Offene Immobilienfonds: Skandale, Boni und Milliarden-Riesen

von Heike Schwerdtfeger

Lobbyisten kämpfen um das Überleben einer Fondsgattung, die trotz aller Skandale bei Anlegern beliebt bleibt. Die Kostenerhöhung eines Anbieters in dieser Lage ist mehr als ein ungeschicktes Manöver. Sie ist ein Zeichen für die Raffgier der Beteiligten im Immobiliengeschäft.

Regensburg
In vielen bayerischen Städten beispielsweise übersteigen die Immobilienpreise die erwarteten Mieteinnahmen um ein vielfaches. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Immobilienpreise dreimal so schnell wie die Mieten.
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Würzburg
Ähnlich gefährlich sieht es in Würzburg aus. Dort halten sich Angebot und Nachfrage im Moment noch die Waage, doch Experten meinen, auch hier braue sich etwas zusammen. Von „massiven Preisübertreibungen“ ist die Rede.
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Jena
Auch anderswo in Deutschland schießen die Immobilienpreise durch die Decke. Attraktive Studentenstädte wie Erlangen und Freiburg aber auch Jena haben in den letzten Jahren enorme Preissteigerungen erlebt. In Jena stieg der Quadratmeter-Kaufpreis für Eigentumswohnungen in den letzten fünf Jahren um 19 Prozent.
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Oldenburg
Noch gravierender sind die Preissteigerungen in den westdeutschen Mittelstädten. In Oldenburg lag der Kaufpreis für einen Wohnungsquadratmeter im Jahr 2006 bei 1706 Euro. Inzwischen sind die Preise um ein Viertel gestiegen.
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Trier
In Trier sind die Preise im gleichen Zeitraum sogar um 26 Prozent angestiegen. Experten sehen hier allerdings eine Sondersituation: Die Nachbarschaft zum europäischen Finanzzentrum Luxemburg soll für die starken Preissteigerungen verantwortlich sein.
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Hamburg
Auch in den deutschen Metropolen steigen die Preise rasant, wobei die Blasengefahr unterschiedlich eingeschätzt wird. Während in Frankfurt, Stuttgart oder Köln Kaufpreis und Miete im Gleichschritt steigen, entsteht in Hamburg im Moment ein Missverhältnis. In der Hansestadt stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten zwei Jahren um 22 Prozent.
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München
Einsame Spitze bei den deutschen Immobilienpreisen bleibt allerdings München. Für eine 100 Quadratmeter-Eigentumswohnung in einem Vorort der bayerischen Hauptstadt zahlen Investoren eine halbe Million Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt bei 3.800 Euro. Verglichen mit anderen europäischen Städten sind das allerdings „Peanuts“,...
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Paris
...wie der Blick nach Paris zeigt. Die Franzosen zahlen 8.390 Euro für einen Quadratmeter Wohnung in der Hauptstadt. Da fangen auch die relativ einkommensstarken Pariser (Einkommensniveau: 4.700 Euro) an zu knabbern. In keiner anderen Stadt Europas sind die Preise für Eigentumswohnungen so hoch wie in Paris. Allein im letzten Jahr stiegen sie um 14,7 Prozent.
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London
Auch London wird für Investoren ein immer heißeres Pflaster. Vor allem ausländische Investoren reißen sich in der englischen Metropole ein Luxushaus nach dem anderen unter den Nagel. Im vergangenen Jahr gaben sie insgesamt 5,2 Milliarden Pfund für Häuser in den begehrten Lagen der Innenstadt aus. In drei Jahren sind die Preis für Luxusimmobilien in London um mehr als zehn Prozent gestiegen.
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Zürich
Zu den Hotspots in der Schweiz gehören vor allem Zürich und die Region um den Genfer See. Die Experten der Schweizer Großbanken sehen in diesen Regionen das größte Blasenrisiko, denn der Absatz verläuft zunehmend schleppend. Ein Investment birgt große Risiken.
Über Chancen und Risiken beim Hauskauf in deutschen Städten informiert das Immobilien-Ranking der WirtschaftsWoche
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Regensburg

In vielen bayerischen Städten beispielsweise übersteigen die Immobilienpreise die erwarteten Mieteinnahmen um ein vielfaches. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Immobilienpreise dreimal so schnell wie die Mieten.

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Wenn Thomas Richter, Chef vom deutschen Fondsverband BVI, heute in Berlin bei einer Anhörung im Bundesfinanzministerium für den Weiterbestand von Offenen Immobilienfonds kämpft, kriecht er für eine Fondskategorie zu Kreuze, die sich in den vergangenen Jahren nicht mit Ruhm bekleckert hat und deren Protagonisten auch jetzt noch, wo es ums Überleben geht, äußerst taktlos agieren.

