Für ihre Anleger tut die Deka Investments alles, dabei blieb allerdings ein Kunstwerk von Tobias Rehberger auf der Strecke. Er gehört mit modernen Installationen zu den bekannten Gegenwartskünstlern. Und die Deka-Episode könnte die Berühmtheit steigern; wie einst bei Joseph Beuys. Dessen Schaffen machten zwei Putzfrauen berühmt, die eine von Beuys mit Fett und Filz beschmierte Badewanne blitzblank schrubbten und einen geschätzten Wert von 80.000 Mark vernichteten. Die Deka, Deutschlands größter Verwalter offener Immobilienfonds hat einen Rehberger-Raum entsorgt, dessen Wert allerdings nicht bekannt ist. Rehberger hatte ihn als Freundschaftsdienst in einer Frankfurter Disco geschaffen. Auf verschwommenen Fotos hat das begehbare Kunstwerk Ähnlichkeiten mit der Torwand im Aktuellen Sportstudio.
Nachdem die Deka gegen den Discobetreiber wegen Mietschulden eine Räumungsklage in der Hand hatte, forderte sie Rehberger auf, das Kunstwerk zu entfernen. Als das nicht passierte, wurde geräumt. Wohin die Einzelteile verschwanden, ist jetzt offenbar nicht mehr nachzuvollziehen, wollen aber plötzlich die Betreiber der Disco wissen.
Im Interesse der Anleger des WestInvest-Fonds, denen das Gebäude gehört, darf der Immobilienverwalter Mietpreller nicht schonen. Mieterträge gehören den Anlegern und tragen zur Rendite bei. Üppig ist das, was bei den Anlegern ankommt, schon längst nicht mehr. Gesetzliche Änderungen bei den Fonds verunsichern zudem viele Anleger. Die Anbieter müssen sich nach der Decke strecken, um sie zu halten und neue Käufer zu locken - da bleibt die Kunst auf der Strecke.
Boom bei Volksbanken
Die goldenen Zeiten sind vorbei. Im Juni nutzten Bankverkäufer die gesetzliche Verschärfung bei offenen Immobilienfonds, um für sie zuvor noch ordentlich Geld einzusammeln. Besonders eifrig waren die Volksbanker, die für die Immobilienfonds von Union Investment allein im Juni Fondsanteile für mehr als eine halbe Milliarde Euro absetzten.
Das ändert sich bei den Immobilienfonds
Video: Das ändert sich bei Immobilienfonds
Die Verkaufsschlager im Juni waren die offenen Immobilienfonds aber auch bei der Commerzbank, die 168 Millionen Euro einsammelte, und bei der Deutschen Bank (96 Millionen). Das Argument war immer gleich: Wer vor dem 22. Juli seine Anteile an offenen Immobilienfonds bei einer Fondsgesellschaft kaufte, darf halbjährlich 30.000 Euro aus dem Fonds abziehen. Diese so genannten "Altanleger" müssen nur darüber hinausgehende Beträge mit zwölfmonatiger Frist kündigen.
Für Neuanleger, die nach dem Stichtag in die Fonds einsteigen, gibt es diesen Freibetrag nicht mehr. Sie müssen zunächst nach dem Kauf zwei Jahre warten, bevor sie Anteile verkaufen können. Und das geht auch bei ihnen nur nach einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist. Wer also nach dem Kauf ein Jahr wartet und kündigt, könnte nach zwei Jahren das Geld aufs Girokonto überweisen. Die tägliche Handelbarkeit der Fondsanteile, die dieser Fondsart den Namen "offene" Immobilienfonds gab, wurde quasi abgeschafft.
Ausweg Börsenhandel
Umgehen können die Anleger diese Halte- und Kündigungsfristen nur, wenn sie Fondsanteile an der Börse kaufen. Bei einem Verkauf zum Börsenpreis würden sie mitunter allerdings niedrigere als die offiziell von der Fondsgesellschaft errechneten Preise in Kauf nehmen müssen.
Für die beliebten Auszahlpläne, mit denen vor allem ältere Anleger ihre monatliche Rente aufbesserten, kommen die Fonds durch die gesetzlichen Änderungen gar nicht mehr infrage.
Durch die Kündigungsfristen sollen die Fonds besser in der Lage sein, alle Rückgabewünsche der Anleger zu erfüllen. Der Verkauf mit Ansage soll sie vor einem Massenansturm retten, der ihre Liquidität aufzehren könnte - wie im Jahr 2008 nach der Lehman-Pleite.
