Immobilienfonds Bangen um den CS Euroreal

Bei Credit Suisse dürfen heute die Investoren ran - der CS Euroreal ist der nächste offene Immobilienfonds, der aufgetaut werden will. Die Aussichten stehen auf der Kippe, die ganze Fondsbranche zittert mit.

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Aufsteiger und Absteiger im Immobilien-Ranking
Bochum Quelle: Presse
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Es war wieder einmal eine der branchentypischen Schönwetter-Meldungen, die am 15. Mai von der Immobilien-Fondsgesellschaft aus dem Haus Credit Suisse Asset Management verbreitet wurde: "60.000 Quadratmeter Neuvermietung, Großvermietung an Bundesverteidigungsministerium, Verkauf Amsterdamer Büroimmobilie zum Verkehrswert" und so weiter. Als wenn sich Anleger, die Anteile an dem etwa sechs Milliarden Euro schweren offenen Immobilienfonds CS Euroreal von Credit Suisse besitzen, an diesem Tag noch für derlei Botschaften interessiert hätten. Viel lieber wüssten sie, ob sie ihre Fondsanteile bald wieder verkaufen können, denn die sind seit geraumer Zeit eingefroren. Doch das erfahren sie erst am Montagabend.

Binnen zwei Wochen könnten damit zwei Immobilienfonds abgewickelt werden. "Die Abwicklung des CS Euroreal ist nicht eine zwangsläufige Folge des Aus für den SEB Immoinvest. Die Gefahr einer Auflösung ist aber gegeben", sagt Stephan Bone-Winkel vom Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. Sollte es soweit kommen, wäre das ein deutliches Signal für die Branche. Björn Drescher, Geschäftsführer der auf Fonds spezialisierten Beratungsfirma Drescher & Cie, kritisiert die Kommunikationspolitik der meisten offenen Immobilienfonds: „Hier haben die Anbieter in der Vergangenheit mehrheitlich eine schlechte Figur abgegeben.“ Man kann hinzufügen: Der Fondsverband BVI ebenfalls, sonst hätte er zu seinem letzten Jubiläum nicht einen verfehlten akademischen Lobgesang auf die Stabilität der Wertentwicklung offener Immobilienfonds anstimmen lassen. Inzwischen klaffen deren Ergebnisse weit auseinander, und trotz einiger Ausreißer nach oben hat ihr von der Datenbank IPD berechneter Index Ofix im April ein Minus von 0,5 Prozent erreicht.

„Königin von Saba“ in Not

Drescher legt den Finger in die Wunde so mancher Fondsmanager, wenn er moniert, sie hätten Fehler vor allem auf der Anlegerseite gesucht. „Es wäre besser gewesen, selbstkritisch auch über Klumpenrisiken zu sprechen.“ Ein solches Risiko ist Barbara Knoflach eingegangen, Chefin der Fondsgesellschaft SEB Asset Management und damit verantwortlich für den zuletzt 6,3 Milliarden Euro schweren Fonds SEB ImmoInvest: Sie hat über ein Fünftel des Fondsvermögens auf mehrere Objekte am Potsdamer Platz in Berlin konzentriert und diese dann zum Teil abgewertet.

Anleger sollten mit ihrem auf den 7. Mai terminierten Votum für oder gegen die Rückgabe von Fondsanteilen selbst entscheiden, ob ihr eingefrorener SEB ImmoInvest für das Auftauen geeignet war - ein Novum in der Fondsgeschichte. „Die Variante hat Charme“, lobte anfangs die Börsen-Zeitung. Das fanden die Anleger allerdings ganz und gar nicht: Sie schütteten Barbara Knoflach, die sich in ihren besten Zeiten als siegreiche „Königin von Saba“ verkleiden ließ, mit Fondsanteilen zu. Nun wird ihr Fonds abgewickelt.

