Otmar Knoll hat scheinbar alles unter Kontrolle: Mehrere Bildschirme säumen seinen Schreibtisch in einem Büro im Tübinger Gewerbegebiet. Für sein Geschäft – Handel mit Immobilien – braucht er nur einen. Auf den anderen flimmern die Bilder seiner Überwachungskameras. Einen Pförtner gibt es nicht. Alle Daten laufen beim Fairvesta-Handlungsbevollmächtigten zusammen. Knoll – intern nur OK genannt – aber gibt kaum Informationen heraus.
Die Fairvesta-Gruppe besteht im Kern aus 13 geschlossenen Immobilienfonds. Geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen, bei denen Anleger zusammen zum Beispiel Immobilien oder Schiffe erwerben. „Geschlossen“ heißen sie, weil der Anleger über Jahre nicht aus ihnen rauskommt. Gut 700 Millionen Euro haben rund 14.000 Anleger über derartige Vehikel Knoll anvertraut. 2012 hat Fairvesta 176 Millionen Euro bei Investoren eingesammelt, die Gruppe ist damit bereits die Nummer drei im Markt (siehe Grafik).
Wohn- und Geschäftshaus Grimma (Sachsen)
Hauptmieter des Gebäudes ist Discounter Norma. Die Mieteinnahmen sind 18 Prozent niedriger als geplant.
3,9 Millionen Euro als Wert angesetzt. Üblicher Preis für solche Objekte: maximal 13-fache Miete.
21-fache Jahresmiete
Knoll verlässt sich aber nicht nur auf die Fonds, um Anlegergelder anzusaugen.
- Die Liechtensteiner Töchter sammeln seit 2010 Geld über Anleihen ein. Die sollen Anlegern jährlich einen Basiszins zwischen 4,2 und 7,0 Prozent bringen.
- Seit 2011 speist zudem die Berliner Fairvesta-Tochter Robustus GmbH Beiträge von Lebensversicherungskunden in das System Knoll ein. Die Kunden kaufen fondsgebundene Policen, deren Rendite an den Erfolg eines Fairvesta-Fonds gekoppelt ist. Über die Liechtensteiner Fairvesta Vermögensverwaltung International managt Fairvesta das eingesammelte Kapital.
Dass Anleger Knoll mit Geld zuschütten, hat einen Grund: Fairvesta weist für die Fonds seit zehn Jahren im Schnitt zweistellige Renditen aus, trotz anfänglich abgezogener Kosten von gut 20 Prozent. Da hält kein Wettbewerber mit.
Das Geschäftsmodell, das diese Renditen bringen soll, ist simpel:
- Fairvesta kauft Immobilien und zahlt 30 bis 50 Prozent weniger, als die angeblich wert sind. Gekauft würden nur „Qualitätsimmobilien in guter Lage ohne Reparaturstau“, wie es zum Beispiel im Prospekt des Fonds Fairvesta 4 heißt.
- Binnen drei Jahren sollen die Immobilien mit hohem Gewinn weiterverkauft werden. Eine todsichere Sache, so scheint es.
Pech nur: Ob das Modell „billig einkaufen, teuer verkaufen“ funktioniert, kann von außen niemand nachprüfen. „Fairvesta wären die Einzigen in der Branche, die dauerhaft zweistellige Renditen schaffen. Ich kann einfach nicht glauben, dass alle anderen zu blöd sind“, sagt ein Mitbewerber.
Knoll hält seine Immobiliendeals geheim. Anleger dürfen die Unterlagen der Fonds zwar einsehen, jedoch – unter Androhung von 25.000 Euro Vertragsstrafe – keine Geschäftsberichte oder Daten weitergeben. Knoll sagt, er habe nichts zu verbergen: „Jeder kann nach Tübingen kommen und in die Bücher schauen.“ Einzige Voraussetzung sei die Unterzeichnung einer Geheimhaltungserklärung. Doch die ließe es kaum zu, Fakten bei Dritten nachzuprüfen – oder an anderer Stelle erlangte Informationen zu verwenden, ohne eine Strafe zu riskieren.