Die Alten haben es besser
Da allerdings die Altanleger aus den Fonds jederzeit 30.000 Euro abziehen dürfen, wären bei den bestehenden Fonds die Neuanleger die Dummen, die bei einem Schock an den Märkten noch mindestens zwölf Monate lang ihre Kündigungsfrist absitzen müssten. Mitunter wäre das liquide Vermögen der Fonds bereits durch die Altanleger aufgebraucht und die Rückgabewünsche der Neuanleger könnten im schlimmsten Fall selbst nach einer vorherigen Kündigung nicht mehr bedient werden. Dies wäre der Fall, wenn es in Schockphasen der Fondsgesellschaft nicht gelänge, innerhalb von zwölf Monaten Immobilien zu verkaufen, um neue Liquidität zu beschaffen. Bei den bestehenden Fonds hält man das nicht für ein Problem: Durch den üblicherweise raschen Umschlag der Fondsanteile und den steten Wechsel der Anleger in den Fonds würden die bereits existierenden Fonds in acht bis zehn Jahren vor allem aus Neuanlegern bestehen.
Immobilienfonds in Auflösung
ISIN: DE0006791809
Wertentwicklung:
-5,6% seit einem Jahr
-0,6% seit 5 Jahren
2,7% seit 10 Jahren
Auflösung bis 31. Dezember 2016
ISIN: DE000A0J3GM1
Wertentwicklung:
-7,0% seit einem Jahr
-1,5% seit 5 Jahren
Auflösung bis 20.10.2014
ISIN: DE000A0F6G89
Wertentwicklung:
–7,4% seit einem Jahr
-15,5% seit fünf Jahren
Auflösung bis 30. September 2013
ISIN: DE0008007998
Wertentwicklung:
–8,3% seit einem Jahr
-5,1% seit 5 Jahren
Auflösung bis 15.10.2014
ISIN: DE0009807800
Wertentwicklung:
–11,4% seit einem Jahr
–9,1 seit 5 Jahren
-3,3% seit 10 Jahren
Auflösung bis 30.09.2013
ISIN: DE000A0DJ328
Wertentwicklung:
–28,1% seit einem Jahr
-8,7% seit 5 Jahren
Auflösung bis 31. Mai 2014
Auflösung stockt
Zwischendurch darf nur nichts passieren: Wie schwer es ansonsten ist, unter Druck Gewerbeimmobilien loszuwerden, zeigen die Fonds, die jetzt abgewickelt werden, weil es ihnen an flüssigen Geldern mangelte und Anleger ihnen ihr Vertrauen entzogen hatten.
Der Morgan Stanley P2 Value und der Degi Europa haben nur noch bis Ende September Zeit, ihre Immobilien zu verkaufen. Sechs Immobilien muss Morgan Stanley noch loswerden. Drei davon liegen in den Niederlanden, wo seit diesem Jahr die Immobilienpreise fallen, jeweils eine in Madrid, Wien und Osaka. Beim Degi Europa gehen bis Ende September bestenfalls noch ein paar der verbliebenen elf Immobilien an andere Käufer, dann geht das Portfolio an die Commerzbank als Depotbank über. Sie muss die restlichen Immobilien weiter verkaufen und sucht sich dafür per Ausschreibung gerade noch einen erfahrenen Verwalter. Zuletzt hat Aberdeen für den Degi-Europa-Fonds eine Immobilie in den Niederlanden verkauft. Deren Verkehrswert war von den Sachverständigen auf 53 Millionen Euro geschätzt worden, der Käufer zahlte aber nur 47 Millionen Euro. Der offiziell von der Fondsgesellschaft festgelegte Anteilspreis sank um 0,8 Prozent. Das Beispiel zeigt, dass die Sachverständigen-Werte bei Immobilien den Markttest oft nicht bestehen. Anleger, die ihre Fondsanteile schnell verkaufen können, also bevor es zu so einem Markttest kommt, haben große Vorteile.
