Geldanlage: Kursrutsch eines offenen Immobilienfonds

KommentarGeldanlage: Kursrutsch eines offenen Immobilienfonds

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Trianon-Hochhaus in Frankfurt: Der Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value muss Immobilien in Deutschland um rund 50 Millionen abwerten. Ein großer Teil davon dürfte auf das Trianon-Hochhaus in Frankfurt am Main entfallen – trotz solider Mieter wie unter anderem der Deka Bank

Bislang konnten sich Anleger offener Immobilienfonds auf stetige Renditen verlassen. Der Kursrutsch von Morgan Stanley zeigt aber welche Risiken in den Portfolios schlummern können und wie schnell die Renditen pulverisiert werden, wenn schwaches Fondsmanagement und ein schlechtes Timing zusammenkommen.

Um 14 Prozent wird der Kurs des offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value durch eine jetzt abgeschlossene Neubewertung aller Immobilien des Fonds sinken. Demnach sinkt die Immobilienbewertung um 231 Millionen Euro, 50 Millionen davon entfallen auf deutsche Immobilien. Das ist ein Erdrutsch für einen offenen Immobilienfonds, dessen Anteilspreis sich im schlimmsten Fall bislang in einem Monat um 0,15 verringert hatte und der in drei Jahren jährlich im Schnitt nur um 4,7 Prozent gestiegen ist.

Seit der Auflage des Fonds im November 2005 haben Anleger dann mit diesem Produkt kaum etwas verdient. Wenn sie den Ausgabeaufschlag von 5,5 Prozent der Anlagesumme beim Kauf gezahlt haben, liegen sie mitunter sogar im Minus. Beim Start lag der Fondspreis bei rund 45 Euro und nach der Neubewertung wird der Preis von noch offiziellen 53 Euro auf  46 Euro sinken. Der Startzeitpunkt des Fonds war denkbar ungünstig.

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Mit einer vorsichtigeren Bewertung der Immobilien hätten die Sachverständigen noch einiges retten können. Die Immobilien des Fonds wurden zu einer Zeit erworben, in der sich an den Märkten schon die Immobilienblase aufgebaut hatte. Selbst für schäbige Logistikhallen in unansehnlichen Gewerbegebieten musste Morgan Stanley damals tief in die Tasche greifen. Nebenkosten des Kaufes wurden dann mitunter sogar auf den Immobilienwert aufgeschlagen. Dadurch standen viele Gebäude zu teuer in den Büchern. Warum hat die Branche diese Praktiken zugelassen? Unter dem Knall, den Morgan Stanley jetzt anrichtet, leiden auch andere Fonds – mitunter nur beim Image und nicht beim Kurs.

Dass die Sachverständigen jetzt ein Exempel statuieren und den großen Kursrutsch zulassen, ist auf der einen Seite ein Zeichen von Unabhängigkeit, auf der anderen Seite provozieren sie allerdings wieder viele Fragen.

Sachverständige und Kontrollbehörden überfordert?

Zwar hatten sich die Bewerter bereits im Frühjahr mit dem Morgan-Stanley-Management angelegt und ein Teil der Sachverständigen war daraufhin unter fadenscheinigen Argumenten ausgetauscht worden. Die in Ungnade gefallenen Experten hatten schon damals hohe Abwertungen vornehmen wollen. Warum waren es aber nur einige der Experten, die den Immobilienwert stark reduzieren wollten? Der andere Teil hat wohl den Tatsachen noch nicht so ins Auge sehen wollen. So einheitlich wie vielfach postuliert können dann die Bewertungschemata der Sachverständigen nicht sein. Die globale Ausrichtung der Fonds scheint das deutsche Sachverständigenwesen zu überfordern.

Es hat sich für die Anleger in vielen Fällen bewährt, manche der Experten sind unbeugsam und unbequem für die Fondsgesellschaften. Aber das niemand einschreitet, auch die Aufsichtsbehörde BaFin nicht, wenn mehrere Sachverständige plötzlich von der Fondsgesellschaft vor die Tür gesetzt werden, ist schon verwunderlich. Der BaFin ist es wieder nicht gelungen, frühzeitig für die Anlegerrechte einzutreten. Im Interesse der Anleger hätte sie die ausscheidenden Sachverständigen anhören und den Rauswurf sogar verhindern müssen.

Das Agieren von Morgan Stanley hinterlässt den Eindruck eines Hühnerhaufens, der mit gewissenhaftem Fondsmanagement wenig zu tun hat. Leidtragende sind die verbliebenen Anleger, denen es schwerfallen wird, den Verlust rasch aufzuholen.

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