Stelter strategisch: Unerfreuliche Aussichten

Stelter strategisch: Wie die Demografie-Falle Ihr Vermögen bedroht

Unerfreuliche Aussichten

Auf den ersten Blick wären dies gute Nachrichten für Sparer. Das Problem für unsere Vorsorge ist, dass die heutige Bewertung der Vermögensgegenstände – von Aktien, Immobilien bis hin zu Kunst – von den tiefen Zinsen getrieben wurde. Steigen die Zinsen, kommen die Bewertungen entsprechend unter Druck. Hinzu kommt, dass das „Entsparen“ der nicht mehr Erwerbstätigen die Vermögenswerte ebenfalls belastet. Wer von seinen Ersparnissen leben will, muss Aktienfonds, Immobilien und Anleihen verkaufen.

Womit wir bei den bereits angesprochenen Immobilien meines Freundes wären. Er konzentriert sich auf Mietshäuser in guter Lage – soziales Umfeld und Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr – in Berlin und Düsseldorf. Berlin wegen der ungebrochenen Hauptstadtdynamik, die weiteres Bevölkerungswachstum verspricht, und Düsseldorf als wirtschaftsstarkes Nebenzentrum in Deutschland. Von Märkten wie München hält er angesichts der sehr hohen Preise trotz der guten Wirtschaftsaussichten Abstand. Das ist – vorausgesetzt man findet Immobilien an sich gut – schon mal eine gute Strategie.

Probleme bei Immobilien zeichnen sich ab

Denn vor allem selbstgenutzte Immobilien in Vorstadtlagen dürften unter erheblichen Preisdruck kommen. Die Rentner wollen sich verkleinern und lieber nah an medizinischer Versorgung und Infrastruktur leben. Zugleich gibt es weniger Familien, die ihre Kinder im Grünen aufziehen wollen.

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Dennoch: Auch die Immobilienstrategie meines Freundes wird die Folgen des demografischen Wandels nicht ganz abfedern können. Mit weiteren Wertsteigerungen ist kaum zu rechnen. Insgesamt schrumpft die Bevölkerung nun mal. Daran ändert auch der Flüchtlingsstrom nichts. Und so wird die Nachfrage allgemein sinken, was auch in guten Lagen zu Preisdruck führt. Steigende Zinsen treffen gerade auch Immobilienbewertungen empfindlich. Zu guter Letzt wird die Politik ihm einen Strich durch die Rechnung machen. Sinkende Rentenniveaus, steigende Lebenshaltungskosten und mehr Umverteilung werden der Politik einen starken Anreiz geben, Mieten noch mehr zu regulieren, als dies heute schon der Fall ist. Was hindert künftige Regierungen daran, die Miete an die Rentenzahlungen zu knüpfen? Eine politische Mehrheit für solche Eingriffe ist zu erwarten. Bei der Bundestagswahl 1980 lag der Anteil der Wahlberechtigten im Alter von 60 Jahren und darüber noch bei 26 Prozent, 2013 waren es schon 34 Prozent; 2030 dürften es mindestens 43 Prozent sein.

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Es ist absehbar, dass auch Immobilien von der demografischen Entwicklung in mehrfacher Hinsicht getroffen werden. Weniger Mieter, mehr Regulierung, höhere Zinsen und mehr Verkäufer als Käufer werden sich bemerkbar machen. Natürlich ist es theoretisch denkbar, dass Investoren aus anderen Regionen bei uns die Nachfrage hoch halten. Die Frage ist nur: warum sollten sie – angesichts der Dynamik, die sie in ihren Heimatmärkten vorfinden?

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Uns Babyboomern bleibt nur die unerfreuliche Aussicht, von zwei Seiten in die Mangel genommen zu werden: von fallenden Vermögenswerten und steigenden Preisen. Die konsequente Antwort wäre auszuwandern. Der Mindestschritt wäre eine stärkere regionale Diversifikation, wie hier schon vor Wochen angeregt. Wobei „regional“ hier nicht meint, statt in Thüringen in Oberbayern zu investieren, sondern statt in Deutschland in Asien und Südamerika. Das hat auch meinem Freund eingeleuchtet.

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