass die Besitzer weniger Druck haben, zu verkaufen.
Die Notverkäufe finden, wenn überhaupt, in für deutsche Urlauber unattraktiven Gegenden statt: "Im Mailänder Hinterland oder in der Peripherie von Rom sind die Preise für Wohnungen aus den 70er-Jahren um 20 Prozent gesunken", erklärt der Präsident des unabhängigen Immobilien-Instituts Scenari Immobiliari, Mario Breglia. "Aber im Zentrum von Rom und Mailand kostet der Quadratmeter noch immer 10.000 Euro." Ein echtes Schnäppchen sieht anders aus.
Tatsächlich sind die Preise in den Großstädten nach einer Studie des Immobilienmaklers Technocasa auch nach 2007 nur um maximal drei Prozent jährlich zurückgegangen - im ersten Halbjahr dieses Jahres sogar um deutlich weniger. Viele Marktteilnehmer rechnen damit, dass die Preise im kommenden Jahr oder spätestens 2012 wieder steigen.
"Es gibt generell ein größeres Angebot auf dem Markt, das potentiellen Käufern eine größere Auswahl bietet," sagt Fabiana Meglioli, die bei Technocasa die Studien verantwortet. Ein Käufer verfüge derzeit über mehr Verhandlungsmacht gegenüber dem Verkäufer und könne höhere Abschläge herausbekommen als noch vor wenigen Jahren.
Auch der Präsident von Scenari Immobiliari glaubt, dass es ein guter Moment für den Einstieg ist für Menschen, die sich ihren italienischen Traum erfüllen wollen. "Im Vergleich zu den anderen europäischen Ländern ist das Angebot interessant", sagt Breglia. Schließlich stünden in Spanien eher hässliche Neubauten zum Verkauf, in Griechenland seien die Preise nur gering gefallen und Frankreich bleibe weiterhin teuer. Vor allem für die Italien-Liebhaber habe das Land einiges zu bieten.
"Bei uns gibt es viele Regionen, die noch entdeckt werden müssen", sagt Breglia und rät, lieber abseits der Klassiker wie dem Chianti zu suchen. "Schon im Süden der Toskana, landeinwärts von Grossetto, kostet ein Landhaus im Vergleich zum Chianti die Hälfte", sagt er. Mit 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter müssen Hauskäufer aber trotzdem rechnen. Im Chianti sei dagegen kein Haus unter einer Million Euro zu haben. Breglia berichtet von einem deutschen Manager im Ruhestand, der nun unweit von Grosseto Wein anbaut. "In der Gegend um Siena hätte er sich das vielleicht nicht leisten können."
Auch der Salento im Süden Apuliens, die Marken und Venetien jenseits des Gardasees seien noch Regionen mit bezahlbaren Immobilienpreisen.
Dass es eine gute Zeit zum Kaufen ist, davon ist auch Daniel Bösch überzeugt, der für Engel & Völkers die Gegend rund um den Gardasee betreut. Eine Region, die bei den Deutschen besonders beliebt ist, während die Italiener eher das Meer vorziehen. Bösch hat zwar keinen drastischen Preisverfall in den vergangenen Jahren gesehen. "Aber die Objekte bleiben länger auf dem Markt und die Verkäufer sind eher bereit zu verhandeln", berichtet er. Wenn eine Immobilie schon zwei Jahre angeboten werde, sei auch ein Preisnachlass von 20 Prozent drin. Es lohne sich also, den Markt zu verfolgen und sich über die einzelnen Angebote genauer zu informieren.
"Am Gardasee ist derzeit viel auf dem Markt", sagt Bösch. Dabei verkaufen sowohl Italiener, als auch Deutsche. Viele Deutsche sind ins Alter gekommen und wollen sich nun von ihren Häusern aus den 70er-Jahren trennen. Wer allerdings auf eine richtig günstige Gelegenheit direkt am Ufer hofft, wird enttäuscht. "Am See bleiben die Preise teuer. Nur im Hinterland sind sie gesunken", sagt Bösch.
