Übertriebene Regulierung: Chancenlose Immobilienfonds

Nach der Lehman-Pleite im Jahr 2008 wollten viele Anleger auch aus Immobilienfonds auf einen Schlag ihr Geld abziehen.
Die Fonds waren jedoch nicht flüssig genug, viele wurden danach zwangsweise abgewickelt. Dabei gaben ihnen die Finanzaufseher starre Termine für den Verkauf aller Immobilien vor. So sollte der Degi Europa, ein damals 1,3 Milliarden Euro schwerer Anlageklassiker mit 90.000 Anlegern, nach dem Willen der Aufsicht innerhalb von drei Jahren alle Immobilien verkauft haben.

Mit den Verkäufen geriet der Fonds in den Sog der Griechenland- und Euro-Krise hinein. Als die Auflösung noch größerer Portfolios wie dem SEB ImmoInvest mit 135 Immobilien drohte, hatte die Aufsicht zwar erkannt, dass die drei Jahre zu knapp bemessen waren: Sie gewährte fünf. Doch auch das war ein sportliches Pensum für die Hausverkäufer, die sich auf eine langfristige Anlage eingestellt hatten. E

xperten sind überzeugt, dass Anleger schonender davongekommen wären, wenn die Aufsicht die Fonds nicht unter Zeitdruck gesetzt hätte. Im Schnitt mussten die Fonds Immobilien 15 Prozent unter dem Wert verkaufen, mit dem sie in den Büchern der Fonds standen. Noch deutlich schlimmer traf es Fonds in der ersten, nur dreijährigen Abwicklungsrunde, die oft mehr als die Hälfte der Anlegergelder verbrannten.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Neue hohe Hürden für den Immobilienkauf

Seit diesem Frühjahr haben Immobilienkäufer Probleme, Kredit zu bekommen. Die Summe der neu vergebenen privaten Immobilienkredite fiel zwischen April und Juli um gut 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. 80 Prozent der Immobilienfirmen berichten laut Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen über Probleme ihrer Kunden durch die strengere Kreditvergabe.

Die Suche nach den Schuldigen führt über Brüssel nach Berlin. Es geht um die EU-Immobilien-Kreditrichtlinie, die jetzt in deutsches Recht umgesetzt worden ist. Sie ist gut gemeint, denn sie soll sicherstellen, dass Immobilienkäufer sich nur dauerhaft tragbare Kredite aufhalsen. Warum sie trotzdem nicht gut ist, schildert Stefan Bielmeier, Chefvolkswirt der DZ Bank: Die neuen Bedingungen haben eine „überzogen restriktive Wirkung“. Der deutsche Gesetzgeber sei „übers Ziel hinausgeschossen“.

Anders als früher dürfen Banken sich jetzt nicht mehr nach dem Wert der Immobilie, die als Sicherheit dient, richten, sondern müssen allein auf die Zahlungsfähigkeit der Schuldner achten. Für ihre Prognosen setzen sie das frei verfügbare Vermögen und absehbare Einkommen während der Tilgungsdauer an. Können Rentner einen Kredit nicht mehr in ihrer statistischen Lebensdauer tilgen, lehnt die Bank die Vergabe ab – selbst wenn es nur um Renovierungen geht und Erben später einspringen könnten. Bei Jüngeren achten Banken nun etwa auf mögliche Schwangerschaften. Auch ein befristeter Arbeitsvertrag kann ein Hindernis sein.