Albtraum für Bauherren: Was tun, wenn die Baufirma pleite geht?

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Albtraum für Bauherren: Was tun, wenn die Baufirma pleite geht?

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Baustopp am Eigenheim.

von Anke Henrich und Andreas Toller

Egal, ob Bauträger oder ein Generalunternehmer: Geht die Baufirma vor Fertigstellung des Hauses oder der Eigentumswohnung pleite, drohen herbe Verluste und eine Bauruine. Wie Bauherren vorbeugen, was sie im Ernstfall noch tun können.

Egal, ob Bauträger oder ein Generalunternehmer: Geht die Baufirma vor Fertigstellung des Hauses oder der Eigentumswohnung pleite, drohen herbe Verluste und eine Bauruine. Wie Bauherren vorbeugen, was sie im Ernstfall noch tun können.

Aus zwei Gründen scheitern Ehen in Deutschland statistisch betrachtet am häufigsten: der Geburt des ersten Kindes oder dem Bau eines Eigenheims. Beide Ereignisse strapazieren Nerven und Beziehungen wohl derart, dass eine Familie daran zerbrechen kann.

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Vieles beim Hausbau verzögert den Baufortschritt und verursacht zusätzliche Kosten: Material und Handwerker stehen nicht wie geplant zur Verfügung, Baumängel und Folgeschäden erfordern Nachbesserungen, bautechnische Widrigkeiten erhöhen den Aufwand. Am schlimmsten aber trifft es Bauherren, wenn Bauträger oder Handwerkfirmen während der Bauphase zahlungsunfähig werden. Dann stehen sie da mit einer Bauruine.

Typische Mängel in Neubauten

  • Rohbau, Statik, Dachkonstruktion

    In 19 Prozent der vom Institut für Bauforschung untersuchten Baumängel gab es ein Problem mit dem Rohbau, der Statik oder der Dachkonstruktion. Damit ist dieser häufiger von Neubaumängel betroffen als jeder andere.

  • Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung

    Das Haus in eine dicke Isolierschicht zu packen, ist inzwischen für Neubauten sogar durch die Energie-Einsparverordnung (EnEV) vorgeschrieben. 13 Prozent der Mängel sind hier angesiedelt.

  • Innenputz, Estrich, Innenausbau

    Ebenfalls in 13 Prozent der Fälle gibt es Mängel an Estrichböden oder dem Wandputz bzw. den Trockenbauwänden im Hausinneren.

  • Wärmedämmung, Schallschutz, Brandschutz

    Bei der Isolierung der Gebäudehülle sowie dem baulichen Brand- und Schallschutz kommt es häufig zu fehlerhafter Ausführung. Zwölf Prozent der Mängel an Neubauten entfallen auf dieses Gewerk.

  • Fassade / Dach

    Auch ohne Wärmedämmung, Abdichtungen und Isolierschichten beziehen sich noch immer neun Prozent der Neubaumängel auf die Bereiche Fassade und Dach.

  • Fenster und Türen / Luftdichte Ebene

    Jeweils acht Prozent der untersuchten Neubaumängel betreffen Fenster sowie Türen oder die Luftdichte Ebene. Die technischen Anlagen eines Neubaus sind in sieben Prozent der Fälle mangelhaft, vier Prozent betreffen die Bausicherheit.

  • Die häufigsten Mängelursachen

    Nach einer Untersuchung des Instituts für Bauforschung und des Bauherren-Schutzbundes haben 45 Prozent der Baumängel in Neubauten ihre Ursache in einer fehlerhaften Ausführung der Arbeiten durch die Handwerker. In einem Viertel der Fälle liegt der Fehler in der Bauleitung, bei rund 20 Prozent handelt es sich um Planungsfehler. Fehlerhaftes Material ist in nicht einmal sechs Prozent der Fälle die Ursache.

  • Fehlerhafte Bau- und Leistungsbeschreibung

    Planungs- und Ausführungsfehler sind häufig auf eine fehlerhafte Bau- und Leistungsbeschreibung zurückzuführen. Gerade mal ein Prozent der Baubeschreibungen entsprechen durchgängig den geforderten Mindeststandards. Mehr als die Hälfte ist zwar im Wesentlichen vollständig, aber die Beschreibungen sind fehlerbehaftet. Bei 42 Prozent der Baubeschreibungen sind die gewünschten und benötigten Leistungen unvollständig oder nicht eindeutig beschreiben. In vier Prozent der Fälle fehlen sogar wesentliche Angaben und die Leistungsbeschreibung ist mangelhaft. Die Fehler betreffen vor allem notwendige Unterlagen und technische Nachweise, den Bereich Planung und Bauleitung, Erdarbeiten sowie die allgemeinen Objektangaben.

