Ausblick auf 2016: Steigende Energiepreise bremsen Bauinvestitionen

Sorgen bereitet der deutschen Bauindustrie auch der Bereich Wirtschaftsbau. Aufgrund des schwachen Welthandels werde die exportorientierte Wirtschaft im kommenden Jahr vorsichtig mit Bauinvestitionen bleiben, prognostiziert das BBSR. „Erweiterungsinvestitionen des verarbeitenden Gewerbes entwickeln sich wie auch der Neubau von Büro- und Verwaltungsgebäuden zurückhaltend. Eine „positive Ausnahme“ stellen laut BBSR dabei Handels- und Logistikimmobilien dar.

Der Bau-Hauptverband sieht eher die steigenden Energiekosten als Ursache des Problems.

Die Tücken beim Immobilienkauf

Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln.

Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten:

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Nebenkosten

Bei aller Euphorie über die neue Immobilie dürfen die Nebenkosten für den Kauf nicht übersehen werden, denn sie machen schnell zehn Prozent vom Kaufpreis aus. Zu ihnen gehören die Notarkosten, Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch, Maklerprovisionen und Kosten für die Immobilienfinanzierung – etwa die Berechnung von Bereitstellungszinsen seitens der Bank für eine bewilligte und bereitstehende Kreditsumme, die aber noch nicht abgerufen wird. Größte Posten sind Maklerkosten und Grunderwerbsteuer. Sie ist in den vergangenen Jahren in vielen Regionen von 3,5 auf fünf Prozent und mehr des Kaufpreises gestiegen.

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Um das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann.

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Objektbesichtigung

Niemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen.

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Lage, Bebauungspläne, Baugenehmigungen

Spätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches.

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Beginnen Sie Ihren Rundgang im Keller

Nachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab.

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Sachverständigengutachten

Insbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen

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Höhere Strompreise bremsten die Investitionsbereitschaft auch in deutschen Schlüsselindustrien wie der Chemiebranche, konstatiert Stiepelmann: „Die Investitionsströme gehen dadurch am Standort Deutschland vorbei. Beim Wirtschaftsbau erwarten wir dadurch 2016 eine Stagnation oder sogar einen leichten Rückgang.“ Dass es insgesamt aber nicht schlecht läuft in den meist mittelständischen Bauunternehmen, dafür sprechen die voller werdenden Auftragsbücher.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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In den ersten zehn Monaten 2015 liegt der Auftragseingang nominal 2,4 Prozent über dem Niveau des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Laut ifo-Konjunkturtest erwarten aktuell 75 Prozent der befragten Bauunternehmen für die kommenden sechs Monate eine bessere oder gleichbleibende Geschäftslage. Das sind fünf Prozentpunkte mehr als bei der Befragung im Vorjahr.

2016 steigt die Zahl der Beschäftigten

Auch die Beschäftigtenzahlen am Bau wachsen, wenn auch langsam. Nach einer Zunahme um 0,5 Prozent auf 760.000 Beschäftigte im Bauhauptgewerbe erwartet Stiepelmann eine ähnliche Steigerung für 2016.

Die zehn besten Städte Deutschlands

Platz 10: Karlsruhe
Karlsruhe eröffnet die Top Ten des Städterankings 2015 von WirtschaftsWoche und Immobilienscout24. Zwar verliert die badische Stadt einen Rang gegenüber dem Vorjahr, kann sich aber dank ihrer wirtschaftliche Stärke unter den zehn besten deutschen Städten behaupten. Nur 4,6 von 100 Einwohnern bezogen 2014 Arbeitslosengeld II, Rang elf von 69 in der Bundesrepublik. Besonders viele Arbeitsplätze gibt es im Bereich der wissensintensiven Dienstleistungen, 33,6 Prozent der Beschäftigten verdienen hier ihr Geld (Rang 9). Auch der Immobilienmarkt entwickelt sich prächtig, bei der Nachfrage nach Eigentumswohnungen schafft es die Stadt sogar auf den zweiten Platz.

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Platz 9: Hamburg
Die Millionenstadt an der Elbe verbessert sich um drei Plätze und schafft den Sprung auf Platz neun. Hamburg punktet in vielen Bereichen. Der Immobilienmarkt ist in guter Verfassung, für den Kauf einer Eigentumswohnung waren im zweiten Quartal 2015 je Quadratmeter 2952 Euro fällig (Rang 5). Sogar auf den zweiten Rang schafft es die Hansestadt im Städte-Vergleich bei der Abiturquote, 58,1 Prozent der Hamburger Schulabgänger hatten 2013 das Abitur in der Tasche. Auch die Wirtschaft floriert, das Saldo aus Gewerbean- und abmeldungen lag 2013 bei 2,8 je 1000 Einwohner (Rang 5).

