Immobilien: Wo das Eigenheim am teuersten ist

Das Thema Wohnraum interessiert viele, aus den unterschiedlichsten Gründen. Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt und was bedeuten die Entwicklungen für Mieter, Häuslekäufer oder Investoren? Diesen Fragen gehen die Landesbausparkassen in ihrer Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2015“ nach. Die meisten Daten des Reports basieren auf einer LBS-Umfrage unter 600 Vermittlern der Bausparkassen und der sonstigen Sparkassen. Die generelle Marktprognose der Experten: Wegen der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum dürften die Preise in allen Bereichen im Jahr 2015 weiter steigen. Besonders wird das Segment neuer Eigentumswohnungen davon betroffen sein, trotz neuer Bauvorhaben. Die Autoren der Analyse sehen allerdings eine geringere Dynamik als in den vergangenen drei Jahren.

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Insgesamt erwarten die LBS-Experten bis Ende des Jahres in Nord-, Ost- und mitteldeutschen Städten wie etwa hier in Frankfurt Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen von drei bis vier Prozent. Nur im Süden Deutschlands dürften die Preise für Eigentumswohnungen weniger stark steigen, nämlich etwa um zwei bis drei Prozent. Allerdings liegen die Preise dort bisher auch schon weit über dem gesamtdeutschen Schnitt und über den Spannen in den einzelnen anderen Regionen. Mit 2650 bis 3730 Euro pro Quadratmeter zahlen Käufer von Eigentumswohnungen dort teils fast drei Mal so viel wie im Osten Deutschlands, wo die Spanne bei 1310 Euro beginnt und bis 1990 Euro reicht. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern nutzen die Deutschen das Wohneigentum, das sie teuer erstanden haben, übrigens unterdurchschnittlich oft selbst. Während in Polen 78 Prozent der Wohnungseigentümer selbst in der Wohnung leben, sind es in Deutschland nur 45 Prozent. Nur in der Schweiz vermieten die Eigentümer laut LBS die Wohnungen anteilig noch öfter weiter als hierzulande.

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Nach wie vor wollen in Deutschland viele Menschen ins eigene Haus ziehen und wählen dabei – ob im toskanischen Stil oder in blütenweiß – besonders oft gebrauchte Objekte. Dabei ist es wie bei den Miet- und Eigentumswohnungen: Je nachdem, wo man sucht, kann das Vergnügen sehr unterschiedlich teuer werden. Die LBS hat 600 ihrer Immobilienvermittler befragt und daraus typische Preise für Einfamilienhäusern in verschiedenen Städten gebildet. Eine Übersicht, wo es sich wie teuer wohnt.

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Eher günstige Einfamilienhäuser gibt es laut LBS vor allem im Nordosten: In Magdeburg zahlen Hauskäufer laut der Umfrage unter den LBS-Beratern etwa 180.000 Euro für ein Eigenheim, hier in Leipzig kommen etwa 220.000 Euro für einen typischen Hauskauf zusammen, in Hannover müssen die Käufer schon 270.000 Euro berappen.

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Wer in Münster im Norden Nordrhein-Westfalens sein Auge auf ein Eigenheim geworfen hat, zahlt etwa 380.000 Euro für ein typisches Einfamilienhaus. Die Stadt, die für ihr reges Studentenleben bekannt ist, hat aber eher in einem anderen Segment Probleme: Es gibt zu wenige Wohnungen. Hinsichtlich der Mietpreisentwicklung rangiert Münster mit den Steigerungsraten auf Platz 4 nach Düsseldorf, Bonn und Köln, je nach Lage und Ausstattung zahlen Mieter sechs bis 14 Euro. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im Durchschnitt zwar weniger stark gestiegen als die Mieten, gingen in den vergangenen Jahren aber auch um etwa zehn Prozent nach oben.

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Der Hausbau ist für die meisten Menschen die bedeutendste und größte Investition ihres Lebens. Doch auch wenn man sich in Köln entscheidet, in ein gebrauchtes Eigenheim zu ziehen, muss man sich auf Kosten von 400.000 Euro einstellen. Mit Blick auf die Preise von Wohneigentum bewegt sich die Rheinmetropole ebenfalls auf den Spitzenplätzen: Köln ist mit meist 3300 Euro pro Quadratmeter Wohnraum die sechstteuerste Stadt in dieser Kategorie.