Pleiten sind in der Baubranche an der Tagesordnung. 2015 gingen knapp 3900 Baubetriebe Pleite – das waren 16,5 Prozent aller Unternehmensinsolvenzen in Deutschland. 2016 werden es mit geschätzten rund 3800 Fällen nur minimal weniger sein. Nur der Handels- und Dienstleistungssektor verzeichnet noch mehr Insolvenzen als die Baubranche. Dirk Hagemann, Fachabteilungsleiter beim Kreditversicherer Euler-Hermes, sagt: „Von den Pleiten sind kleinere Betriebe besonders häufig betroffen, also Ausbaufirmen wie Heizungsbauer, Installateure oder Maler. Außerdem sind die meisten Pleitefirmen im privaten Wohnungsbau tätig.“

Dünne Finanzdecke bei vielen Baufirmen

Das Problem der Bauunternehmen ist ihre meist dünne Finanzdecke. „Die Gewinnmargen sind in der Baubranche mit nicht einmal sechs Prozent im Durchschnitt sehr gering“, erklärt Hagemann. „Verweigert da ein Kunde etwa wegen Baumängeln eine Zahlung, steigt der finanzielle Druck auf den Betrieb schnell an. Die meisten Firmen, die so zahlungsunfähig werden, werden abgewickelt. Bis die Gläubiger wissen, ob sie noch etwas erstattet bekommen, können Jahre vergehen, mehr als fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Forderung sind es auch dann nur selten. Auf dem Rest bleiben die Gläubiger dann sitzen.“

Für den Bauherren ist die Zahlungsunfähigkeit eines Baudienstleisters oder des Bauträgers der Super-GAU: Die Handwerker bleiben aus, die Lieferanten liefern kein Material mehr. Außerdem hat der Bauherr vielleicht schon mehr bezahlt, als an Leistungen erbracht wurde, so dass auch sein Geld futsch ist.

Selbst wenn nur ein kleiner am Bau beteiligter Handwerksbetrieb zahlungsunfähig ist, beläuft sich der Schaden für Bauherren schnell auf mehrere tausend Euro. Generalunternehmen, die alle Arbeiten bis zur Fertigstellung übernehmen, verursachen durch ihre Pleite leicht Schäden im sechsstelligen Bereich – zumal die Bauarbeiten dann vollends erliegen und die Bauherren weiterhin schon Kreditraten und Miete zahlen müssen.

Oft nur zu drei bis zehn Prozent des Schadens ersetzt

Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB), kennt die Problemlage aus der Praxis. Anwälte versuchen dann für die Mandanten zu retten, was noch zu retten ist, wenn die Pleite ihres Bauunternehmers absehbar oder sein Insolvenzantrag schon amtlich ist. Realistisch betrachtet sei das oft sehr viel weniger, als sich die Geschädigten erhoffen.

Häufige Handwerkertricks

  • Überhöhte Rechnung

    Die meisten Beschwerden über Handwerker erreichen Schiedsstellen und Verbraucherschützer wegen überhöhter Rechnungen, die deutlich über den Kostenvoranschlag hinaus gehen. Grundsätzlich ist ein Kostenvoranschlag aber unverbindlich – die Branche spricht auch von einem „freibleibenden Angebot“. Damit kann der Handwerker mit seiner Rechnung auch über den Kostenvoranschlag hinausgehen. Gerichte erkennen Preiserhöhungen von zehn bis 20 Prozent noch als vertretbar an. Der Handwerker ist nur dann an den Kostenvoranschlag gebunden, wenn explizit ein Festpreis, also ein verbindlicher Kostenvoranschlag, vereinbart wurde.

  • Gewährleistung

    Das Angebot vieler Handwerker „ohne Rechnung wird es etwas billiger“ mag verlockend klingen, schließlich spart der Kunde so mindestens die Mehrwertsteuer. Der Haken: Wer Handwerker schwarz beschäftigt, hat auch keinen Gewährleistungsanspruch. Die Durchsetzung von Mängelbeseitigungen wird erschwert. Handwerker dürfen im Vertrag aber die Gewährleistung ausschließen. Prüfen Sie das Kleingedruckt und die AGB daraufhin. Wird dort etwa statt der sonst üblichen Gewährleistung nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) die Anwendung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauarbeiten (VOB/B) vereinbart, schränkt dies die Gewährleistung ebenfalls ein.

  • Lohnzuschläge

    Wer aus Not nachts einen Installateur oder Schlüsseldienst kommen lässt, muss mit Zuschlägen für den Nacht- oder Wochenendeinsatz von 50 bis 70 Prozent auf den üblichen Stundenlohn leben. Mehr ist unüblich und zu beanstanden. Ein Zuschlag auf die Gesamtrechnung ist unzulässig. Und Handwerker, die mittags gerufen werden, aber erst nach der regulären Arbeitszeit auftauchen, dürfen auch keine Zuschläge verlangen.

