2. Gutachter werten die Immobilie ab
Ab 2010 wurden die Gutachter abgelöst, die die Fondsimmobilien in regelmäßigen Abständen bewerten, und neue Experten eingesetzt. Nach Meinung der neuen Gutachter sind die Fondsimmobilien nun teilweise deutlich weniger wert als noch in den Jahren zuvor. So soll die Immobilie des RWI 25 (Bürogebäude in Düsseldorf) 2009 noch mehr als 104 Millionen Euro wert gewesen sein. Ein Jahr später – unter den neuen Gutachtern – fiel der Wert auf 94 Millionen, ein weiteres Jahr später auf 85 Millionen.
Der Wert der Westfonds-5-Immobilien sank schon unter den alten Gutachtern zwischen 2006 und 2008 von 83,4 Millionen auf 73 Millionen Euro. Bis 2010 ging es weiter bergab, um mehr als sechs Millionen Euro. Westfonds will den Wertverfall gegenüber der WirtschaftsWoche nicht erläutern. Asuco-Geschäftsführer Schloz kann die Entwicklung denn auch nicht nachvollziehen und meint, dass die Immobilien schlechter gemacht würden, als sie seien, damit sie günstiger und damit schneller verkauft werden könnten.
3. Anlegern keine Wahl lassen
Dass die Banker der ehemaligen WestLB die Fondsimmobilien offenbar loswerden wollen, zeigt besonders eindrucksvoll der Fonds BI 23, dem das Marriott-Hotel in Sindelfingen gehört. Anfang 2012 baten die Banker die Anleger, über die Zukunft ihrer Immobilie zu entscheiden. Im Angebot waren zwei Optionen:
- Verkauf des Hauses für mindestens 17,5 Millionen Euro, inklusive „Neuabschluss eines Pachtvertrags“.
- Kein Verkauf des Hotels. Dann aber könne die Immobilie nicht ohne Weiteres erneut vermietet werden, suggerieren die Düsseldorfer Banker. Die Anleger müssten neu abstimmen. Dann sei davon auszugehen, dass Marriott die Eckpunkte des Pachtvertrags nicht mehr aufrecht erhalte. Eine kaum verhüllte Erpressung: Lehnten die Anleger einen Verkauf ab, liefen sie Gefahr, danach mit einer unvermieteten Immobilie dazustehen. Fragen der WirtschaftsWoche zum Sinn dieser Prozedur lässt Westfonds unbeantwortet.
4. Möglichen Verkaufserlös optimistisch schätzen
Asuco-Geschäftsführer Schloz hielt den Mindestverkaufspreis von 17,5 Millionen für deutlich zu niedrig und war gegen den Verkauf. Vor gut einem Jahr bot er den anderen Fondsanlegern an, maximal 20 Prozent ihrer Anteile zu übernehmen. Gemessen an seinem Angebot, wäre die Hotelimmobilie rund 18,2 Millionen Euro wert gewesen. Der bekennende Verkaufsgegner Asuco wurde für die Banker zur Bedrohung: Je mehr Stimmrechte sich der Zweitmarktfonds zusammengekauft hätte, umso schwieriger wäre es für Westfonds geworden, den Verkaufswunsch durchzusetzen.
Die beliebtesten Anlageprodukte
Im Auftrag der österreichischen Walser Bank hat das Meinungsforschungsinstitut YouGov 1000 Anleger nach ihren bevorzugten Anlageformen gefragt. Stand: Oktober 2012.
Spekulative und hochriskante Anlagen wie Optionsscheine schaffen es mit sechs Prozent der Stimmen nur auf den siebten Platz.
Rund elf Prozent der Stimmen bekommen themenorientierte Anlagen wie Zertifikate für Indizes oder einzelne Börsenwerte.
Auf dem fünften Platz landen vermögenserhaltende Anlagen - bei niedrigen Zinsen ist kein Verlust auch ein Erfolg.
Vermögensverwaltende Anlagen wie an der Börse gehandelte Fonds (ETFs) bekommen immerhin 26 Prozent der Stimmen.
Immobilien gehören zu den klaren Favoriten der Anleger. 33 Prozent der Befragten bevorzugen Investments in Betongold.
Gleichauf mit Immobilieninvestments sind Anlagen in Aktien oder anderen Sachwerten wie Gold.
Sicherheit geht vor: Mehr als die Hälfte der Befragten (51 Prozent) bevorzugen Investments in sicherheitsorientierte Anlagen wie Tages- oder Festgeld und festverzinsliche Wertpapiere.
Am 29. Januar 2012 schlug die WestLB deshalb zurück. In einem Brief an die Anleger heißt es, dass es bereits sieben Kaufinteressenten gebe, die ernsthaftes Interesse an dem Hotel hätten und deutlich mehr zu zahlen bereit wären. „Sollte sich, wofür die aktuelle Angebotslage spricht, ein Kaufpreis von 20 Mio. Euro oder mehr erzielen lassen“, läge der Erlös „signifikant über dem von Asuco gebotenen Preis“.
Die Botschaft, die unbedarften Anlegern so vermittelt wurde, ist höchst problematisch: Wenn Sie jetzt an Asuco verkaufen, verschenken sie unnötig Geld.
Der Plan ging auf. Bis Februar 2012 stimmten die Anleger mehrheitlich für einen Verkauf.
Wer darauf vertraute, dass Westfonds die Immobilie, wie im Brief vom Januar 2012 suggeriert, für über 20 Millionen Euro losschlagen werde, hat offenbar auf Sand gebaut: Mehr als ein Jahr später ist die Marriott-Immobilie immer noch nicht verkauft. Jetzt ist auch nicht mehr von „20 Millionen Euro oder mehr“, sondern nur noch von 19 Millionen Euro die Rede. Aber auch die sind noch nicht sicher. Westfonds erklärt, dass „Gespräche über die Verkaufs- wie auch die Vermietungsoption“ geführt würden. Bis Mitte des Jahres werde mit belastbaren Ergebnissen gerechnet.
Im schlimmsten Fall sitzen die Anleger im Sommer immer noch auf dem Hotel – das dann leer stehen könnte, obwohl sie wie gewünscht für einen Verkauf stimmten. Marriott hat seinen Mitarbeitern vorsorglich per Ende Juni gekündigt.