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Ein durchschnittliches Einfamilienhaus kann hier in Mittelfranken schon einmal 420.000 Euro kosten. Wie in Düsseldorf zahlen Eigentümer in Nürnberg etwa 3600 Euro für jeden Quadratmeter Wohnung, den sie kaufen. Damit bewegt sich die Stadt mit dem schönen Altstadtkern um die Burg und dem weltweit bekannten Weihnachtsmarkt im obersten Preissegment deutschlandweit und rangiert auf Platz fünf.

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In der Elbstadt zahlen Interessenten für Einfamilienhäuser laut LBS etwa 435.000 Euro. Aus Sicht der Käufer von Eigentumswohnungen ist die Hanse sogar noch etwas teurer im Vergleich zu anderen Städten: Laut der LBS-Umfrage kostet ein Quadratmeter Wohnraum hier meist um die 4100 Euro. Damit landet die Nordperle nur knapp hinter Frankfurt auf dem vierten Rang bei Eigentumswohnungen. In Hamburg herrscht insgesamt ein wahrer Kampf um Wohnraum und Baufläche, die hier zu sehenden Esso-Häuser sind nur ein Beispiel. Lange wehrten sich Anwohnerinitiativen in der Stadt, in der seit 2009 die Mieten um durchschnittlich 11,5 Prozent gestiegen sind, gegen den Abriss der Häuser. Die Fläche wollen Investoren für Neubauten nutzen.

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Hier werden 450.000 Euro für ein Eigenheim fällig: Die feine Rheinmetropole ist bei vielen Bewohnern anderer Städte für ihre High Society verschrien. Dafür sind die Preise für Wohnimmobilien eher durchschnittlich, auch beim Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen. Zwar muss man hierfür in Düsseldorf auch tief in die Tasche greifen, ein Quadratmeter kostet etwa 3600 Euro. Doch damit landet Düsseldorf unter den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern gemeinsam mit Nürnberg nur auf dem fünften Rang hinter Hamburg. Vielen sind dagegen die steigenden Mietpreise in einigen Teilen der Stadt ein Dorn im Auge. Allerdings lag Düsseldorf auch hier laut Statistischem Bundesamt gegenüber anderen deutschen Großstädten mit einer Preissteigerung von 8,5 Prozent seit 2009 eher am unteren Ende des Rankings.

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Wenig beachtet, aber deshalb nicht gerade günstig: Die rheinlandpfälzische Landeshauptstadt Mainz zählt ebenfalls zu den teuersten Standorten. Hier bekommt man ein Einfamilienhaus laut LBS nicht für wesentlich weniger Geld als in der Finanzmetropole Frankfurt: 460.000 Euro kostet ein typisches Haus beim Kauf.

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Bis zu eine halbe Million Euro werden hier für ein Einfamilienhaus fällig: Frankfurt gehört ebenfalls zu den deutschen Städten, in denen Wohnraum teuer ist. Auch für Eigentumswohnungen wie hier im Europaviertel müssen Käufer einiges auf den Tisch legen: Nach LBS-Schätzungen fallen etwa 4500 Euro pro Quadratmeter an. Somit ist Frankfurt in dieser Kategorie die drittteuerste deutsche Stadt mit mehr als 500.000 Einwohnern.

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In Nachbarschaft zum Bundesgerichtshof bauen? Das ist aus Sicherheitsgründen und durch den städtischen Bebauungsplan abgesehen von Erweiterungsbauten des Gerichts nicht möglich. Aber auch so ist die Suche nach einem Eigenheim in der baden-württembergischen Stadt kein Spaziergang. Dort blättern Käufer von Einfamilienhäusern laut LBS rund 600.000 Euro für ein Objekt hin.

