Wirtschaftsnobelpreisträger Robert Shiller, der sowohl vor dem 2000er-Börsencrash als auch vor der US-Immobilienblase von 2007 gewarnt hatte, schwante bereits 2009 Unheil: Die schnell wachsende Wirtschaft Chinas berge erhebliche Problemfelder. Dazu gehörten auch die hohen Preise für Wohnungen in Shenzhen oder Shanghai. Diese kosteten damals das Acht- bis Zehnfache eines durchschnittlichen Jahreseinkommens – unerschwinglich für die meisten Chinesen.
Fünf Jahre nach Shillers Frühwarnung haben sich die Preise für Wohneigentum im landesweiten Durchschnitt noch einmal verdoppelt. Und jetzt kommen in China all jene Faktoren zusammen, die bisher überall auf der Welt zu großen Immobilien- und Wirtschaftskrisen geführt haben: Kreditexzesse, Preisübertreibungen, ein massives Überangebot an Wohnungen und eine Regierung, die dem Treiben nicht mehr tatenlos zusehen will und kann.
Gigantomanie an den Immobilienmärkten war schon immer die Folge einer zu laschen Geld- und Kreditpolitik, weil zu niedrige Zinsen und steigende Preise für überschwänglichen Optimismus sorgen und zu Fehlinvestitionen führen. In der Stadt Changsha in Süd-Zentralchina etwa soll noch in diesem Jahr der Wolkenkratzer Sky City entstehen – mit 838 Metern dann das höchste Gebäude der Welt. Ein riskantes Vorhaben: Visionäre Wolkenkratzerprojekte kündigten schon einige Male Wirtschaftskrisen an, so etwa der Petronas Tower in Kuala Lumpur 1997 die Asienkrise oder das Empire State Building in New York 1930/31 die Große Depression.
In China sollen in den nächsten Jahren fünf der zehn höchsten und 14 der 20 höchsten Gebäude der Welt stehen. Das Epizentrum der nächsten Weltwirtschaftskrise läge nach dieser Lesart in China.
Die Exzesse am chinesischen Immobilienmarkt lassen sich nicht mehr leugnen. 2013 wurden in China 2596 Millionen Quadratmeter neue Wohnfläche fertiggestellt, fünfmal so viel wie im Jahr 2000. Der Anteil von Wohnungsbauinvestitionen an der chinesischen Wirtschaftsleistung erreicht fast zehn Prozent, höher als auf den Höhepunkten früherer Immobilienblasen in anderen Ländern (siehe Grafik). In Guiyang, der Provinzhauptstadt von Guizhou, wurden 5,5 Millionen neue Apartments errichtet. Die Stadt zählt fünf Millionen Einwohner. Auf jeden registrierten Stadtbewohner in China kommen 37 Quadratmeter Wohnfläche, in Japan sind es 35 und in Großbritannien 33 Quadratmeter.
Es wird über den Bedarf gebaut. Geschätzt steht in China ein Viertel der Apartments leer. Nach offiziellen Daten hat sich der zum Verkauf stehende Wohnungsbestand zwischen 2009 und 2013 um 182 Prozent erhöht. Die Lücke zwischen der Zahl der begonnenen und der verkauften Neubauten weitet sich immer stärker aus.
Der Trend ging bei vielen Chinesen zuletzt zur Zweit-, Dritt- oder Viertwohnung. Kalkuliert wird nicht mit einer Mietrendite, sondern es wird auf weiter steigende Preise spekuliert . Die Wohneigentumsquote liegt in China inzwischen bei über 100 Prozent. Tangshan, eine Industriestadt mit gut zwei Millionen Einwohnern im Nordosten der chinesischen Provinz Hebei, kommt gar auf 200 Prozent. In den USA platzte die Immobilienblase 2007 bei einer Wohneigentumsquote von 68 Prozent.
Nach Einschätzung von Zhiwei Zjang, Chefvolkswirt für China bei der japanischen Investmentbank Nomura, wird die chinesische Regierung einen aus dem Überangebot resultierenden Preisverfall nicht aufhalten können. Die Regierung selbst finanziert sich zu rund 40 Prozent über Einnahmen aus dem Immobiliensektor. Der gesamte Immobiliensektor trägt 16 Prozent zur chinesischen Wirtschaftsleistung bei. Doch auch diese im internationalen Vergleich hohe Quote untertreibt noch die wahre Bedeutung des Sektors für die chinesische Volkswirtschaft. So hängen etwa die Möbelindustrie und selbst die Autoindustrie am Immobilienmarkt. In der Regel sind die neuen Wohnsiedlungen in den Vorstädten nicht an den öffentlichen Verkehr angeschlossen. Wer dort eine Wohnung kauft, kauft üblicherweise auch ein Auto.