KanAm wagt Neustart
Zu den Gesellschaften, die gleich zwei Fonds auflösen musste, gehört KanAm. Die Frankfurter packen das besser als Morgan Stanley und Aberdeen und schreckten Anleger nicht mit hohen Verlusten ab. Deshalb traut sich das Unternehmen mit einem neuen offenen Immobilienfonds für Privatanleger an den Markt. Der Vorteil des "Leading Cities Invest" soll darin bestehen, dass in ihm nur noch Neuanleger versammelt sind, die alle den Kündigungs- und Mindesthaltefristen unterliegen. Bei dem Fonds gibt es also keine Anleger Erster und Zweiter Klasse. Bis auf 2,5 Milliarden Euro soll der Fonds in den nächsten fünf Jahren wachsen. Das Geld soll vor allem in Gewerbebauten in bekannte Wirtschaftszentren in Europa fließen wie beispielsweise Wien, Brüssel, Kopenhagen, Frankfurt am Main, Hamburg, Zürich, London oder Oslo. Es könnte aber auch in die von KanAm als nationale Champions bezeichneten Metropolen Lyon, Barcelona oder Dublin fließen. Immobilienrenditen über fünf Prozent sind in manchen dieser Märkte durchaus möglich. Das wirkt im Vergleich zu den Anleiherenditen üppig. Allerdings kommen noch die Fondskosten ins Spiel: Bei dem neuen Fonds könnte die jährliche Verwaltungsvergütung bis zu 1,5 Prozent betragen, es ist das Geld, dass sich KanAm einstecken darf. Ein Sprecher versichert allerdings, dass dieser Maximalbetrag nicht ausgeschöpft werde und man eher unter einem Prozent bleibe. Zudem wirft auch jeder Bau, Kauf und Verkauf wirft etwas für den Fondsmanager ab. Jeweils zwei Prozent des Immobilienwertes könnte KanAm laut Prospekt zusätzlich einstecken. KanAm versichert, dass der tatsächlich vereinnahmte Betrag jeweils vom Aufwand abhänge und die möglichen zwei Prozent in der Vergangenheit bei keiner Immobilie verlangt wurden. Wie hoch die gesamten Kosten tatsächlich sind, können Anleger in den Rechenschaftsberichten der Fonds nachlesen.
Die wichtigsten Fondstypen im Überblick
Wie der Name schon sagt, legen diese Investmentfonds in Aktien an. Aufgrund der breiten Anlagestreuung ist ein Investment in Aktienfonds weniger risikoreich als eine Direktanlage in Einzeltitel. Aktienfonds haben spezielle Anlageschwerpunkte – etwa bestimmte Branchen, Länder, Regionen oder Anlagestile.
Dieser Investmentfonds – auch Exchange Traded Funds (kurz ETF) genannt – bildet einen Index wie beispielsweise den Dax eins zu eins nach. Die Zusammensetzung dieses Fonds verändert sich nur, wenn sich die Zusammensetzung des zugrunde liegenden Index verändert. Deshalb spricht man von einem passiven Investment. ETFs können fortlaufend über die Börse gehandelt werden. Ihre Verwaltungsgebühren sind sehr gering, Ausgabeaufschläge wie bei „aktiv“ gemanagten Fonds entfallen.
Für die kurzfristige Anlage eignen sich vor allem Geldmarktfonds. Sie investieren in Geldmarktinstrumente wie beispielsweise Festgeld und kurz laufende, festverzinsliche Wertpapiere. Die Kursschwankungen dieser Fonds sind gering, die Renditeaussichten allerdings auch.
Offene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger in Grundstücken, Erbbaurechten und Beteiligungen an Büro- und Geschäftsimmobilien an. Anleger profitieren von den Miet- und Zinseinnahmen sowie den Wertsteigerungen der Immobilien. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist anders als bei geschlossenen Immobilienfonds nicht begrenzt.
Sogenannte Lebenszyklusfonds sind im Grunde Mischfonds mit einem bestimmten Anlageziel beziehungsweise -horizont. Die Lebenszyklusfonds haben eine feste Laufzeit, gegen Ende dieses Zeitraums – das können 20, 25 oder 30 Jahre sein – schichtet das Fondsmanagement schrittweise von Aktien in Anleihen um, um das Kapital und die angefallenen Kursgewinne zu sichern.
Diese Fonds legen in Aktien und Anleihen an. Der Fondsmanager kann so in stagnierenden oder fallenden Märkten verzinsliche Wertpapiere übergewichten, bei steigenden Aktienkursen den Anlageschwerpunkt aber wieder verlagern. Das Ziel: einen höheren Ertrag als reine Rentenfonds zu erzielen und beim Risiko niedriger als bei einem Aktienfonds zu liegen. Der typische Aktienanteil liegt zwischen 30 und 70 Prozent – je nach Geschmack der Anleger.
Rentenfonds investieren ausschließlich oder überwiegend in festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe, Kommunalobligationen oder Länder- beziehungsweise Unternehmensanleihen. Da regelmäßig Erträge in Form von Zinszahlungen anfallen, bieten Rentenfonds in der Regel stetige Erträge.
