Absicherung: Die Tücken bei Immobilien als Altersvorsorge

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Absicherung: Die Tücken bei Immobilien als Altersvorsorge

Wer eigene vier Wände besitzt, kann im Alter mietfrei wohnen oder eine Miete kassieren. Doch ein lukratives Objekt zu finden, wird immer schwieriger. Eine gute Lage allein reicht nicht mehr, zeigt eine Studie.

Experten warnen seit Monaten: Die Inflation frisst die niedrigen Zinsen auf - wer sein Geld in sichere Spareinlagen steckt, verliert real. Trotzdem setzen die Privathaushalte in Deutschland auf Bankeinlagen, wie die Deutsche Bundesbank am Montag in Frankfurt mitteilte. Aktien und festverzinsliche Wertpapiere wurden hingegen im zweiten Quartal im Saldo verkauft. Insgesamt kletterte das Vermögen der privaten Haushalte in Form von Bargeld, Wertpapieren, Bankeinlagen oder Ansprüchen gegenüber Versicherungen zum Ende des zweiten Quartals gegenüber dem Vorquartal um 23 Milliarden Euro oder 0,5 Prozent auf den Rekordwert von 5 027 Milliarden Euro.

Studie Die trügerische Sicherheit der Altersvorsorge

Die Deutschen fürchten die Altersarmut – und sorgen vor allem mit dem Eigenheim vor. Dafür sprechen Immobilienboom und niedrige Kreditzinsen. Doch die angebliche Sicherheit ist trügerisch.

Aufmacher Altersarmut Quelle: imago/blickwinkel

Angesichts der historisch niedrigen Zinsen werden in Deutschland auch wieder mehr Kredite aufgenommen. Nach Angaben der Bundesbank lag der Wert im zweiten Quartal bei sechs Milliarden Euro, genutzt wurden die Kredite vor allem für den Wohnungsbau. Weil Immobilien derzeit extrem günstig finanziert werden können, ist die Nachfrage zuletzt kräftig gestiegen - auch, weil die eigenen vier Wände im Alter mietfreies Wohnen versprechen. Das hat auch das Preisniveau in die Höhe getrieben. Doch eine Wohnimmobilie ist nicht mehr immer die beste Wahl für die Altersvorsorge, wie eine am Montag vorgestellte Untersuchung des Beratungsunternehmens Empirica ergab. Wenn das Eigenheim auf lange Sicht etwas abwerfen soll, muss es demnach in der richtigen Region liegen. Manchmal komme es sogar auf den Stadtteil an. „Man muss höllisch aufpassen, wo man investiert“, sagte der Ko-Autor der Studie, Ulrich Pfeiffer, in Berlin.

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Wo sich der Immobilienkauf noch lohnt

  • Warum stehen Immobilien bei Anlegern so hoch im Kurs?

    Ein wichtiger Grund sind die seit Jahren niedrigen Zinsen. Wenn Sparbuch, Festgeld und Staatsanleihen fast nichts abwerfen und Aktien als zu riskant erscheinen, stecken Anleger ihr Geld in Immobilien. Die Euro-Schuldenkrise hat zudem wohlhabende Ausländer aus Südeuropa und Asien angelockt, die im „sicheren Hafen“ Deutschland ihr Vermögen parken wollen.

  • Worauf setzen Investoren bei der Auswahl von Wohnimmobilien?

    „Lage, Lage, Lage“ war bislang das Motto beim Immobilienkauf. Die Studie des Beratungsunternehmens Empirica kommt zu dem Ergebnis: „Region, Region, Region“ ist in Zukunft der Trumpf. Will sagen: Es wird in den nächsten Jahren vor allem darauf ankommen, in Gebiete mit Bevölkerungswachstum zu investieren. Regionen, die schrumpfen, sollten gemieden werden. Es wird „Schwarmstädte“ geben, in die junge, aufstrebende Menschen strömen, und alternde Städte, die immer weiter ausbluten.

    Innerhalb der Großstädte wandeln sich die Viertel und ihre Bewohner schneller als bisher. Stadtteile können auf- und abwerten, die Trends sind unberechenbarere als bisher. Die Empirica-Studie sieht auch Chancen für Kleinstädte oder manchen Landstrich in Ostdeutschland. Fazit der Studie: Investitionen lohnen, wo es schön ist, wo man gut hinkommt, wo etwas geboten wird und wo man einen Job findet. Bei der Immobilienauswahl müsse man „höllisch aufpassen“.

