Aktien gegen Immobilien: Der große Renditevergleich

Renditevergleich: Das Jahrhundertduell - Aktien gegen Immobilien

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Immobilien oder Aktien, wie hätten Sie vor 117 Jahren investiert?

von Andreas Toller

Wirtschaftshistoriker haben nachgerechnet: Die Durchschnittsrendite von Immobilien übersteigt die von Aktien. Aber das ist nur die halbe Wahrheit – und für Privatanleger auch kein guter Rat.

Seit dem Siegeszug der Nullzinspolitik der größten Notenbanken der Welt warnen Experten vor hoher Inflation. Die Anlageempfehlung hat sich über all die Jahre nicht geändert: Sachwerte, Sachwerte, Sachwerte. Die Idee: was einen inneren Wert hat, verliert diesen nicht. Sachwerte seien Geldvermögen vorzuziehen, denn steigt die Inflation, steigen auch die Preise für Sachwerte. Papiergeld kann hingegen wertlos werden, Geldvermögen bringt praktisch keine Zinsen und büßt selbst bei niedriger Inflationsrate mit der Zeit seine Kaufkraft ein.

Historisch liegen Immobilien vorn

Bei Sparern und Anlageprofis stehen bei dieser Strategie Immobilien und Aktien gleichermaßen im Fokus. Egal in welcher Währung und zu welcher Zeit: Steine und Grundstücke bleiben erhalten und haben einen Wert. Aktien hingegen sind verbriefte Eigentumsanteile an Unternehmen, die Aktienkurse berücksichtigen die Inflation ganz automatisch. Und tatsächlich geht es sowohl am Immobilien- als auch am Aktienmarkt seit Jahren vor allem aufwärts. Welche Anlage ist aber überlegen?

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Moritz Schularick, Wirtschaftsprofessor an der Universität Bonn, hat gemeinsam mit anderen Wissenschaftlern* Unmengen an Preis- und Kursdaten aus 16 Ländern weit in die Vergangenheit zurückverfolgt. Mit den Daten konnte er die Renditen von Aktien und Immobilien miteinander vergleichen. Das Ergebnis dürfte selbst Fachleute überrascht haben: In den knapp 150 Jahren von 1870 bis heute erzielten Immobilien eine höhere Durchschnittsrendite als Aktien.

Im Durchschnitt aller 16 Länder erreichten Immobilien eine Wertsteigerung von etwa 7,8 Prozent pro Jahr. Aktien erzielten hingegen eine Rendite von 6,9 Prozent jährlich. Anleihen sind mit knapp 1,5 bis zwei Prozent ebenso weit abgeschlagen wie Bankeinlagen mit nur 0,3 Prozent Rendite.

Schularick hält den durchschnittlichen Renditeunterschied zwischen Aktien und Immobilien nicht für gravierend. "Die Größenordnung ist ähnlich, aber natürlich unterscheiden sich die Durchschnittswerte je nach Land und betrachtetem Zeitraum. Frankreich etwa hat mit einer sehr schwachen Aktienrendite überrascht. Das könnte daran liegen, dass Frankreich viele große Unternehmen verstaatlicht hat", erläutert Schularick. Über den gesamten Zeitraum erzielte Frankreich demnach eine Aktienrendite von nur 2,9 Prozent jährlich. Die Immobilienrendite lag mit 6,4 Prozent deutlich höher. Seit den Achtzigerjahren ist das Bild jedoch ein ganz anderes: 5,8 Prozent Immobilienrendite stehen 8,3 Prozent Aktienrendite in Frankreich gegenüber.

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Deutliche Unterschiede in den Ländern

Die Ergebnisse für Deutschland weichen etwas ab. So haben die Immobilienpreise hierzulande über den gesamten Zeitraum jährlich rund 7,9 Prozent zulegen können, die Aktienpreise um einen Prozentpunkt weniger pro Jahr. Interessant ist aber, dass seit 1950 die Aktienrendite in Deutschland die der Immobilien übersteigt. Besonders deutlich wird der Unterschied ab 1980. Im Durchschnitt stiegen seitdem bis 2015 die Immobilienpreise um nur 4,1 Prozent, während Aktien gut zehn Prozent Rendite pro Jahr abwarfen.

Dass Immobilien in jedem Fall mehr Rendite einbringen als Aktien, darf aus der Studie also nicht so einfach geschlossen werden. Schularick spricht bei der historischen Entwicklung der Immobilienpreise etwa von einem „Hockey stick“. Das bedeutet, die Kurve der Immobilienpreise ist wie bei einem Hockeyschläger zunächst flach - und das über viele Jahrzehnte-, steigt dann aber seit der Mitte des 20. Jahrhunderts steil an. Das führt Schularick vor allem auf steigende Grundstückspreise zurück, die davon profitierten, dass durch Eisenbahn und Dampfschifffahrt die Transportkosten dramatisch sanken. In der Folge sorgte das dafür, dass abgelegene Landstriche für die Wirtschaft und Bevölkerung erschlossen werden konnten. Auch die Zerstörungen im Zuge der Weltkriege ließen den Immobilienbedarf stark steigen.

Die hohen Immobilien-Renditen sind kein Naturgesetz, sondern eine noch junge Entwicklung. So stellten die Forscher etwa fest, dass Australien historisch die höchsten Immobilienrenditen aufweist. Deutschland hingegen ist eher unter den Schlusslichtern zu finden. Hierzulande haben sich die Immobilienpreise zum Beispiel in den beiden Jahrzehnten vor dem Beginn des jüngsten Immobilienbooms im Jahr 2010 kaum bewegt. In den USA und Spanien platzten in dieser Zeit hingegen Immobilienblasen, die Häuserpreise stürzten massiv ab. Anlagevermögen in Milliardenhöhe gingen dort verloren.

*Òscar Jordá, Moritz Schularick and Alan M. Taylor, 2017: “Macrofinancial History and the New Business Cycle Facts

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