Immobilienfonds: Betongold für die Sehnsucht nach stabiler Rendite

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Immobilienfonds: Betongold für die Sehnsucht nach stabiler Rendite

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Das Chilehaus im Hamburger Kontorhausviertel gehört zum Unesco Weltkulturerbe, Eigentümer ist der Immobilienfonds UniImmo Deutschland. Genauso stabil wie das 91-jährige Haus sind derzeit auch die Renditen der Immobilienfonds.

von Heike Schwerdtfeger

Niedrigzinsen und die Euro-Krise lassen Anleger in Immobilienfonds fliehen. Denn die Renditen sind zwar gering, aber stabil. Weil die Objekte knapp werden, nehmen viele Fonds schon kein Geld mehr an.

Manches Gebäude wächst Fondsmanagern richtig ans Herz. Reinhard Kutscher mag das 91-jährige Chilehaus in Hamburg, das dem Fonds UniImmo Deutschland gehört. Kutscher, verantwortlich für 26 Milliarden Euro, die Volksbank-Kunden in die Immobilienfonds von Union Investment gesteckt haben, beeindrucken die weitsichtige Planung des damaligen Bauherrn und die Substanz des massiven Backsteinbaus. Die Nähe zu Hauptbahnhof und Mönckebergstraße macht die Büros noch heute attraktiv. Mieter zahlen jährlich mehr als vier Millionen Euro an den Fonds.

Das Amsterdamer The Edge dagegen muss noch zeigen, ob es so viele Jahrzehnte übersteht. Der Glasbau von 2014 zählt heute zu den fortschrittlichsten Bürogebäuden der Welt und schmückt sich mit einem Nachhaltigkeitssiegel. Er gehört Sparkassenkunden, die in den Deka-ImmobilienGlobal investiert haben. Fonds-Chef Torsten Knapmeyer schwärmt von Solarpaneelen und Geothermie, die den Bau heizen und kühlen. Licht und Temperatur können per Smartphone am Arbeitsplatz geregelt werden.

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Der größte Immobilienfonds steigt langsam, während Immobilienaktien sofort auf gestiegene Gewerbeimmobilienpreise reagieren (zum Vergrößern bitte anklicken)

Der größte Immobilienfonds steigt langsam, während Immobilienaktien sofort auf gestiegene Gewerbeimmobilienpreise reagieren (zum Vergrößern bitte anklicken)

Doch neben derartigen Prestigegebäuden haben die Fonds immer ein paar Trümmer in ihren Portfolios. In der Hahnstraße im Frankfurter Büroviertel Niederrad etwa liegen die Bausünden aus den Siebzigerjahren. Ein zehngeschossiger Bürobau von 1975 stand jahrelang leer und wurde im Deka-ImmobilienEuropa auf den Grundstückswert von 1,2 Millionen Euro abgeschrieben.

Im Februar wurde er für 1,35 Millionen Euro verkauft, wird abgerissen und macht Wohnungen Platz. Das ist die Rettung für manches Gebäude in den großstädtischen Bürosatelliten, in die Fonds in fetten Jahren viel Anlegergeld gesteckt haben. Heute stehen dort teilweise 20 Prozent der Büroflächen leer. Schlecht für Anleger, denn niedrige Mieteinnahmen drücken Renditen.

Anleger vor heftigen Kursbewegungen sicher

Ein Vorteil milliardenschwerer Immobilienportfolios ist deren stabiler Kursverlauf. Abwertungen führen nicht zu heftigen Kursbewegungen. Sachverständige passen den Preis von Schrottimmobilien meist behutsam über Jahre hinweg nach unten an, und andere Immobilien fangen diese Preisrückgänge bestenfalls auf. Übrig bleiben aber auch nur kleine Renditen von im Schnitt zwei Prozent.

Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015

  • Platz 10

    Stadt: Erlangen
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,66
    Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
    Scoring Strukturrisiko: 50,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 81,23

  • Platz 09

    Stadt: Nürnberg
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 57,04
    Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
    Scoring Strukturrisiko: 68,6
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 62,17

  • Platz 08

    Stadt: Freiburg im Breisgau
    Bundesland: Baden-Württemberg
    Gesamtscoring: 58,11
    Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
    Scoring Strukturrisiko: 53,3
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 55,00

  • Platz 07

    Stadt: Wolfsburg
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 59,35
    Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
    Scoring Strukturrisiko: 40,7
    Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
    Scoring Standortpotenzial: 55,51

  • Platz 06

    Stadt: Braunschweig
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 59,39
    Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
    Scoring Strukturrisiko: 37,1
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 67,54

  • Platz 05

    Stadt: Hannover
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 60,91
    Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
    Scoring Strukturrisiko: 50,4
    Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
    Scoring Standortpotenzial: 66,96

  • Platz 04

    Stadt: Potsdam
    Bundesland: Brandenburg
    Gesamtscoring: 61,65
    Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
    Scoring Strukturrisiko: 57,9
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 74,71

  • Platz 03

    Stadt: Darmstadt
    Bundesland: Hessen
    Gesamtscoring: 61,76
    Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
    Scoring Strukturrisiko: 74,6
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 60,22

  • Platz 02

    Stadt: Regensburg
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,02
    Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
    Scoring Strukturrisiko: 55,4
    Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
    Scoring Standortpotenzial: 65,72

  • Platz 01

    Stadt: Ingolstadt
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,66
    Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
    Scoring Strukturrisiko: 50,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 81,23

  • Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

    Platz: 40
    Stadt: Karlsruhe
    Bundesland: Baden-Württemberg
    Gesamtscoring: 45,44
    Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
    Scoring Strukturrisiko: 55,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 47,83

  • Zur Studie

    Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

    TeilscoringGewichtungFaktorenWas wird untersucht?
    Sozio-
    ökonomische
    Daten
    25%- Einwohnerentwicklung 2000-2014
    - Kaufkraft
    - Arbeitslosenquote
    - EZH Umsatzkennziffer
    - EZH Kaufkraftindex
    - Zentralitätskennziffer
    - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013
    - Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland
    - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
    Struktur-
    risiko
    20%- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner
    - Betroffenheit vom Strukturwandel
    - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt
    - Hochschul-/ Universitätsstadt
    - Lage im Ballungszentrum
    - künftige Einwohnerentwicklung
    - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
    Liquiditäts-
    risiko
    20%- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
    Standort-
    potenzial
    35%- Mietbelastung vs. Einkommen
    - Bevölkerungsentwicklung bis 2030
    - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit
    - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte
    - Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Gedrückt werden sie anfangs durch den Ausgabeaufschlag, den der Anleger beim Kauf zahlt, über den er aber mit dem Bankverkäufer verhandeln sollte. Die sanften Kurven können die Fonds nur so lange ausweisen, wie Anleger ihnen treu bleiben und die Fonds keine Objekte notverkaufen müssen. Vor einer Massenflucht sollen die seit zwei Jahren geltenden Kündigungsfristen schützen. Denn an den niedrigen Renditen der Immobilienfonds wird sich so schnell nichts ändern. An den meisten Standorten steigen die Immobilienpreise, nicht jedoch die Mieten. „Aufgrund der verhaltenen Mietpreisentwicklung gibt es für die Sachverständigen momentan wenig Grund, die Immobilienwerte noch stärker anzuheben“, sagt Knapmeyer.

Zieht die Konjunktur ordentlich an, könnte der Funke auf die Büromärkte überspringen und die Mieten steigen lassen. In den Turbulenzen der Euro-Krise hingegen sind die breit gestreuten Portfolios eine relativ solide Anlage mit regelmäßigen Ausschüttungen.

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