  • Personalaufwand hoch treiben

    Was tun, wenn statt eines erwarteten Handwerkers zwei vor der Tür stehen? Sicher, es gibt Arbeiten, für die vier Hände nötig sind. Aber zum einen muss der Auftraggeber das nur da, wo nötig, akzeptieren. Zum anderen sollte er darauf achten, dass die ungelernte Hilfskraft, die als Handlanger fungiert, auf der Rechnung nicht als teurer Facharbeiter auftaucht - mit deutlich höherem Stundensatz.

  • Unnötige Arbeiten

    Vielleicht haben Sie das schon erlebt, als Sie mir Ihrem Auto zur Inspektion in eine Werkstatt fuhren: Anstatt sich auf den fälligen Ölwechsel und Filteraustausch zu beschränken, eröffnet Ihnen der Mechaniker, die Stoßdämpfer seien angeschlagen und sollten getauscht werden. Für einen Laien ist das schwer zu überprüfen. Wer aber einen zweiten, vertrauensvollen Automechaniker um Überprüfung bittet, erfährt mitunter, dass es die Stoßdämpfer noch tun und erst getauscht werden sollten, wenn sie tatsächlich die Funktion verweigern. Über Schlüsseldienste zum Beispiel gibt es immer wieder Beschwerden, sie würden unnötigerweise bei der Öffnung einer Tür auch das Schloss beschädigen und unnötigen Ersatz verkaufen und installieren. Ist die Waschmaschine defekt, genügt manchmal ein Stück Schlauch für die Reparatur, der Handwerker baut aber gleich eine neue Pumpe ein. Eine zweite Meinung kann auch hier helfen, viel Geld zu sparen.

  • Beim Material sparen

    Gerade bei Bauarbeiten ist dem fertigen Werk aber nicht unbedingt anzusehen, welche Materialien darin verarbeitet wurden. Kritiker von Baupfusch beklagen immer wieder, dass Arbeiten nicht gemäß der Bauvorschriften durchgeführt wurden und zum Beispiel zu wenig Isoliermaterial Anwendung fand. Eine Prüfung der Dekra ergab, dass es im Hausbau durchschnittlich 32 Mängel gibt. Auf der Abrechnung sieht es dann aber so aus, als entspräche alles den Bauvorschriften.

  • Materialberechnung

    Grundsätzlich gibt es Materialien, bei denen auch mit Verschnitt gerechnet werden muss, zum Beispiel bei Bodenbelägen oder Wandfliesen. Zuviel sollte es aber nicht sein. Die Versuchung ist groß, deutlich zu viel Material zu berechnen, als tatsächlich benötigt. Vor allem da, wo es von außen nicht sofort ersichtlich ist. Handwerker sollten in der Lage sein, zu erklären wo und wie viel sie von dem Material verwendet haben.

  • Überhöhte Anfahrtskosten

    In der Regel sollten Handwerker nicht mehr als 15 Minuten Autofahrt berechnen. Muss der Handwerker nochmal zurück zum Betrieb um fehlende Ersatzteile oder Werkzeug zu holen, muss der Kunde das nicht zahlen. Es ist das Versäumnis des Handwerkers. Für die Zeit der Abwesenheit kann natürlich auch kein Stundenlohn verlangt werden. Schlüsseldienst fielen Verbraucherschützer oft negativ auf, weil sie in den Gelben Seiten mit lokalen Rufnummern werben, aber letztlich ein Callcenter die Anfragen entgegen nimmt und Handwerker mit langer Anfahrt zum Kunden schickt.

Freitag bringt die Zukunft einer Bauruine trocken auf den Punkt: „Die Baustelle ruht bis der Insolvenzverwalter entscheidet, was er mit dem halbfertigen Haus vorhat. Und wenn das Insolvenzverfahren durchgeführt und die Schadenersatzansprüche ermittelt sind, bekommt der Bauherr vielleicht eine Quote von drei bis fünf Prozent seines Verlustes erstattet. Aber nur wenn’s gut läuft“, so der Anwalt, der noch skeptischer ist als Hagemann vom Kreditversicherer Hermes Euler.

Eine große Rolle spielt es, ob das Pleiteunternehmen ein Bauträger oder Generalunternehmer – auch Generalübernehmer genannt – ist. Der entscheidende Unterschied: Beim Generalunternehmer bleibt der Auftraggeber Bauherr und ist Eigentümer von Grundstück samt unfertigem Bau. Bauträger sind hingegen selbst Bauherr und verkaufen Grundstück nebst schlüsselfertigem Haus erst nach Fertigstellung an den Kunden. Ist ein Bauträger vor der Übergabe pleite, wird die Lage für den Hauskäufer ungleich komplizierter.

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