Für das Mega-Schnäppchen mit Häusern für den halben Preis hat der Präsident von Scenari Immobiliari Breglia einen Tipp bereit: "Investieren Sie in New Hampshire!" Irland: Käufer aus Großbritannien kehren zurück
Portugal: Preise fallen, doch Unsicherheit bestimmt den Markt
MADRID. Wer traut sich derzeit nach Portugal? An attraktiven Immobilien fehlt es nicht. Portugals Ferienwohnungsmarkt ist im Zuge der globalen Wirtschaftskrise in den vergangenen zwei Jahren ein Verkaufsmarkt geworden. Etwa 300.000 bis 400.000 Immobilien stehen zum Verkauf, schätzt das portugiesische Immobilienportal Sapo. Die Nachfrage bleibt dahinter zurück.
Das gilt für alle Segmente. "Wir merken auch im hochpreisigen, hochqualitativen Segment viel Unsicherheit. Die Leute warten, ob die Preise stabil bleiben", sagt Manuel Neto, Lizenzpartner der Immobilienvermittlung Engels & Völkers in Lissabon. Habe der Verkaufsprozess früher zwei Monate gedauert, könne er jetzt bis zu einem Jahr in Anspruch nehmen, weil Kunden die Objekte kritischer prüfen und nachverhandeln. "Der Entscheidungsprozess ist momentan sehr langsam, auch bei Kunden die Geld haben", berichtet Makler Neto.
In diesem Sommer kam etwas Bewegung in den Immobilienmarkt. In Portugal gab es im Gegensatz zum Nachbarland Spanien keine Immobilienblase, entsprechend auch keine Immobilienkrise mit purzelnden Preisen. Doch die anhaltende wirtschaftliche Misere - also sinkendes oder mittlerweile schwaches Wirtschaftswachstum, immer neue staatliche Sparmaßnahmen, Steuererhöhungen oder Gehaltskürzungenund jetzt auch noch die Schuldenkrise - beginnt sich in den Verkaufswerten niederzuschlagen. Wobei auch das Verkaufsvolumen insgesamt sehr gering ist.
"Im September haben wir bemerkt, dass die Verkaufspreise zwischen acht und 15 Prozent niedriger ausfallen. Diese Tendenz dürfte sich wegen der Wirtschaftslage und der allgemeinen Unsicherheit im Zuge der Schuldenkrise fortsetzen", sagt Neto.
Schon kommen die ersten Schnäppchenjäger - Ausländer, aber auch Portugiesen. In Portugal, ebenso wie in Spanien, treten auch die Banken als Anbieter auf dem Immobilienmarkt auf. Sie verscherbeln die Objekte, die sie von säumigen Zahlern übernommen haben. In diesem Bereich sind die Chancen auf ein Schnäppchenangebot am größten.
Einfacher haben es Makler in spezialisierten Top-Segmenten wie in Quinta do Lago, einem Luxusressort umgeben von Golfplätzen in der portugiesischen Algarve, nicht weit vom Flughafen Faro entfernt. "In diesem Nischenmarkt sind die Preise kaum gefallen, die Nachfrage für das Top-Niveau ist noch präsent, allenfalls leicht gesunken", sagt Alison Buechner Hojbjerg von der Vermarktungsgesellschaft Quinta Properties. Hier gibt es ohnehin wenig neue Objekte, so dass sich Angebot und Nachfrage nie besonders weit auseinander bewegen."
Der Vorteil in so einem Marktsegment: Die wohlhabenden Kunden brauchen keine Hypothekendarlehen. Die sind in Portugal im Zuge der Schuldenkrise, aber auch der allgemeinen globalen Finanzsituation, derzeit schwer zu bekommen - aber es gibt sie noch, versichert Manuel Neto aus Lissabon: "Finanzierung ist möglich, aber es wird sehr genau geprüft, und nie mehr als 80 Prozent finanziert." Irland: Käufer aus Großbritannien kehren zurück
Spanien: Auf den Inseln locken Preisabschläge von 25 Prozent
MADRID. Das Apartmentgebäude sieht aus wie ein modernes, verwinkeltes Schlösschen. Der nierenförmige Pool davor lädt zum Hineinspringen ein. Das 125 Quadratmeter Dreizimmerapartment überzeugt durch frisch renovierte Räume inklusive Klimaanlage und eine Terrasse mit Meerblick. Für 185.000 Euro ist das Appartment zu haben - knapp die Hälfte dessen, was es noch 2007 wert war.