Neuling fehlt Streuung
Ein neuer Fonds kämpft anfangs mit ein paar weiteren Schwierigkeiten: In den vergangenen Wochen sind die Finanzierungskosten für Immobilienkredite gestiegen, die Kreditaufnahme könnte also teurer werden als erwartet. Und bis der Neuling groß und stark ist, vergeht viel Zeit. Er muss viel Geld einsammeln, um eine ordentliche Streuung über verschiedene Gewerbeimmobilienarten vom Bürogebäude, Einzelhandel über Logistik bis zum Hotel sowie verschiedene Regionen hinzubekommen. Bliebe er zu klein, lohnt der hohe Aufwand mit der Bewirtschaftung und Pflege der Gebäude kaum. Anleger der ersten Stunde müssen darauf vertrauen, dass KanAm das wuppt. Ihr künftiger Erfolg hängt zudem davon ab, wie günstig die Fondsmanager anfangs einkaufen können. Kommen sie billig an Gebäude, bieten sich Chancen auf Wertsteigerungen. Fließt dem Fonds zu Beginn sehr viel Geld zu, muss KanAm schnell investieren. Viel Geld auf einen Schlag zu verteilen, kann aber auch schief gehen - der Morgan Stanley-Fonds ist ein Beispiel dafür. Er hat zu Immobilien-Boomzeiten teuer gekauft und rutschte mit hohen Abschreibungen tief ins Minus. Eines steht fest: Der Neuling wird dem KanAm Grundinvest-Fonds, der jetzt abgewickelt wird, keine Immobilien abkaufen. Interessenkonflikte will KanAm gleich ausschließen.
Zuerst verdienen Makler, Notare, Berater
Zu große Renditeerwartungen dürfen die Anleger nicht haben. Der Gewerbeimmobilienmarkt gibt aber nicht so viel her, dass noch für Anleger eine üppige Rendite bliebe, nachdem die Bezahlung für Makler, Notare, Berater, Kredite, Sachverständige, Fondsmanager und den Fiskus abgeflossen sind. Die Größenordnungen werden deutlich am Beispiel des KanAm Grundinvest. Bei zehn Immobilienverkäufen im Wert von 2,2 Milliarden Euro wurden Nebenkosten und Steuern in Höhe von 180 Millionen Euro abgezogen.
Was Anleger über offene Immofonds wissen sollten
Offene Immobilienfonds unterliegen dem Investmentgesetz und werden von der BaFin überwacht. Außerdem bestand bisher bei offenen Fonds die Möglichkeit, die eigenen Anteile zu jedem Zeitpunkt an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Bei geschlossenen Fonds sind die Gesellschaften nicht zur Rücknahme verpflichtet, wenn es keinen neuen Käufer für die Anteile gibt. Außerdem ist bei offenen Fonds die Risikostreuung größer, da sie nicht, wie geschlossene Fonds, nur on einzelne Immobilien investieren.
Die Immobilien, in die die offenen Fonds investieren, werden gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet. Die ImmoWertVO sorgt dafür, dass die jeweiligen Objekte nach der durchschnittlichen Miete bewertet werden.
Offene Immobilienfonds sind von Preisschwankungen am Markt wenig betroffen, da sie meistens in langfristig vermietete Gewerbeimmobilien investieren. Außerdem sorgt die Immobilienwertermittlungsverordnung dafür, dass kurzfristige Mietpreisausreißer nach oben oder unten in der Bewertung keine Rolle spielen.
Die Höhe der Gebühren variiert von Anbieter zu Anbieter. In der Regel fällt beim Kauf von Fondsanteilen eine Provisionsgebühr an, außerdem kommen regelmäßig Ausgabeaufschläge und eine Verwaltungsgebühr hinzu. Banken und Sparkassen berechnen außerdem noch Depotgebühren. Die Rückgabe von Anteilen ist in der Regel kostenlos.
Wenn innerhalb kurzer Zeit viele Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, diese also verkaufen, kann der Gesellschaft schlicht das Geld ausgehen. Die Gesellschaft kann keine weiteren Anleger ausbezahlen. In diesem Fall kann die Rücknahme von Anteilen für eine bestimmte Zeit - maximal 30 Monate - ausgesetzt werden. Dadurch wird verhindert, dass die Gesellschaft Immobilien unter Wert verkaufen muss, um Anleger auszubezahlen.
Schafft es die Fondsgesellschaft nicht, binnen der Zeit, in der der Fonds eingefroren ist, möglichst viel Geld aus den Immobilien zu ziehen, wird der Fonds aufgelöst. Das heißt, dass alle Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger ausbezahlt werden.
Liquidität bringt nichts mehr
In den vergangenen Jahren konnten die Manager zumindest noch mit der gebunkerten Liquidität so viel Geld machen, dass ihre Verwaltungsvergütung verdient wurde. Aber heute wirft das liquide gehaltene Vermögen bestenfalls einen halben Prozentpunkt ab. Deswegen ist die Wertentwicklung der Immobilienfonds ungefähr bei mageren zwei Prozent angekommen.
Für Anleger, die schon viel Geld in andere Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Rohstoffe oder Gold gesteckt haben, bleiben sie eine solide Beimischung im Depot, wenn sie über ihre Nebenkosten wie den Ausgabeaufschlag mit dem Verkäufer verhandeln. Der geht auch bei einem Verzicht auf die Verkaufsgebühr nicht leer aus, denn die Fondsgesellschaft zahlt ihm jährlich eine Bestandsvergütung. Das muss in mageren Zeiten reichen.
