Wenn Sie jetzt Ihren Hypothekenkredit vorzeitig kündigen wollen, etwa weil Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, dann kann das ganz schön teuer werden. Die Zinsen sind niedrig wie nie, für noch laufende Kredite bekommt die Bank viel mehr als für neue Hypothekendarlehen. Entsprechend stellt die Bank ihre entgangenen Zinseinnahmen in Rechnung. Sie verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Sehr häufig rechne die Bank da leider falsch, sagt die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, die 224 Fälle ausgewertet hat. Darunter auch den Fall eines älteren Ehepaars, das sein Haus verkaufen wollte. Es war noch eine Hypothek von knapp 134.000 Euro drauf. Das Darlehen sollte bis 2018 laufen, zu einem Nominalzins von 5,3 Prozent. Die Sparkasse Trier will für die Ablösung des Kredits 23.200 Euro haben. Den Gegenwert eines nagelneuen Mittelklassewagens.
Das kam den beiden sehr hoch vor, und sie ließen nachrechnen. Die Verbraucherzentrale kam auf ein ganz anderes Ergebnis. Die abzulösende Summe war nach Rechnung des Beraters schon mal deutlich zu hoch angesetzt. Das Paar konnte laut Darlehensvertrag jedes Jahr 15.000 Euro extra tilgen. Für 2012 haben die beiden die kostenlose Sondertilgung noch gar nicht in Anspruch genommen.
Die 15.000 Euro können sie getrost von der abzulösenden Summe abziehen. Wir sprechen also nur noch von 119.000 Euro Ablösesumme. Nach Auffassung der Verbraucherschützer muss die Bank auch künftige mögliche Sondertilgungen so einrechnen, als würde das Paar sie nutzen. Mit jeder Sondertilgung würde das Paar ja jede Menge Zinsen sparen und der Bank würden entsprechend Zinsen entgehen.
Erst nachrechnen, dann verhandeln
Die neue Rechnung: Abgezinst auf den jetzigen Zeitpunkt hätte das Paar, inklusive Zinsen, 131.000 bis Ende der Laufzeit an die Bank gezahlt. Alle Sondertilgungen sind dabei mitberücksichtigt. 119.000 Euro löst das Paar jetzt ab. Es fehlen also noch 12.000 Euro künftige Zinseinnahmen, die der Bank entgehen. Nur diese 12.000 Euro müsste das Paar nach Rechnung der Verbraucherschützer ersetzen. Klingt doch gleich besser als 23.200 Euro.
Noch ein paar kleinere Posten gehen ab: Die Bank spart mit dem vorzeitigen Ende des Kredits auch Verwaltungskosten, ebenso hat sie kein Ausfallrisiko mehr, das sie absichern müsste. Am Ende dürfte die Bank danach nur eine Entschädigung von 11.200 Euro verlangen. Nicht mal die Hälfte des ursprünglichen Betrags.
Die Sparkasse Trier sagt, es gebe keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu den Sondertilgungen. „Nach unserer Auffassung sind die optionalen Sondertilgungen nicht zu berücksichtigen", so ein Sprecher. Die Sondertilgungsmöglichkeit des laufenden Jahres erkenne die Bank jedoch an.
Die Verbraucherzentrale wiederum beruft sich auf ein BGH-Urteil, wonach die Bank nur „rechtlich geschützte Zinserwartungen" berücksichtigen darf (BGH XI ZR 27/00). Die meisten größeren Banken berücksichtigen inzwischen Sondertilgungsrechte so, als würde der Kunde sie allesamt wahrnehmen.
Ich persönlich würde die Rechnung der Bank auf jeden Fall nachprüfen lassen. Die Verbraucherzentrale nimmt dafür rund 70 Euro. Danach lässt sich viel besser verhandeln. Auch im Nachhinein, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung schon gezahlt wurde.