Die Verkaufswelle rollt an

Wo die Immobilienblase wächst
RegensburgIn vielen bayerischen Städten beispielsweise übersteigen die Immobilienpreise die erwarteten Mieteinnahmen um ein vielfaches. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Immobilienpreise dreimal so schnell wie die Mieten. Quelle: dpa
WürzburgÄhnlich gefährlich sieht es in Würzburg aus. Dort halten sich Angebot und Nachfrage im Moment noch die Waage, doch Experten meinen, auch hier braue sich etwas zusammen. Von „massiven Preisübertreibungen“ ist die Rede. Quelle: dpa
JenaAuch anderswo in Deutschland schießen die Immobilienpreise durch die Decke. Attraktive Studentenstädte wie Erlangen und Freiburg aber auch Jena haben in den letzten Jahren enorme Preissteigerungen erlebt. In Jena stieg der Quadratmeter-Kaufpreis für Eigentumswohnungen in den letzten fünf Jahren um 19 Prozent. Quelle: ZB
OldenburgNoch gravierender sind die Preissteigerungen in den westdeutschen Mittelstädten. In Oldenburg lag der Kaufpreis für einen Wohnungsquadratmeter im Jahr 2006 bei 1706 Euro. Inzwischen sind die Preise um ein Viertel gestiegen. Quelle: dapd
TrierIn Trier sind die Preise im gleichen Zeitraum sogar um 26 Prozent angestiegen. Experten sehen hier allerdings eine Sondersituation: Die Nachbarschaft zum europäischen Finanzzentrum Luxemburg soll für die starken Preissteigerungen verantwortlich sein. Quelle: dpa/dpaweb
HamburgAuch in den deutschen Metropolen steigen die Preise rasant, wobei die Blasengefahr unterschiedlich eingeschätzt wird. Während in Frankfurt, Stuttgart oder Köln Kaufpreis und Miete im Gleichschritt steigen, entsteht in Hamburg im Moment ein Missverhältnis. In der Hansestadt stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten zwei Jahren um 22 Prozent. Quelle: dpa
MünchenEinsame Spitze bei den deutschen Immobilienpreisen bleibt allerdings München. Für eine 100 Quadratmeter-Eigentumswohnung in einem Vorort der bayerischen Hauptstadt zahlen Investoren eine halbe Million Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt bei 3.800 Euro. Verglichen mit anderen europäischen Städten sind das allerdings „Peanuts“,... Quelle: dpa

Das entbehrt nicht einer gewissen Tragik, denn zu den Fondsanlegern gehören in diesem Fall viele nicht eben betuchte Kunden der SEB-Vertriebspartner Santander Bank, Targo Bank und Deutsche Vermögensberatung. Da haben es die Kunden der Volks- und Raiffeisenbanken, der Sparkassen, der Deutschen Bank und der Commerzbank besser. Denn diese Institute können über weit verzweigte Filialnetze mit Sonderaktionen die Liquidität der von ihren Tochtergesellschaften aufgelegten Fonds in großem Umfang steuern. Das wirkt sich dann zumindest marginal positiv auf deren Ergebnisse aus.

Ob es dabei bleiben wird, ist allerdings nicht unbedingt sicher. Denn wie die Ratingfirma Scope errechnet hat, müssen die in Abwicklung befindlichen Fonds – Stand 10. Mai – während der kommenden Jahre Immobilien im Wert von 19,84 Milliarden Euro verkaufen, also etwa ein Viertel des Bestands aller offenen Immobilienfonds. Wobei generell zwar eine Frist von drei Jahren gilt, aber besonders große Fonds dürfen sich fünf Jahre Zeit lassen.

Zeit genug, um die Märkte für Gewerbeimmobilien, speziell Büros, nicht allzu sehr zu belasten? Berater Drescher hat da so seine Zweifel, denn die Investitionen der Fonds seien auf wenige Ballungszentren in Europa konzentriert und jeder Branchenkenner wisse, dass die in Abwicklung befindlichen Fonds ihre Immobilien verkaufen müssen; das sei für sie „keine besonders komfortable Situation“.

Darüber hinaus gibt Scope-Analystin Sonja Knorr mit Blick auf die Ergebnisse aller offenen Immobilienfonds zu bedenken, dass sie ständig einen bestimmten Anteil Liquidität vorhalten müssen, um die Rückgabe von Fondsanteilen aufzufangen. Das wirke sich – zumal während der jetzigen Niedrigzinsphase – ebenso generell negativ auf die Ergebnisse aus wie die weit verbreiteten Incentives bei Neuvermietungen.

„Historische Chance zum Neubeginn“

Aus Sicht der in offenen Immobilienfonds bereits investierten Anleger also alles in allem überwiegend eingetrübte bis trübe Aussichten. In einer aktuellen Scope-Pressemitteilung heißt es zwar, die Branche der offenen Immobilienfonds habe eine „historische Chance zum Neubeginn“. Aber an der Hamburger Fondsbörse, wo CS Euroreal und SEB ImmoInvest wenigstens von den Umsätzen her mit Abstand zu den Spitzenreitern gehören, bewegen sich die Abschläge zu den offiziellen Fondspreisen überwiegend im zweistelligen prozentualen Bereich.

Das bedeutet: Das Vertrauen der Anleger in die Fondsgruppe schwindet dahin – es sei denn, CS Euroreal wird am kommenden Montag erfolgreich aufgetaut und schafft in puncto Vertrauen die Kehrtwende auch für die ganze Branche. Ob es dazu kommen wird, steht auf der Kippe: Scope zollt der Qualität der Immobilien des Fonds zwar zwar einiges Lob, traut sich aber „vorerst keine Note“ zu. Die gibt es in abgewandelter Form womöglich schon einen Tag später, wenn Berater Drescher in München sein „Bündnis für Fonds“ startet. Anleger sollten alle Aktivitäten weiter in Ruhe verfolgen, besonders aber die Preisabschläge an der Hamburger Fondsbörse, wo das Potenzial an Schnäppchen größer zu werden verspricht.

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