Ende April ist es endlich soweit. Anleger des offenen Immobilienfonds Credit Suisse (CS) Euroreal saßen seit Langem auf dem Trockenen, obwohl die Fondsgesellschaft eine halbe Milliarde Euro in dem Fonds auf der hohen Kante liegen hatte. In wenigen Wochen können die Anleger dann aber wohl davon profitieren.
Wie viele andere Immobilienfonds muss der CS Euroreal abgewickelt werden, weil es nach der Finanzkrise Liquiditätsengpässe gab. Da kannte die deutsche Finanzaufsicht keine Gnade und verordnete den Fonds, dass sie ihren Bestand komplett verkaufen müssen, um die Anleger auszuzahlen. Dabei ging es in Deutschland um ein Gesamt-Immobilienvermögen von mehr als 20 Milliarden Euro. Und die Abwicklung dauert: Beim CS Euroreal etwa seit 2012. Seitdem haben Anleger mit dem Fonds jährlich im Schnitt 2,6 Prozent ihres Vermögens verloren. Damit kamen sie noch glimpflich davon. Bei anderen Fonds waren es teilweise über 50 Prozent wie beim Morgan Stanley P2 Value oder dem TMW Immobilien Weltfonds.
Die Abwicklung allerdings ist Neuland für Aufsichtsbehörden und Anbieter und bietet vielen Anlegern nicht nur die Einsicht, dass eine einst als besonders sicher eingestufte Anlageform durchaus Tücken hat. Sie konnten sich auch mit manchen steuerlichen und juristischen Fallstricken beschäftigen.
Weil sich eine Menge Juristen auf Anleger- und Anbieterseite gegenüberstehen, stockte auch die Auszahlung beim CS Euroreal. Von der halben Milliarde Euro, die der einst neun Milliarden Euro schwere Fonds aktuell liquide hält, bekommen Anleger erst Ende April etwas ab.
„Der Fonds muss für alle künftig nicht auszuschließenden hohen Forderungen aus den Immobilienverkäufen der letzten zehn Jahre Rücklagen haben, um sie im Ernstfall bedienen zu können“, sagt Karl-Josef Schneiders, Immobilienfondsmanager bei Credit Suisse. Die genaue Höhe und den Tag der Ausschüttung will Credit Suisse nach Ostern bekanntgeben.
Nicht nur für Großanleger Jörg Benecke ist jetzt die Frage, ob auch der jüngste Verkauf eines Einkaufszentrums im italienischen Rimini noch mit in diese Ausschüttung einbezogen werden kann. Es war mit einem Buchwert von über 200 Millionen Euro eine der großen Immobilien des Fonds. Der Verkauf an Union Investment ist seit Monaten besiegelt, aber das Geld fließt erst in diesem Monat.
Benecke hatte für eine Investmentgesellschaft an der Börse in den vergangenen Jahren stets günstig Anteile an den Abwicklungsfonds gekauft. Die Fonds kosteten zeitweise 30 bis 40 Prozent weniger als zum offiziellen Preis der Fondsgesellschaft. Lassen sich die Immobilien dann aber doch zu den Werten verkaufen, mit denen sie in den Büchern stehen, waren die Kursabschläge übertrieben und Beneckes Aktionäre können sich freuen. Aus dem CS-Euroreal werden ihnen bei der Ausschüttung mindestens 2,5 Millionen Euro zufließen, wenn pro Anteil um die fünf Euro ausgezahlt würden.
Risikokontrolle bremst Auszahlung
Die Anleger warten lange auf ihr Geld, weil für die Manager die Risikovorsorge Priorität hat. So könnten noch alte Steuerforderungen aus dem Ausland auftauchen, oder Gewährleistungen für Objektmängel bezahlt werden müssen, wenn irgendwo Böden verunreinigt wären oder eine Bombe unter einem Objekt gefunden würde, müssten liquide Reserven angezapft werden.