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Auch diese süddeutsche Stadt fällt durch äußerst hohe Preise für Einfamilienhäuser auf: 720.000 Euro zahlen Käufer hier in etwa für ein Eigenheim. Auch bei den Preisen für Eigentumswohnungen liegt Stuttgart auf dem zweiten Platz im LBS-Großstadt-Ranking für Metropolen über 500.000 Einwohner. Pro Quadratmeter fallen hier 4600 Euro an. Laut dem Portal Mietspiegel Stuttgart stiegen die Mieten in der schwäbischen Landeshauptstadt zuletzt jährlich um 10 bis 20 Prozent.

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Hier kann nicht jeder kaufen, das gilt für jegliches Wohneigentum. Besonders hoch liegt das Preisniveau in München bei freistehenden Einfamilienhäusern. Diese kosten in der Landeshauptstadt laut LBS-Berechnungen etwa 910.000 Euro. Mit 5900 Euro je Quadratmeter Wohneigentum ist München auch die teuerste Großstadt in der LBS-Untersuchung, was neugebaute Eigentumswohnungen angeht. Auch was Mietpreise in München angeht, geht es zum Leidwesen vieler Mieter und zur Freude von Investoren seit Jahren nur in eine Richtung: Steil nach oben. Für eine Altstadtwohnung von 65 Quadratmetern werden laut einer Umfrage des Immobilienportals Immowelt bis zu 19,77 Euro pro Quadratmeter fällig. Zwischen 2010 und 2015 sind laut dem Portal die Mietpreise in der Stadt um 28 Prozent in die Höhe geschossen. Pro Quadratmeter wurde im ersten Quartal 2015 bei Neuvermietung eine Kaltmiete von 15 Euro (Median) verlangt, vor 5 Jahren waren es noch 11,70 Euro.

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Auch wer selbst bauen will und sich somit für Baugrundstücke interessiert, muss im Süden Deutschlands deutlich mehr zahlen als im Norden oder in der Mitte des Landes: Im Schnitt kostet dort der Quadratmeter Bauland in Mittel- und Großstädten laut LBS 410 Euro, während er etwa in Ostdeutschland nur 80 Euro kostet und man im Norden Deutschlands etwa 130 Euro für jeden Quadratmeter einkalkulieren muss. Insgesamt hat die Nachfrage nach Bauland und Baugenehmigungen laut LBS zuletzt deutlich zugenommen, in Folge der Niedrigzinspolitik investieren immer mehr Menschen in Immobilien.

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So wurden laut Statistischem Bundesamt 2014 etwa 285.000 Baugenehmigungen erteilt, 2010, im Tief der Krise, waren es fast 100.000 weniger gewesen. Angesichts der Preisentwicklung, die das Statistische Bundesamt und die Bundesbank für Baupreise von Wohngebäuden in Deutschland für die letzten Jahre ausweisen, erstaunt das nicht: Die Preise steigen seit 2011 weit weniger stark als in den Vorjahren, zuletzt nur noch um 1,8 Prozent im Jahr 2014.

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Insgesamt ist im Osten Deutschlands die Differenz zwischen der Entwicklung der Wohnungsnachfrage und den verfügbaren Objekten am größten, während das Angebot deutlich zurückgeht, steigt die Nachfrage viel stärker als im Westen. Deshalb werden nach Prognose der LBS auch die Preise im Osten Deutschlands bis Jahresende besonders deutlich steigen, etwa hier in den beliebten Bauten aus der Gründerzeit in der Leipziger Stephanstraße.

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Der insgesamt geringe Wohnungsbestand sorgt für die vielfach kritisierten hohen Mietpreise in Großstädten – worauf die Politik zum Juni 2015 mit dem Instrument der Mietpreisbremse reagiert. Doch an dem Problem des Wohnungsmangels wird die Deckelung der Preise wenig ändern. Die LBS-Analyse verdeutlicht, dass Deutschland beim Wohnungsneubau eher im unteren Mittelfeld liegt. Hier werden dieses Jahr nach Prognosen der Landesbausparkasse nur etwa 2,8 neue Wohnungen je 1000 Einwohner entstehen – in der Schweiz, Österreich oder in Norwegen werden demnach deutlich über fünf Wohnungen je 1000 Einwohner entstehen. Offenbar müsste der Staat entweder selbst mehr Wohnungen bauen oder noch weitere Anreize zum sozialverträglichen Wohnungsbau schaffen.

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