Viele Kaufwillige suchen derzeit nach solchen Schnäppchen. Manche von ihnen klopfen auch an die Tür von Immobilienmakler Abel Micheletti Cengarle in Altea an der Costa Blanca. "Alle suchen die Gelegenheit ihres Lebens, überlegen ewig lange, besuchen viele Makler - und ziehen meist unverrichteter Dinge wieder ab", berichtet Cengarle. Die Schnäppchen seien Ausnahmen und würden meist von Briten verkauft. Denn die seien in den Markt eingestiegen, als das Pfund noch stark war. Ein Verkauf zu den jetzigen Preisen bedeute für sie deshalb keinen ganz so großen Verlust.
Inzwischen ist es drei Jahre her, dass das Platzen der Immobilienblase die spanische Wirtschaft in eine Rezession mit einer Rekordarbeitslosigkeit von noch immer 20 Prozent stürzte. Auf dem Immobilienmarkt herrscht nach dem langen ungezügelten Bauboom noch immer ein starkes Überangebot. Entsprechend gehen viele Analysten davon aus, dass die Preise im Durchschnitt noch weiter sinken müssen.
Doch das gilt nur bedingt für reizvolle Objekte, berichten übereinstimmend die Makler an Spaniens Küsten und auf den Inseln. "Bei Luxusimmobilien mit Meerblick sehen wir die Preise stagnieren", berichtet Christoph Tölle, der für den Immobilienvermittler Engels & Völkers die südliche Costa Brava betreut. In diesem Segment sei der Zeitpunkt einzusteigen fast schon vorbei. "Viele potentielle Käufer können wir nicht bedienen, weil es keine Objekte gibt."
Die meisten Unterkünfte, die derzeit den Markt füllen, entsprechen dagegen nicht der Nachfrage. Es sind zumeist kleinere Wohnungen in B-Lagen, drei bis zehn Kilometer vom Meer entfernt, oder gar Wohnblocksiedlungen mit Beton-Charme, mit denen Spaniens Baulöwen während des Immobilienbooms große Teile der Küste zupflasterten. In diesem Segment müssen die Preise um einiges sinken, bevor sich Käufer finden, erwarten die Experten.
Irgendwo zwischen dem Topsegment und dem Bodensatz gibt es allerdings derzeit durchaus reizvolle Angebote. Zwar gibt es wegen Krise und hoher Arbeitslosigkeit kaum spanische Käufer, aber die Nordeuropäer tauchen langsam wieder auf: "Seit vier bis fünf Monaten sehen wir auch deutsche Käufer wieder am Markt", berichtet Makler Tölle an der Costa Brava.
Das gilt auch für Mallorca, die Lieblingsinsel der Deutschen. Kleinere Objekte, wie etwa eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit Meerblick in Palma, hätten mit rund 450.000 Euro ein attraktives Preisniveau erreicht, etwa 25 Prozent unter dem von 2007, berichtet Daniel Chavarria Waschke von Engel & Völkers Mallorca. "Viele Interessenten haben erkannt, dass keine nennenswerten Preiseinbrüche mehr zu erwarten sind." Irland: Käufer aus Großbritannien kehren zurück
Griechenland: Preise für kleinere Apartments sind stark gesunken
ATHEN. Schnäppchen sehen anders aus: 1,5 Millionen Euro verlangt der Verkäufer für das 4.000-Quadratmeter-Grundstück auf der griechischen Kykladeninsel Mykonos - viel Geld, trotz des Meerblicks und eines spektakulären Sonnenuntergangs. Aber verhandeln will der Verkäufer nicht. "Ich kann warten", sagt er. Das hört man häufig in Griechenland. Bei Bauland und Luxusimmobilien gebe es trotz Schuldenkrise und Rezession "kaum Bewegung" in den Preisen, beschwichtigt Peter Greinemann. Seit 20 Jahren baut und vermittelt der Deutsche hochwertige Ferienimmobilien in Griechenland. Sein Revier ist die nordgriechische Halbinsel Chalkidiki, wo die Immobilienpreise trotz der Negativ-Schlagzeilen, mit denen das hoch verschuldete Griechenland zu kämpfen hat, relativ stabil geblieben sind. "Die Preise waren hier nie so übertrieben wie in Spanien oder Kroatien, überdies ist die Nachfrage von Käufern aus den Balkanländern und Nordeuropa ungebrochen", erklärt Greinemann.
