Expertenkolumne: Vorsicht bei Leerstand und Sanierung

Expertenkolumne: Vorsicht bei Leerstand und Sanierung

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Oliver Wagner

Der Schutz des eigenen Wohnhauses oder eigener Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Leitungswasser-, Hagel- und Einbruchsschäden gehört zu den wichtigsten Versicherungen.

Diese sollten unbedingt abgeschlossen werden. Anderenfalls könnte ein Schaden die Existenz gefährden. Zudem ist bei vielen Banken für die Bau- oder Kauffinanzierung eine solche Versicherung obligatorisch.

In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass Gebäudeeigentümer zu lasch mit dem Thema umgehen. Insbesondere zwei Umstände führen zu Problemen mit dem Versicherer: bei Sanierungen und bei Leerständen. In den beiden Fällen gibt es aktuelle Gerichtsentscheidungen.

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Im ersten Fall hatte ein Versicherungsnehmer umfangreiche Sanierungsarbeiten an seinem Gebäude vorgenommen. Das Gebäude war komplett eingerüstet, zudem wurden Arbeiten am Dach vorgenommen, die noch nicht abgeschlossen waren. Dann kam es zu einem erheblichen Sturmschaden. Das Oberlandesgericht (OLG) Rostock entscheid: Die Versicherung muss nicht zahlen (Urteil vom 30.10.2007, 6 U 121/07).

Im vorliegenden Vertrag war - wie üblich - vereinbart, dass der Versicherungsschutz nur bei bezugsfertigen Gebäuden besteht. Bei der Sturmversicherung ist dafür nicht die Innenausstattung maßgebend, sondern ob das Gebäude über eine abgedichtete Außenhaut verfügt. Entscheidend ist nämlich nicht, ob das Gebäude vom Eigentümer oder Mietern tatsächlich bewohnt wird. Wenn ein Baugerüst um das Gebäude herum aufgestellt ist, liegt eine Bezugsfertigkeit nicht vor. Denn das Baugerüst selber sorgt bei einem Sturm für eine höhere Gefahrenlage, die der Versicherer durch den Ausschluss gerade nicht (ohne Mehraufwand) versichern will.

Tipp: Informieren Sie den Versicherer über Umbaumaßnahmen an Ihren Gebäuden, um den Versicherungsschutz nicht zu gefährden. In der Regel lässt sich dann gegen eine Zusatzprämie eine Bauleistungsversicherung vereinbaren, die mögliche Schäden während der Sanierungsarbeiten abdeckt.

Eingestürztes Baugerüst nach Quelle: AP

Eingestürztes Baugerüst nach einem Sturm

Bild: AP

Auch beim Thema Leerstand urteilte das OLG Rostock (Beschluss vom 16.07.2007, 6 U 171/06). Das Versicherungsvertragsgesetz sieht vor, dass der Versicherer in Fällen einer sogenannten Gefahrerhöhung durch den Versicherungsnehmer unter bestimmten Umständen nicht zur Leistung verpflichtet ist. Eine solche Gefahrerhöhung kann vorliegen, wenn der Versicherungsnehmer selber eine Erhöhung des Risikos vornimmt, aber auch, wenn eine solche unabhängig vom Willen des Versicherungsnehmers eintritt.

Auch Leerstand stellt in der Rechtssprechung eine höheres Risiko dar. Das Gebäude wird für Einbrecher interessant, zudem könnten Jugendliche ein leer stehendes Gebäude aus Spielstätte nutzen oder Obdachlose könnten das Haus als Schlafstätte nutzen.

In seiner Entscheidung hat das OLG den Versicherungsschutz allerdings bejaht. Leerstand alleine begründet nämlich noch kein höheres Risiko. Das leerstehende Gebäude muss verwahrlost sein und damit Dritte förmlich dazu auffordern, sich Zutritt zu verschaffen.

Ein solcher Zustand ist aber nicht ohne weiteres gegeben. Es müssen deutliche, nach außen sichtbare Hinweise vorliegen, dass ein Objekt nicht regelmäßig überwacht wird. Als Indizien dafür gelten zum Beispiel eingeschlagene Fensterscheiben oder offen stehende beziehungsweise beschädigte Türen. Solange der Leerstand aber nach außen hin nicht durch solche Indizien zum unbefugten Betreten eines Gebäudes animiert, muss der Versicherer auch einen Schaden zahlen.

Schnell dem Versicherer melden

Tipp: Dass ein Versicherungsnehmer das versicherte Risiko nicht ohne weiteres einseitig erhöhen darf, versteht sich von selbst. Aber auch in Fällen, in denen eine Risikoerhöhung unabhängig oder gar gegen den Willen des Versicherten eintritt, ist Vorsicht geboten. Er muss diesen Umstand unverzüglich dem Versicherer melden, sonst droht der Verlust des Versicherungsschutzes. Besonders dann, wenn ein Gebäude, beispielsweise durch den Auszug der Mieter, vorübergehend nicht genutzt wird, sollte es regelmäßig kontrolliert und Schäden sofort beseitigt werden.

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