Immobilienfonds: Weniger solide als gedacht

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Immobilienfonds: Weniger solide als gedacht

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Wundersame Wertvermehrung bei dem Einkaufszentrum "Diagonal Mar" in Barcelona.

von Heike Schwerdtfeger

Offene Immobilienfonds sind wegen solider Renditen gefragt. Doch ein höherer Shoppingcenter-Anteil könnte zu mehr Schwankungen führen.

Typisch, oder? Der Mann kauft reihenweise Shoppingcenter, kauft privat aber nicht gerne ein. Ulrich Steinmetz ist Geschäftsführer der Deutschen-Bank-Immobiliensparte RREEF und verwaltet für Anleger im offenen Immobilienfonds Grundbesitz Europa 5,7 Milliarden Euro. Davon investierte er seit November 2015 gleich vier Mal in Konsumtempel. Für 104 Millionen Euro bekam er das Zentrum Loop 5 in Darmstadt, für 80 Millionen Euro das Forum Coimbra in Portugal, 284 Millionen Euro war ihm das Stary Browar im polnischen Posen wert, und für 493 Millionen kaufte er das Diagonal Mar in Barcelona.

Letzteres könnten Fondsanleger kennen: 2002 griff hier schon mal der Sparkassen-Fondsanbieter Deka zu. 2006 reichte er das Center mit Gewinn weiter. Der Käufer hatte weniger Glück und bekam Jahre später nicht mal den Kaufpreis zurück. Dann, zwischen 2013 und dem RREEF-Kauf 2016, verdoppelte sich der Preis. Dabei hatte es außer einer Renovierung der Außenzone keine größeren Umbauten gegeben. Die Branche rätselt über den stolzen Preis. Als Erklärung müssen der Anlagenotstand in Niedrigzinszeiten und die Geldschwemme der Notenbanken herhalten. Steinmetz sagt, er hätte für das Center wie jeder andere Käufer gerne weniger gezahlt, aber der Preis sei eben der Marktpreis.

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Shoppingcenter stehen auf den Einkaufszetteln der Immobilienfondsmanager derzeit weit oben. Sie sollen mehr Rendite als Büroimmobilien bringen. Nur sind die Einnahmen auch konjunkturanfälliger: Ein Geschäft zieht schneller aus als ein Unternehmen mit Büroangestellten. So setzt der Trend zu Shoppingcentern die Stärke der Immobilienfonds aufs Spiel: ihre Stabilität. Denn während die Renditen der Fonds nie extrem hoch waren, so waren sie doch sehr verlässlich – auch in Krisenzeiten.

Dieses Argument kommt an: Im vergangenen Jahr investierten Privatanleger 6,9 Milliarden Euro frisches Geld, gut 30 Prozent mehr als noch 2015. Im Januar waren die Zuflüsse so hoch wie seit 2010 nicht mehr. Im Schnitt liegt inzwischen ein Viertel der in Publikumsfonds investierten 86 Milliarden Euro in Einzelhandelsimmobilien im In- und Ausland – vom Ladenlokal in der City bis zum Center auf der grünen Wiese.

Irgendetwas Vorzeigbares hält jeder große Fonds: Das Commerzbank-Produkt HausInvest bunkert allein eine Milliarde Euro im Londoner Shoppingriesen „Westfield“. Union Investment hat als Aushängeschilder etwa die Fünf Höfe an der Münchner Theatinerstraße und sicherte sich im Dezember ein Stück vom Fonds CS Euroreal, der aufgelöst wird. Es enthält Shoppingcenter in Nürnberg, Leverkusen und Rimini, die zuletzt mit rund 580 Millionen Euro bewertet waren. Laut Branchenkreisen sollen sie an den UniImmo Europa gehen. Dessen Shopping-Anteil würde auf 30 Prozent steigen.

Immobilienfonds Solide Rendite aus Glas, Stahl und Beton

Das Brexit-Votum sorgte für Unsicherheit. Doch offene Immobilienfonds zeigten sich stabil, auch wenn sie viel Geld in London investiert hatten. Warum für Anleger zwei bis drei Prozent Rendite pro Jahr drin sind.

Moor-House in London. Quelle: Getty Images

Das von RREEF gekaufte Diagonal Mar mit 180 Shops liegt kurz hinter dem nördlichsten Strandabschnitt Barcelonas, abseits der Touristenrouten. Es ist umgeben von Wohnblocks und Ausfallstraßen. Nicht spektakulär. 17 Millionen Besucher kamen 2016. Die um eine Freifläche gruppierten Restaurants bieten immerhin Meerblick.

In einem Bieterverfahren mit anfangs 15 Interessenten hat sich Steinmetz durchgesetzt. Wie bei offenen Immobilienfonds üblich, werden vor dem Ankauf Gutachten über den Wert der Immobilie eingeholt. Zwei unabhängige Gutachter müssen den Preis als marktgängig bestätigen. RREEF hat nach eigenen Angaben zusätzlich das Plazet eines dritten lokalen Gutachters eingeholt.

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