Ob Immobilien also eine rentable und stabile Wertanlage sind, hängt allen historischen Daten zum Trotz immer von Zeit und Ort ab. Dennoch bieten Immobilien klare Vorteile gegenüber Aktien: Ihr Wert schwankt weit weniger stark und Mieteinkünfte sind tendenziell unabhängig von Konjunktur und Krisen. Solange Wohn- und Gewerberaum sowie bebaubare Flächen begrenzt sind, müssen Vermieter auch in der Rezession keine fallenden Mieten fürchten. Sinkt die Neubautätigkeit in einer Rezession, sorgt das knappe Angebot für stabile oder sogar steigende Mieteinnahmen.
Häuser mit Nachteilen für Anleger
Auf der anderen Seite haben Immobilien gravierende Nachteile:
• Investitionssumme: Anleger müssen große Summen investieren, in der Regel sechs- und mehrstellige Beträge. Da selten so viel Kapital vorhanden ist, sind Immobilien in der Regel kreditfinanziert. Das schmälert die Eigenkapitalrendite und ist zugleich ein Risiko. Können Kredite nicht bedient werden, verlieren Investoren schnell ihre Immobilie und machen hohe Verluste.
• Vermögenskonzentration: Die hohen Investitionskosten lassen zudem oft keine Streuung über mehrere Objekte zu. Vielmehr sind Immobilien oft ein Klumpenrisiko, weil deutlich weniger Geld in andere Anlageformen und -objekte fließt.
• Transaktionskosten: Hohe Nebenkosten machen ein Immobilieninvestment nur langfristig interessant. Für Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Gebühren der Behörden müssen zusätzlich etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises aufgewendet werden. Bis sich diese über die Wertsteigerung der Immobilie wieder amortisiert haben, dauert es Jahre.
• Laufende Kosten: Immobilien benötigen Wartung und Pflege, regelmäßige Renovierungen und in größeren Abständen Sanierungen. Zudem werden Steuern, Versicherungsbeiträge und andere Nebenkosten – etwa für Hausverwaltung oder Vermietung - fällig. Diese laufenden Kosten auch mittel- bis langfristig richtig einzuschätzen ist Voraussetzung für eine stabile Rendite.
• Unbeweglich und unflexibel: Immobilien mögen wertvoll sein, aber sie sind bei Bedarf nicht transportierbar und auch nicht auf die Schnelle zu Geld zu machen. Der Verkaufsprozess kann sich über Monate hinziehen und selbst viel Geld kosten. Auch die Lage einer Immobilie kann im Laufe der Jahre ganz anders bewertet werden als beim Kauf, etwa weil eine Hauptverkehrsstraße vor der Haustür entsteht, die Region abwirtschaftet oder die Umweltbelastung steigt.
• Hoher Aufwand: Um eine Immobilie muss sich der Eigentümer immer kümmern: Reparaturen und Instandhaltung, Vermietung, Nebenkostenabrechnungen, Eigentümerversammlungen und einiges mehr beanspruchen Zeit und Geld.
Dennoch sind Immobilien beliebt. Zum einen bietet insbesondere die selbstgenutzte Immobilie einen höheren Wohnwert, manche sprechen auch von emotionaler Rendite. Zum anderen hat eine Immobilie eine hohe Lebensdauer und kann dank großzügiger Freibeträge auch günstig vererbt werden. Die generell stabilen Immobilienwerte sind dabei nervenschonend und sogar beleihbar.