Ende des Kreditbooms
Wer die Warnungen vor einem Platzen der Chinablase immer noch für Panikmache hält, der sollte sich vom Hongkonger Immobilientycoon Li Ka-shing belehren lassen. Der reichste Mann Asiens, dessen Nettovermögen auf 31 Milliarden Dollar taxiert wird, hat in den vergangenen Monaten seine Immobilienaktivitäten auf dem chinesischen Festland verkauft. Darunter das Oriential Financial Center in Shanghai und das Duhui Palace in Guangzhou. Den Zeitpunkt für seinen Ausstieg dürfte Li nicht zufällig gewählt haben.
Als Datum für das Platzen der Immobilienblase in China könnte der 17. März 2014 in die Wirtschaftsgeschichte eingehen. An diesem Tag erklärte sich der mit umgerechnet 570 Millionen Dollar verschuldete Immobilienentwickler Zehjiang Xingrun Real Estate aus Fenghua in der ostchinesischen Provinz Zhejiang für zahlungsunfähig. Pleiten von Immobilienentwicklern wie Zhejiang sind gefährlich, weil sie an der Schnittstelle zwischen dem Kreditsystem und dem Immobilienmarkt des Landes passieren. Die Pleite von Zhejiang lässt sich deshalb durchaus mit den Pleiten der beiden Hedgefonds von Bear Stearns, die in minderwertige US-Hypotheken (Subprime) investiert hatten, im Juni 2007 vergleichen.
Damals kamen erstmals Zweifel an der Solidität des US-Immobilienmarktes an den Märkten auf, und die Subprime-Krise begann. Aber auch der Vergleich mit der Pleite von Lehman Brothers hinkt nicht unbedingt. Niemand in den USA hatte 2008 verstanden, warum die US-Behörden Bear Stearns und dem Versicherer AIG halfen, während sie bei Lehman den Daumen senkten. Wie damals in den USA haben nun auch in China Investoren keinen verlässlichen Kompass mehr, welche Branche und welche Unternehmen die Regierung stützt und welche sie fallen lässt. Jeder weitere Kreditausfall kann von nun an eine Panik auslösen. Erste Schlangen besorgter Sparer vor Banken hat es bereits gegeben.
Der Preisindex für chinesische Unternehmensanleihen ist in einen Abwärtstrend eingeschwenkt. Zwei Wochen vor der Zhejiang-Pleite kam es bei einer Anleihe des Solarzellenherstellers Chaori Solar zum ersten offiziellen Kreditausfall auf dem inländischen Bondmarkt. Die beiden Pleiten dürften das Ende des chinesischen Kreditbooms eingeläutet haben. Wer Kredite vergibt, tut dies von nun an auf eigene Gefahr, ohne Rückendeckung des Staates
Die Zentralregierung in Peking hat sich offenbar dazu entschlossen, das unkontrollierte Wachstum der Immobilien- und Kreditblase zu stoppen. Die Chinaökonomen der Credit Suisse gehen deshalb von einer Beschleunigung der Kreditausfälle aus. Es dürften noch viele der rund 90.000 Immobilienunternehmen in China in die Pleite entlassen werden.
Aktuell dürften chinesische Unternehmen mehr Schulden aufgetürmt haben als die amerikanischen, obwohl die chinesische Wirtschaftsleistung nur etwa halb so hoch ist wie die der USA. Analysten der Bank of America Merrill Lynch schätzen das Volumen des Schattenbankensystems in China auf umgerechnet 4700 Milliarden Dollar. Das entspricht etwa der Hälfte der Wirtschaftsleistung. Vor der Finanzkrise hatte das US-Schattenbankensystems 4500 Milliarden Dollar forderungsbesicherter Wertpapiere (Asset Backed Securities, ABS) emittiert. Die Summe entsprach damals gut 30 Prozent der US-Wirtschaftsleistung.
Auch der jüngste Einbruch des Kupferpreises ist Zeichen für zunehmenden Kredit-Stress in China. In China wird Kupfer nicht nur verbaut, sondern im chinesischen Schattenbankensystem als Sicherheit für spekulative Finanzierungen eingesetzt. Zeitweise sollen 50 Prozent der chinesischen Kupferimporte als Sicherheiten eingesetzt worden sein. Allein im zweiten Halbjahr werden in China Trust-Finanzierungen im Volumen von umgerechnet 850 Milliarden Dollar fällig. Angeboten werden sie von privaten Anbietern im Schattenbankensystem. Die Trusts sammeln Geld von Sparern und reichen es als Kredite an private Unternehmen weiter.
