Der Sieger des exklusiven Rankings ist die Hansestadt Hamburg. Das Verhältnis von Chancen zu Risiken ist hier am besten. Dabei spielen nicht nur die direkten Kennzahlen des Immobilienmarktes (etwa der Leerstand) eine Rolle. Langfristig haben vor allem die Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung großen Einfluss auf die Nachfrage und damit auch Mieten und Kaufpreise.
Platzt die Immobilienblase in Hamburg?
Der Kiez ist wieder in. Nicht nur Schauspieler Jan Fedder wohnt auf St. Pauli. Auch andere Hamburger mit großem Geldbeutel zieht es in die Nähe der Reeperbahn. „Selbst Familien mit Kindern wollen dort Wohnungen kaufen“, sagt Immobiliengutachter Lars Schlüter. Seine eigenen Kinder würde er nicht in der Nachbarschaft des Rotlichtviertels aufwachsen sehen wollen.
Bild: PresseDie Auf- und Absteiger im Immobilienranking nach Chancen und Risiken
Platz 5 unter den Aufsteigern: Bochum / Punktzahl: 3,0 von 5. Veränderung zum Vorjahr: 0,8
In Bochum hat sich das Bild auf dem Immobilienmarkt ein wenig aufgehellt. Doch mit einer 3,0 von 5 möglichen Punkten ist das Chance-Risiko-Verhältnis insgesamt immer noch nicht top. Angesichts dieses niedrigen Preisniveaus hat sich die Entwicklung nun stabilisiert. In den nächsten Jahren dürften die Preise stagnieren – und nicht mehr weiter fallen. Immerhin.
Durchschnittspreise je Quadratmeter für bestehende Immobilien:
Wohnungen: 1200 Euro
Einfamilienhäuser: 1900 Euro
Bild: dpaPlatz 4 unter den Aufsteigern: Wiesbaden / Punktzahl: 3,9 von 5. Veränderung zum Vorjahr: 0,8
Besser stehen die Chancen in Wiesbaden – und dieses Jahr hat sich die Punktzahl für den Immobilienmarkt noch einmal deutlich verbessert. Die Preise dürften in den nächsten Jahren stark steigen. Dabei hat Wiesbaden unter den mittelgroßen Städten (200.000 bis 500.000 Einwohner) schon eines der höchsten Preisniveaus.
Durchschnittspreise je Quadratmeter für bestehende Immobilien:
Wohnungen: 2200 Euro
Einfamilienhäuser: 3000 Euro
Bild: dpaPlatz 3 unter den Aufsteigern: Freiburg / Punktzahl: 4,1 von 5. Veränderung zum Vorjahr: 0,8
Ähnlich teuer ist Freiburg. Doch auch hier sind die Immobilien ihre Preise wert. Die Gesamtchancen haben weiter zugenommen. Im Ranking kommt die Stadt am Schwarzwald nun auf 4,1 von 5 möglichen Punkten. Nach Hamburg landet Freiburg unter allen 50 Städten damit auf Platz 2 (gemeinsam mit Karlsruhe). Wohnungen kosten zwar schon etwa das 21-fache der Jahreskaltmiete (Durchschnitt: 9,5 Euro pro Quadratmeter und Monat). Doch angesichts von steigenden Preisen und anziehenden Mieten ist das gerechtfertigt.
Durchschnittspreise je Quadratmeter für bestehende Immobilien:
Wohnungen: 2450 Euro
Einfamilienhäuser: 2900 Euro
Bild: GNUPlatz 2 unter den Aufsteigern: Halle (Saale) / Punktzahl: 2,8 von 5. Veränderung zum Vorjahr: 0,9
Kleinere Städte in den neuen Bundesländern gehören auf dem Immobilienmarkt meist zu den Verlierern. Die Gesamtpunkte von Halle an der Saale (2,8 von 5) sind auch nicht berauschend. Doch im Vergleich zum Vorjahr sind das 0,9 Punkte mehr. Das reicht für Platz 2 unter den Aufsteigern im Immobilienranking. Klar, die Preise sind weiterhin niedrig. Doch im Vergleich zur Kaufkraft Hallenser sind sie damit mittlerweile sehr günstig. Das weitere Verlustrisiko wird dadurch geringer.
Durchschnittspreise je Quadratmeter für bestehende Immobilien:
Wohnungen: 1050 Euro
Einfamilienhäuser: 1400 Euro
Bild: GNU Omits
Bild: dpaPlatz 1 unter den Aufsteigern: Leipzig / Punktzahl: 3,9 von 5. Veränderung zum Vorjahr: 0,9
Leipzig hat im aktuellen Ranking einen großen Sprung gemacht. Unter den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern kommt die Stadt nun auf einen guten vierten Platz. Mit 3,9 von 5 möglichen Punkten stehen die Chancen im Vergleich zu den Risiken äußerst gut. Ein Immobilienkauf in Leipzig ist also keine schlechte Idee. Der Leerstand ist gering. Daran wird sich so schnell nichts ändern. Im Gegenteil: Die Wirtschaft wächst und zieht neue Einwohner an.
Durchschnittspreise je Quadratmeter für bestehende Immobilien:
Wohnungen: 1200 Euro
Einfamilienhäuser: 1500 Euro
Bild: dpaPlatz 5 unter den Absteigern: Nürnberg / Punktzahl: 3,4 von 5. Veränderung zum Vorjahr: -0,1
Etwas verschlechtert haben sich die Chancen auf dem Nürnberger Immobilienmarkt. Insgesamt schneidet die Stadt zwar noch gut ab, doch zumindest bei der Sozialstruktur gibt es kaum noch Verbesserungen.