Die wichtigsten Fondstypen im Überblick

Aktienfonds
Wie der Name schon sagt, legen diese Investmentfonds in Aktien an. Aufgrund der breiten Anlagestreuung ist ein Investment in Aktienfonds weniger risikoreich als eine Direktanlage in Einzeltitel. Aktienfonds haben spezielle Anlageschwerpunkte – etwa bestimmte Branchen, Länder, Regionen oder Anlagestile.
Börsengehandelter Indexfonds (ETF)
Dieser Investmentfonds – auch Exchange Traded Funds (kurz ETF) genannt – bildet einen Index wie beispielsweise den Dax eins zu eins nach. Die Zusammensetzung dieses Fonds verändert sich nur, wenn sich die Zusammensetzung des zugrunde liegenden Index verändert. Deshalb spricht man von einem passiven Investment. ETFs können fortlaufend über die Börse gehandelt werden. Ihre Verwaltungsgebühren sind sehr gering, Ausgabeaufschläge wie bei „aktiv“ gemanagten Fonds entfallen.
Geldmarktfonds
Für die kurzfristige Anlage eignen sich vor allem Geldmarktfonds. Sie investieren in Geldmarktinstrumente wie beispielsweise Festgeld und kurz laufende, festverzinsliche Wertpapiere. Die Kursschwankungen dieser Fonds sind gering, die Renditeaussichten allerdings auch.
Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger in Grundstücken, Erbbaurechten und Beteiligungen an Büro- und Geschäftsimmobilien an. Anleger profitieren von den Miet- und Zinseinnahmen sowie den Wertsteigerungen der Immobilien. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist anders als bei geschlossenen Immobilienfonds nicht begrenzt.
Lebenszyklusfonds (Zielfonds)
Sogenannte Lebenszyklusfonds sind im Grunde Mischfonds mit einem bestimmten Anlageziel beziehungsweise -horizont. Die Lebenszyklusfonds haben eine feste Laufzeit, gegen Ende dieses Zeitraums – das können 20, 25 oder 30 Jahre sein – schichtet das Fondsmanagement schrittweise von Aktien in Anleihen um, um das Kapital und die angefallenen Kursgewinne zu sichern.
Mischfonds
Diese Fonds legen in Aktien und Anleihen an. Der Fondsmanager kann so in stagnierenden oder fallenden Märkten verzinsliche Wertpapiere übergewichten, bei steigenden Akteinkursen den Anlageschwerpunkt aber wieder verlagern. Das Ziel: einen höheren Ertrag als reine Rentenfonds zu erzielen und beim Risiko niedriger als bei einem Aktienfonds zu liegen. Der typische Aktienanteil liegt zwischen 30 und 70 Prozent – je nach Geschmack der Anleger.
Rentenfonds
Rentenfonds investieren ausschließlich oder überwiegend in festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe, Kommunalobligationen oder Länder- beziehungsweise Unternehmensanleihen. Da regelmäßig Erträge in Form von Zinszahlungen anfallen, bieten Rentenfonds in der Regel stetige Erträge.

Es mangelte nicht an Skandalen und fragwürdigen Praktiken bei den Immobilienfonds in den vergangenen zehn Jahren:

Ein Geschäftsführer der Immobilienfonds der Deka flog Mitte des vergangenen Jahrzehnts auf, weil er sich bestechen ließ.
Fondsanbieter Degi hat bei einem Pleiteprojekt in Bremen („Spacepark“) viel Anlegergeld in den Sand gesetzt.
Die Deutsche Bank setzt die Rücknahme von Fondsanteilen überraschend aus, weil Zweifel an der Bewertung von Immobilien aufgekommen waren, zog das aber auch schnell wieder zurück. Die überflüssige Aktion hat Anleger verunsichert. Es war das erste Mal, dass ein offener Immobilienfonds geschlossen wurde.
Jüngere Fonds verkauften massiv Fondsanteile an Großanleger. Was gut für die eigenen Provisionen und Boni der Beteiligten war, wurde für alle Kleinanleger zum Problem, die nicht so schnell aus den Fonds geflüchtet sind wie die Großanleger. Für sie blieb kein Geld mehr übrig.
Den Fonds gelingt es nach der Finanzkrise nicht, wieder genug Geld aufzutreiben, um zu öffnen. Viele Fonds werden mit unsicherem Ausgang abgewickelt und verkaufen alle Immobilien. Dabei können die Fondsgesellschaften Schleuderpreise akzeptieren, nur um die Bestände loszuwerden. Die Fondskurse schwanken derzeit stark, Mitteilungen, was eigentlich passiert, gibt es meist allenfalls verspätet von den Fondsgesellschaften. Die Abwicklung, das zeigt sich jetzt, ist kaum transparent geregelt und für Anleger bleibt das ungute Gefühl, dort werde viel geschachert.
Äußerst ungeschickt ist es, dass Anbieter Kanam noch in der Abwicklungsphase die eigenen Einnahmen erhöht, indem die Verwaltungsvergütung von 0,825 auf üppige 1,2 Prozent steigt. Dass ist äußerst raffgierig, denn Anleger können den Fonds nicht verkaufen, um der Abzocke zu entgehen. Zwar haben die Kanam-Manager ihre Anleger bislang gut durch die Schließung und die Abwicklung gebracht, aber die Preiserhöhungen wirken weltfremd.