Deutlich verbilligt haben sich durch die Krise allerdings die "Kaninchenställe". So nennt Greinemann die vielerorts in Griechenland anzutreffenden Maisonette-Wohnungen. Diese oftmals schlecht und überdies nicht selten illegal gebauten Ferienimmobilien haben sich zwar um bis zu 40 Prozent verbilligt, sind damit aber immer noch teuer, weil sich der Käufer neben Baumängeln auch das Legalisierungsrisiko einhandelt.
Auch Vassilis Kokkinos, dessen Firma Cretabau auf Griechenlands größter Insel Ferienimmobilien erstellt, sieht keinen Preisverfall auf breiter Front. Die Krise habe allenfalls dazu geführt, dass in Einzelfällen überhöhte Preise auf ein normales Niveau zurückgegangen seien. Die Baukosten liegen laut Kokkinos auf Kreta je nach Ausstattung bei 1.100 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter. Wer ein fertiges Objekt sucht, muss je nach Lage und Qualität zwischen 1.600 und 2.200 Euro pro Quadratmeter anlegen.
Einen weiteren Rückgang der Preise erwartet der Bauunternehmer nicht: "Der Tiefpunkt war 2009 erreicht, inzwischen zieht das Geschäft schon wieder an", berichtet Kokkinos. Anders als etwa in Spanien habe es in Griechenland nie eine Immobilienblase gegeben, weil man nicht auf Halde gebaut habe, erklärt der Kreter: "Die Bauunternehmer waren vorsichtiger, das stützt jetzt den Markt."
Ein Haus auf Kreta ist vor allem bei Briten und Deutschen beliebt, zunehmend aber auch bei Russen und Franzosen. Deutsche zieht es zudem traditionell auf den Peloponnes, weiß Odysseas Dimitriadis, Inhaber des Maklerbüros Metro One. Unter den griechischen Inseln sind es neben Kreta vor allem Rhodos, Korfu, Mykonos und Santorin, die im Fokus ausländischer Immobilienkäufer stehen. Dimitriadis bestätigt den allgemein in der Branche beschriebenen Trend: "Objekte minderer Qualität sind wegen der Krise deutlich billiger geworden, bei hochwertigen Ferienimmobilien der oberen Kategorie sind die Preise dagegen stabil oder allenfalls um zehn Prozent zurückgegangen".
Schnäppchen bieten sich in Einzelfällen, wenn etwa ein Verkäufer wegen der Krise Schwierigkeiten hat, seine Hypothek zu bedienen und deshalb unter Verkaufsdruck kommt, sagt der Makler. Neben der traditionellen Kundschaft aus Deutschland, England und Frankreich registriert er zunehmendes Interesse von Käufern aus China: "Das ist eine ganz neue Kundschaft, zahlenmäßig noch klein, aber bereits wichtig, weil sich die Chinesen meist für Objekte der obersten Preisklassen interessieren".
Insgesamt sei der Zeitpunkt für den Kauf griechischer Ferienimmobilien gut, sehr viel tiefer werden die Preise wohl nicht mehr fallen, heißt es in der Branche. Denn weil die griechischen Banken bei der Kreditvergabe sehr zugeknöpft sind, werden nur noch wenige neue Objekte erstellt. Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen ging im ersten Halbjahr um fast elf Prozent zurück, das fertiggestellte Bauvolumen war sogar um ein Viertel niedriger als im Vorjahr. Weil sich Einheimische infolge der Rezession und wegen höherer Immobiliensteuern beim Kauf von Villen und Ferienwohnungen zurückhalten, ist zwar auch die Nachfrage zurückgegangen. Wenn die Konjunktur voraussichtlich 2012 wieder anzieht, könnten die Immobilienpreise aber wieder steigen.
Auch Makler Greinemann rechnet mit einer Stabilisierung des Marktes: "Russen und Serben sind zwar zur Zeit auf Schnäppchenjagd, aber bei Qualitätsobjekten in guter Lage erwarte ich keine weiter fallenden Preise", sagt der Deutsche. Irland: Käufer aus Großbritannien kehren zurück