Durchschnittspreise je Quadratmeter für bestehende Immobilien:
Wohnungen: 1600 Euro
Einfamilienhäuser: 2300 Euro
Bild: GNUPlatz 4 unter den Absteigern: Krefeld / Punktzahl: 2,1 von 5. Veränderung zum Vorjahr: -0,3
Die Immobilienmärkte in einigen kleineren Städten in Nordrhein-Westfalen profitieren kaum vom deutschen Immobilienboom. Auch Krefeld am Niederrhein gehört dazu. Die Preise sinken hier. Daran wird sich so schnell nichts ändern. Die Wirtschaft entwickelt sich schwach, Standortqualität und Sozialstruktur haben sich in den vergangenen fünf Jahren nicht verbessert.
Durchschnittspreise je Quadratmeter für bestehende Immobilien:
Wohnungen: 1200 Euro
Einfamilienhäuser: 2200 Euro
Bild: GNU A. Savin
Bild: APPlatz 3 unter den Absteigern: München / Punktzahl: 3,6 von 5. Veränderung zum Vorjahr: -0,3
Die Immobilienpreise in München sind deutschlandweit die höchsten und steigen immer weiter. Das knappe Angebot trifft auf eine extrem hohe Nachfrage. Die Wirtschaft brummt wie ein BMW-Motor. Daran wird sich vorerst nichts ändern. Doch das langfristige Chance-Risiko-Verhältnis trübt sich langsam etwas ein. Trotz ihrer hohen Kaufkraft können sich immer mehr Münchner die gestiegenen Mieten und Preise nicht mehr leisten. Viele müssen ins Umland ziehen. Im Vergleich zum Vorjahr verliert München 0,3 Punkte. Das reicht für Platz 3 unter den Absteigern im Ranking.
Durchschnittspreise je Quadratmeter für bestehende Immobilien:
Wohnungen: 3650 Euro
Einfamilienhäuser: 4500 Euro
Bild: GNUPlatz 2 unter den Absteigern: Hamm / Punktzahl: 2,4 von 5. Veränderung zum Vorjahr: -0,4
Das westfälische Hamm ist vielen Deutschen vor allem von der Durchfahrt mit dem ICE bekannt. Auch Immobilienkäufer müssen hier keinen längeren Stop einlegen. Die Punktzahl für Chancen und Risiken ist mit 2,4 von 5 mies und hat sich im Vergleich zum Vorjahr nochmal um 0,4 verschlechtert. Die schon niedrigen Preise werden weiter leicht fallen.
Durchschnittspreise je Quadratmeter für bestehende Immobilien:
Wohnungen: 950 Euro
Einfamilienhäuser: 1300 Euro
Bild: GNU Reckmann
Bild: dpa/dpawebPlatz 1 unter den Absteigern: Saarbrücken / Punktzahl: 2,5 von 5. Veränderung zum Vorjahr: -0,5
Seit Anfang der 90er Jahre verliert Saarbrücken Einwohner, die Wirtschaft ist schwach, die Arbeitslosigkeit hoch. Ähnlich trist sieht es auf dem Immobilienmarkt aus. Im Vergleich zum Vorjahr hat die saarländische Landeshauptstadt im Ranking noch einmal 0,5 Punkte verloren und erreicht nun nur noch die Hälfte der möglichen Punkte. Das Verhältnis von Chancen und Risiken ist für Immobilienkäufer also schlecht. Die Preise werden in den kommenden Jahren weiter fallen.
Durchschnittspreise je Quadratmeter für bestehende Immobilien:
Wohnungen: 1150 Euro
Einfamilienhäuser: 1400 Euro
Die Auf- und Absteiger im Immobilienranking nach Chancen und Risiken
Platz 5 unter den Aufsteigern: Bochum / Punktzahl: 3,0 von 5. Veränderung zum Vorjahr: 0,8
In Bochum hat sich das Bild auf dem Immobilienmarkt ein wenig aufgehellt. Doch mit einer 3,0 von 5 möglichen Punkten ist das Chance-Risiko-Verhältnis insgesamt immer noch nicht top. Angesichts dieses niedrigen Preisniveaus hat sich die Entwicklung nun stabilisiert. In den nächsten Jahren dürften die Preise stagnieren – und nicht mehr weiter fallen. Immerhin.
Durchschnittspreise je Quadratmeter für bestehende Immobilien:
Wohnungen: 1200 Euro
Einfamilienhäuser: 1900 Euro
St. Pauli habe sich zwar zum In-Viertel gewandelt, Prostitution, Drogen und Gewalt seien aber nicht verschwunden.
Wirklich abschrecken tut dies nur wenige. Inzwischen zahlen Käufer von Eigentumswohnungen im Schnitt 3400 Euro – und dass obwohl die Preis-Kaufkraft-Relation sehr schlecht ist. Viele Käufer spekulieren darauf, dass St. Pauli mehr Gutverdiener anziehen wird; ähnlich wie im einstigen Problemviertel St. Georg. Dort residieren im teuren Loft-Quartier „Saint George“ Promis wie Götz George.
Mehr zu den Immobilienmärkten einzelner Städte:
Der Boom auf dem Kiez ist Teil eines Immobilien-Hypes, der inzwischen alle begehrten Viertel Hamburgs erfasst hat. „Mitunter werden auch stark renovierungsbedürftige Immobilien weit über Verkehrswert verkauft“, sagt Immobiliengutachter Uwe Loose. Selbst bei Zwangsversteigerungen gingen Häuser mit Zuschlägen von bis zu 40 Prozent auf den Verkehrswert weg.
Normal sei ein Abschlag von 20 bis 30 Prozent auf den Verkehrswert. „Zuletzt Ende der 80er Jahre, Anfang der 90er Jahre war der Hamburger Wohnimmobilienmarkt so überhitzt“, sagt Loose.
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