Und da auch ein überraschender Bombenfund unter einer seiner Fondsimmobilien für Schneiders schon mal zur Realität wurde, sieht inzwischen kein Risiko-Kontrolleur mehr drüber hinweg. Schneiders erinnert sich, dass in Berlin einst eine Immobilie zum Fonds gehörte, unter der angeblich eine Bombe aus dem Zweiten Weltkrieg gelegen haben soll, so zumindest hatte es eine staatliche Stelle dem Eigentümer mitgeteilt. Weil das Gebäude keinen Keller hatte, bestand die Gefahr tatsächlich. „Aber nach einigen Recherchen hatten sich die Befürchtungen schnell erledigt“, sagt Schneiders. Aber all das reicht, um bei den Abwicklungsfonds zunächst einmal die Gelder einzufrieren, bis eventuelle Forderungen geklärt sind.
Verkäufe über fünf Milliarden Euro in zehn Jahren
Bei rund 100 Immobilienverkäufen europaweit in den vergangenen zehn Jahren mit einem Wert von rund fünf Milliarden Euro kann es noch immer irgendwo klemmen. In Kaufverträgen werde zwar die Gewährleistung häufig an den Käufer übertragen, aber nicht immer. „Da sind wir in der Haftungskette drin“, sagt Credit Suisse-Mann Schneiders. Sind die Verjährungsfristen vorbei oder finale Bestätigungen von den Steuerbehörden eingetroffen, könnten die Eventualverbindlichkeiten schrittweise reduziert werden und die freiwerdenden Gelder ausgezahlt werden.
Was Anleger über offene Immofonds wissen sollten
Offene Immobilienfonds unterliegen dem Investmentgesetz und werden von der BaFin überwacht. Außerdem bestand bisher bei offenen Fonds die Möglichkeit, die eigenen Anteile zu jedem Zeitpunkt an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Bei geschlossenen Fonds sind die Gesellschaften nicht zur Rücknahme verpflichtet, wenn es keinen neuen Käufer für die Anteile gibt. Außerdem ist bei offenen Fonds die Risikostreuung größer, da sie nicht, wie geschlossene Fonds, nur on einzelne Immobilien investieren.
Die Immobilien, in die die offenen Fonds investieren, werden gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet. Die ImmoWertVO sorgt dafür, dass die jeweiligen Objekte nach der durchschnittlichen Miete bewertet werden.
Offene Immobilienfonds sind von Preisschwankungen am Markt wenig betroffen, da sie meistens in langfristig vermietete Gewerbeimmobilien investieren. Außerdem sorgt die Immobilienwertermittlungsverordnung dafür, dass kurzfristige Mietpreisausreißer nach oben oder unten in der Bewertung keine Rolle spielen.
Die Höhe der Gebühren variiert von Anbieter zu Anbieter. In der Regel fällt beim Kauf von Fondsanteilen eine Provisionsgebühr an, außerdem kommen regelmäßig Ausgabeaufschläge und eine Verwaltungsgebühr hinzu. Banken und Sparkassen berechnen außerdem noch Depotgebühren. Die Rückgabe von Anteilen ist in der Regel kostenlos.
Wenn innerhalb kurzer Zeit viele Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, diese also verkaufen, kann der Gesellschaft schlicht das Geld ausgehen. Die Gesellschaft kann keine weiteren Anleger ausbezahlen. In diesem Fall kann die Rücknahme von Anteilen für eine bestimmte Zeit - maximal 30 Monate - ausgesetzt werden. Dadurch wird verhindert, dass die Gesellschaft Immobilien unter Wert verkaufen muss, um Anleger auszubezahlen.
Schafft es die Fondsgesellschaft nicht, binnen der Zeit, in der der Fonds eingefroren ist, möglichst viel Geld aus den Immobilien zu ziehen, wird der Fonds aufgelöst. Das heißt, dass alle Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger ausbezahlt werden.
Ab Mai sind Commerzbank und Credit Suisse zuständig
Noch bevor die Portfolioverantwortlichkeit rechtlich im Mai an die Commerzbank als Depotbank übergehen wird, wird Geld an die Anleger fließen. Die Credit-Suisse-Leute bleiben weiterhin für die nach Abwicklung der noch restlichen Immobilien im Wert von rund 1,1 Milliarden Euro zuständig.
Ganz verabschieden wird sich das Haus nicht aus Immobilienfonds. Credit Suisse ist für Großanleger weiterhin aktiv und analysiert auch die Chancen eines neuen Publikumsfonds. „Aber die Überlegungen sind noch nicht abgeschlossen“, sagt Schneiders. Ob sich davon aber die Anleger angesprochen fühlen, die sich schon durch die zähe Abwicklung gequält haben, ist fraglich.