  • Wie entsteht eine Immobilienblase?

    Ohne Kredite keine Blase, lautet das Credo unter Wirtschaftswissenschaftlern: Werden Darlehen verstärkt auch an Normalverdiener mit teils geringer Bonität vergeben, steigt die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Der gleiche Mechanismus funktioniert bei billigen Finanzierungskosten durch etwa niedrige Zinsen. Die Folge: Das steigende Interesse rechtfertigt höhere Kaufpreise, Mieten und Einkommen bleiben hinter dieser Entwicklung jedoch zurück. Der Markt überhitzt sich, eine Blase entsteht. Erst der massive Einsatz von Fremdkapital macht eine Blase also für die Gesamtwirtschaft gefährlich.

  • Droht derzeit eine Preisblase auf dem deutschen Immobilienmarkt?

    Die Gefahr spekulativer Übertreibungen ist aus Sicht von Forschern zwar für einzelne Regionen gegeben, eine Blase aber noch nicht entstanden. „Trotz historisch niedriger Zinsen ist in Deutschland keine massive Ausweitung der Kreditvergabe für den Erwerb von Wohnraum zu beobachten“, heißt es in einer aktuellen Analyse des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW). Seit 2009 wiesen aber mehrere Indizien auf einen deutlichen Preisanstieg für Wohnimmobilien vor allem in Großstädten hin. Das sieht auch die Bundesbank so: Wohnungen in besonders attraktiven Ballungsräumen kosteten inzwischen zu viel. In Teilen von München, Frankfurt oder Hamburg seien die Preise um ein Fünftel zu hoch.

  • Wie sicher ist die Anlage in Immobilien?

    Wer eine Immobilien kauft und sie mit einem regelmäßigen Einkommen abzahlen kann, hat im Alter ein sicheres Dach über den Kopf oder eine monatliche Mieteinnahme, vorausgesetzt es gibt einen Mieter. Die Rendite von Wohneigentum liege langfristig nur bei ein bis zwei Prozent pro Jahr, sagt der Empirica-Studienautor Reiner Braun. Viel wichtiger sei aber das Sparen an sich: Wer über Jahre diszipliniert einen Kredit tilge, der habe am Ende wirklich etwas fürs Alter beiseite gelegt. Bei allen anderen Sparformen sei die Verlockung groß, zwischendurch einen Teil auszugeben.

Denn in Deutschland werde die Nachfrage nach Wohnungen von 2020 an insgesamt sinken. In einigen Ballungszentren wachse die Zahl der Privathaushalte aber weiter. Der Prognose zufolge werden dort künftig eher Ein- und Zweifamilienhäuser als Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gesucht. Auftraggeber der Empirica-Studie ist das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA), das von der Deutschen Bank und der Zurich Gruppe Deutschland getragen wird.

Nach Angaben der Bundesbank vertrauten die Menschen in Deutschland im zweiten Quartal vor allem auf sichere Bankeinlagen und Versicherungen. In Sichteinlagen steckten sie 30 Milliarden Euro, die Ansprüche gegenüber Versicherungen stiegen um knapp 17 Milliarden Euro.

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Hingegen trennten sich die Menschen hierzulande im Saldo von festverzinsliche Wertpapieren und Aktien in Milliardenhöhe - obwohl die Kurse an den Börsen von kurzfristigen Rückschlägen abgesehen seit Anfang 2012 in die Höhe schießen. Die Experten der Notenbank sehen in der Umschichtung hin zu Bankeinlagen einen Beleg für eine „gewisse Risikoaversion“: „Dies dürfte unter anderem mit der im Berichtszeitraum besonders ausgeprägten Unsicherheit über den weiteren Kurs der US-amerikanischen Geldpolitik zusammenhängen, welche die Volatilität auf den Kapitalmärkten und damit die Unsicherheit der Anleger zusätzlich erhöht hat.“

Die Vorliebe für Sicherheit drosselte auch das Tempo der Vermögensbildung: Im Auftaktquartal war das Geldvermögen noch um 1,1 Prozent zur Vorperiode gestiegen.

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