Drohender Kapitalverlust
Der Immobilienmarkt in kleineren Städten ist jetzt durch das große Überangebot besonders anfällig. Auf Städte auf Bezirks- und Präfekturebene (Tier-3- und Tier-4-Städte) entfielen 2013 gut zwei Drittel der Bauaktivitäten, in 43 Prozent dieser Städte fallen die Immobilienpreise bereits. „Der Immobilienzyklus in China dreht nach unten“, sagt Yao Wie, Volkswirt der französischen Société Générale.
Eine Analyse von Nomura zeigt, dass die Hälfte der Finanzierungsvehikel der lokalen Regierungen nicht genügend Cash-Flow produziert, um Schulden zu tilgen oder auch nur Zinsen zu bezahlen. Das gilt auch für immer mehr Unternehmen und die chinesische Volkswirtschaft insgesamt. Allein 9,2 Prozent der Wirtschaftsleistung gehen für Zinszahlungen drauf, eine höhere Quote als in den USA vor Ausbruch der Weltwirtschaftskrisen 1929 und 2008. Der gesamte Schuldendienst zehrt inzwischen 38,6 Prozent der Wirtschaftsleistung auf. Chinas Minsky-Moment, der nach dem US-Ökonomen Hyman P. Minsky bezeichnete Übergang vom Kreditboom zum Absturz, rückt näher.
Neben der großzügigen Kreditvergabe chinesischer Banken und Schattenbanken haben auch Spekulanten über den Yuan-Carry-Trade die Blasen an den Immobilienmärkten aufgepumpt. Zinsgünstige Dollar- oder Yen-Kredite wurden in höher rentierende Anlagen in Yuan umgesetzt. Die chinesische Notenbank hat die Bandbreite, innerhalb derer der Yuan gegenüber dem Dollar fluktuieren darf, nun verbreitert, um den Yuan etwas abzuschwächen. Der Yuan sei um 15 bis 25 Prozent überbewertet, meint Diana Choyleva vom unabhängigen Researchhaus Lombard Street.
Kommt es zu einer massiven Auflösung des Yuan-Carry-Trades, droht Kapital aus China abzufließen. Wird der Wechselkurs von 6,20 Yuan pro Dollar überschritten, geraten viele Derivate-Geschäfte in die Verlustzone und könnten aufgelöst werden. Bricht die chinesische Kreditpyramide zusammen, wird Peking für die dann fällige Rekapitalisierung des Bankensystems auf seine aktuell 3821 Milliarden Dollar schweren Währungsreserven zurückgreifen. Ein Großteil davon aber wird in US-Staatsanleihen gehalten. Dass China aber lautlos und marktschonend aus US-Bonds herauskommt, ist eher unwahrscheinlich, zumal sich die US-Notenbank gerade als Käufer von Staatsanleihen zurückzieht. Es drohen also Kurseinbrüche von Bonds und damit steigende Zinsen in den USA.
In der Sonderwirtschaftszone Hongkong haben klamme Festlandchinesen bereits damit begonnen, ihre Luxuswohnungen zu verkaufen. Dabei nehmen sie Preiszugeständnisse von bis zu 20 Prozent in Kauf. Für Neubauten gibt es für Käufer Preisnachlässe von rund zwölf Prozent. Das sei nur der Auftakt gewesen, warnen die Analysten der Großbank Barclays. Gegenwärtig stehen die Immobilienpreise beim 13,3-Fachen des durchschnittlichen Jahreseinkommens, gegenüber einem historischen Durchschnitt von 8,7. Bis Ende 2015 würden die Preise um 30 Prozent fallen.
Zeitweise ging in Hongkong fast jede zweite zum Verkauf stehende Luxuswohnung an Festlandchinesen. Wenn diese Chinesen jetzt in Hongkong verkaufen, werden sie das bei anhaltender Kreditverknappung auch auf anderen Immobilienmärkten machen, wo sie in den vergangenen Jahren stark mitgemischt haben – etwa in Australien, Kanada oder Singapur. Dann droht die gegenwärtige Krise in Schwellenländern mit schwacher Leistungsbilanz auf Länder mit großen Kreditblasen überzuspringen – und auf Deutschland. Schließlich haben deutsche Konzerne das große Geld zuletzt in China gemacht. „Wenn dieser Markt ausfällt, dann ist das sehr negativ für den Dax“, sagt die Schweizer Investmentlegende Marc Faber.
