Die Anleger warten lange auf ihr Geld, weil für die Manager die Risikovorsorge Priorität hat. So könnten noch alte Steuerforderungen aus dem Ausland auftauchen, oder Gewährleistungen für Objektmängel bezahlt werden müssen, wenn irgendwo Böden verunreinigt wären oder eine Bombe unter einem Objekt gefunden würde, müssten liquide Reserven angezapft werden.
Und da auch ein überraschender Bombenfund unter einer seiner Fondsimmobilien für Schneiders schon mal zur Realität wurde, sieht inzwischen kein Risiko-Kontrolleur mehr drüber hinweg. Schneiders erinnert sich, dass in Berlin einst eine Immobilie zum Fonds gehörte, unter der angeblich eine Bombe aus dem Zweiten Weltkrieg gelegen haben soll, so zumindest hatte es eine staatliche Stelle dem Eigentümer mitgeteilt. Weil das Gebäude keinen Keller hatte, bestand die Gefahr tatsächlich. „Aber nach einigen Recherchen hatten sich die Befürchtungen schnell erledigt“, sagt Schneiders. Aber all das reicht, um bei den Abwicklungsfonds zunächst einmal die Gelder einzufrieren, bis eventuelle Forderungen geklärt sind.
Verkäufe über fünf Milliarden Euro in zehn Jahren
Bei rund 100 Immobilienverkäufen europaweit in den vergangenen zehn Jahren mit einem Wert von rund fünf Milliarden Euro kann es noch immer irgendwo klemmen. In Kaufverträgen werde zwar die Gewährleistung häufig an den Käufer übertragen, aber nicht immer. „Da sind wir in der Haftungskette drin“, sagt Credit Suisse-Mann Schneiders. Sind die Verjährungsfristen vorbei oder finale Bestätigungen von den Steuerbehörden eingetroffen, könnten die Eventualverbindlichkeiten schrittweise reduziert werden und die freiwerdenden Gelder ausgezahlt werden.
Was Anleger über offene Immofonds wissen sollten
Offene Immobilienfonds unterliegen dem Investmentgesetz und werden von der BaFin überwacht. Außerdem bestand bisher bei offenen Fonds die Möglichkeit, die eigenen Anteile zu jedem Zeitpunkt an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Bei geschlossenen Fonds sind die Gesellschaften nicht zur Rücknahme verpflichtet, wenn es keinen neuen Käufer für die Anteile gibt. Außerdem ist bei offenen Fonds die Risikostreuung größer, da sie nicht, wie geschlossene Fonds, nur on einzelne Immobilien investieren.
Die Immobilien, in die die offenen Fonds investieren, werden gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet. Die ImmoWertVO sorgt dafür, dass die jeweiligen Objekte nach der durchschnittlichen Miete bewertet werden.
Offene Immobilienfonds sind von Preisschwankungen am Markt wenig betroffen, da sie meistens in langfristig vermietete Gewerbeimmobilien investieren. Außerdem sorgt die Immobilienwertermittlungsverordnung dafür, dass kurzfristige Mietpreisausreißer nach oben oder unten in der Bewertung keine Rolle spielen.
Die Höhe der Gebühren variiert von Anbieter zu Anbieter. In der Regel fällt beim Kauf von Fondsanteilen eine Provisionsgebühr an, außerdem kommen regelmäßig Ausgabeaufschläge und eine Verwaltungsgebühr hinzu. Banken und Sparkassen berechnen außerdem noch Depotgebühren. Die Rückgabe von Anteilen ist in der Regel kostenlos.
Wenn innerhalb kurzer Zeit viele Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, diese also verkaufen, kann der Gesellschaft schlicht das Geld ausgehen. Die Gesellschaft kann keine weiteren Anleger ausbezahlen. In diesem Fall kann die Rücknahme von Anteilen für eine bestimmte Zeit - maximal 30 Monate - ausgesetzt werden. Dadurch wird verhindert, dass die Gesellschaft Immobilien unter Wert verkaufen muss, um Anleger auszubezahlen.
Schafft es die Fondsgesellschaft nicht, binnen der Zeit, in der der Fonds eingefroren ist, möglichst viel Geld aus den Immobilien zu ziehen, wird der Fonds aufgelöst. Das heißt, dass alle Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger ausbezahlt werden.
Ab Mai sind Commerzbank und Credit Suisse zuständig
Noch bevor die Portfolioverantwortlichkeit rechtlich im Mai an die Commerzbank als Depotbank übergehen wird, wird Geld an die Anleger fließen. Die Credit-Suisse-Leute bleiben weiterhin für die nach Abwicklung der noch restlichen Immobilien im Wert von rund 1,1 Milliarden Euro zuständig.
Ganz verabschieden wird sich das Haus nicht aus Immobilienfonds. Credit Suisse ist für Großanleger weiterhin aktiv und analysiert auch die Chancen eines neuen Publikumsfonds. „Aber die Überlegungen sind noch nicht abgeschlossen“, sagt Schneiders. Ob sich davon aber die Anleger angesprochen fühlen, die sich schon durch die zähe Abwicklung gequält haben, ist fraglich.