Gbureks Geld-Geklimper: Gewinnen mit der Fehlkonstruktion

Gbureks Geld-Geklimper: Gewinnen mit der Fehlkonstruktion

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Sprengung eines Hochhauses

von Manfred Gburek

Offene Immobilienfonds sind durch Schließungen in Misskredit geraten, weil viele Anleger nur noch mit Abschlägen an ihr Geld kommen. Doch gerade darin besteht die große Gewinnchance für andere Anleger, die diesen Umstand spekulativ zu nutzen wissen.

Mittwoch, 24. Februar, 13 Uhr. Die höchsten Tagesumsätze mit Anteilen offener Immobilienfonds (OIF) an der Hamburger Fondsbörse verteilen sich zu diesem Zeitpunkt auf AXA Immoselect, DEGI Europa, Morgan Stanley P2 Value, DEGI International und KanAm US-grundinvest. Ihre Kurse kommen nach der bewährten Börsenregel zustande: „Geld“ (Nachfrage) trifft auf „Brief“ (Angebot), und schon heißt es „bezahlt“ (Umsatz). An sich ein normaler Vorgang, wie er bei Aktien und Anleihen, Währungen und Rohstoffen börsentäglich überall auf der Welt milliardenfach stattfindet. Und doch etwas Besonderes. Denn obwohl es OIF in Deutschland schon seit über fünf Jahrzehnten gibt, hat ihr Börsenhandel nach zögerlichem Beginn erst 2009 richtig Fahrt aufgenommen. Und obwohl Anleger auf gängigen Fondsplattformen OIF-Rücknahmepreise serviert bekommen, denen Gutachten von Immobiliensachverständigen zugrunde liegen, bestätigt jeder in Hamburg zustande gekommene, vom Sachverständigenwert nach unten abweichende Kurs doch, dass etwas nicht stimmen kann.

OIF basieren auf einer Fehlkonstruktion: Ihre Manager investieren langfristig in Immobilien, überwiegend in Büros und andere gewerbliche Objekte, müssen aber genug Geld in der Kasse vorhalten, um Anleger von heute auf morgen auszahlen zu können. Wollen zu viele Anleger auf einmal oder Großanleger mit hohen Beständen ihre Fondsanteile versilbern, dürfen die Manager ihre Fonds nach § 81 Investmentgesetz für eine begrenzte Zeit schließen. Ist der Geldbedarf der Anleger so groß, dass sie Anteile verkaufen müssen, steht ihnen die Börse offen. Dort gehen ihre Anteile anders als bei der Rückgabe an eine Fondsgesellschaft, genug Handel vorausgesetzt, in den Besitz anderer Anleger über.  So braucht die Fondsgesellschaft sie nicht auszuzahlen und ist zunächst fein raus.

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Ausgabeaufschläge sind heiße Luft

Das kann man allerdings nicht von den Anlegern behaupten, die dringend Geld brauchen. Im Gegenteil: Je mehr Anteile sie verkaufen müssen, desto schwerer wiegt ihr „Brief“ (Angebot), desto niedrigere Kurse kommen also durch ihren Verkaufsdruck zustande. Das sieht dann in den eingangs genannten fünf Fällen zum Teil schon deprimierend aus. Die Abschläge auf die am besagten Mittwochmittag beispielsweise von comdirect.de veröffentlichten Rücknahmepreise betrugen, verglichen mit den Kursen an der Hamburger Fondsbörse, in Prozent: AXA Immoselect – 9,1, Morgan Stanley P2 Value – 17,0, DEGI Europa – 19,6, DEGI International -19,8 und KanAm US-grundinvest – 43,2. Hierbei handelt es sich nicht um einmalige Ausrutscher. So weit die Sicht aus dem Blickwinkel der Verkäufer.

Wie sieht nun die Perspektive der Käufer aus, machen sie eventuell ein Schnäppchen nach dem anderen? Die Antwort ist spannend. Zieht man die Ausgabepreise heran, die sich aus den Rücknahmepreisen zuzüglich Ausgabeaufschlägen zusammensetzen, sind die Abschläge im Vergleich zu den gehandelten Kursen naturgemäß höher, als wenn die niedrigeren Rücknahmepreise zum Maßstab genommen werden; sie reichen von – 13,3 Prozent beim AXA Immoselect bis zu 46,1 Prozent beim KanAm US-grundinvest. Doch von so hohen Rabatten sollte sich niemand blenden lassen; denn Ausgabeaufschläge sind im Wesentlichen Vertriebsprovisionen, und die sind aus Anlegersicht heiße Luft.

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