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Platz 8: Ulm
Die Donaustadt in Baden-Württemberg klettert zwei Plätze nach oben. Das liegt vor allem am Ulmer Arbeitsmarkt. Der lockt Menschen aus dem Umland an, der Saldo der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, die zwischen Arbeits- und Wohnort pendeln, lag  2014 bei 34,2 je 100 Einwohner (Rang 5). Darunter sind viele Tüftler, 4,9 Ingenieure kommen auf 100 Beschäftigte, im bundesweiten Vergleich reicht das für Platz neun. Besonders wichtig für die Zukunft: Auf 100 Nachfrager kamen 2012 108,7 betriebliche Ausbildungsplätze (Rang 7).

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Platz 7: Regensburg
Savoir-vivre an der Donau: Im Teilbereich Lebensqualität holt die Stadt in der Oberpfalz Platz drei. Besonders die medizinische Versorgung der knapp 150.000 Einwohner ist hervorragend. Auf 100.000 Einwohner kamen 2012 337,7 Ärzte, Rang vier im Städte-Vergleich. Sogar Platz drei erreicht die Stadt in Ostbayern bei der Versorgung mit Hospitälern – 2012 gab es je 10.000 Einwohner 195,1 Krankenhausbetten. Doch die hohe Lebensqualität hat ihren Preis, 23,2 Prozent des monatlichen Einkommens müssen die Regensburger für ihre Wohnkosten aufbringen, mehr zahlen nur Freiburger und Münchner.

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Platz 6: Wolfsburg
Platz eins bei der Wirtschaftskraft, Platz eins bei der Ingenieursdichte, Platz zwei bei der Produktivität. Dank VW steht Wolfsburg wirtschaftlich blendend da und ist Niedersachsens beste Stadt. Doch nicht jeder Fließbandarbeiter oder Ingenieur lebt am Arbeitsort, mit einem Saldo von 54,6 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten je 100 Einwohner ist Wolfsburg auch Deutschlands Pendler-Hauptstadt.
Bei der Bildung gibt es allerdings noch Luft nach oben: Nur 38,1 Prozent aller Schulabgänger hatten 2013 ihr Abitur gemacht, das reicht nur für Rang 48.

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Platz 5: Frankfurt am Main
Kriminelle Energie am Main. 16.938 Straftaten kamen laut Bundeskriminalamt 2014 auf 100.000 Einwohner – der höchste Wert aller 69 Städte. Nur 60,9 Prozent aller Delikte wurden aufgeklärt (Rang 18). Doch die Finanzmetropole kann auch überzeugen, die gemeindliche Steuerkraft (Grundsteuer A+B, Gewerbesteuer, Gemeindeanteil an der Einkommens- und Umsatzsteuer, abzüglich Gewerbesteuerumlage) je Einwohner lag 2013 bei 1566 Euro, nur Ingolstadt erreicht einen höheren Wert. Ebenfalls auf dem zweiten Platz liegt Frankfurt bei der Warmmiete je Quadratmeter - 10,70 Euro zahlen die Frankfurter durchschnittlich im zweiten Quartal 2015. Und bestätigen damit Frankfurts Ruf als Deutschlands Immobilienmekka.

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Platz 4: Stuttgart
Die Landeshauptstadt ist auch die beste Stadt Baden-Württembergs. Das liegt an den vielen hochqualifizierten Beschäftigten: Mehr als jeder vierte Arbeitnehmer hatte 2014 einen akademischen Abschluss (Rang 5), im Durchschnitt arbeiteten sechs von 100 Beschäftigten als Ingenieure (Rang 4). Aber nicht jeder Schulabgänger muss ein Ingenieursstudium beginnen. Gute Perspektiven in der Schwabenmetropole haben auch Azubis: Auf 100 Nachfrager kamen 2012 108,8 betriebliche Ausbildungsplätze, Rang sechs im Städte-Vergleich.

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Dass die Bauunternehmen in hohem Umfang Fachkräfte aus dem Strom der Flüchtlinge und Asylbewerber gewinnen könnten, glaubt der Berliner allerdings nicht: „Unter den Flüchtlingen sind kaum Menschen mit Bauingenieur- und Baufacharbeiter-Qualifikationen. Während insgesamt in Deutschland fünf Prozent der Erwerbstätigen am Bau arbeiten, tun dies nur zwei Prozent der arbeitenden Flüchtlinge.“

Wie stark die Bauinvestitionen privater wie öffentlicher Initiatoren insgesamt steigen werden, ist unter Experten durchaus umstritten. Die Spanne reicht von 1,4 Prozent (Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut, HWWI) bis 2,8 Prozent (Institut für Weltwirtschaft Kiel IfW). Im Durchschnitt liegen die Prognosen der acht führenden Wirtschaftsforschungsinstitute für 2016 bei 2,1 Prozent.

Der Sachverständigenrat geht von 2,0 Prozent Wachstum bei den Bauinvestitionen aus.