DüsseldorfHäuslebauer jubeln. Baugeld ist so billig wie noch nie. Günstige Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung gibt es gegenwärtig für rund drei Prozent. Wer sich 15 Jahre lang gleiche Raten sichern möchte, ist mit etwa dreieinhalb Prozent dabei. Die Fünfjahreskonditionen sind sogar einen Prozentpunkt besser.
Doch angesichts der niedrigen Zinsen rät Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de, von kurzen Zinsbindungen ab: „Ich würde für 15 Jahre abschließen, weil man das Darlehen trotzdem nach zehn Jahren kündigen kann, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.“ Scharfenorth empfiehlt sogar, nach Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung zu suchen, die allerdings von nicht vielen Banken angeboten werden.
Doch die niedrigen Zinsen haben Tücken: Wenn die monatlichen Raten an die Bank niedriger ausfallen, verlangsamt sich auch die Tilgung des gesamten Darlehens. „Alle freuen sich darüber, vergessen aber, dass es bis zur vollständigen Tilgung eines Annuitätendarlehens umso länger dauert, je niedriger die Zinsen sind“, warnt Scharfenorth.
Wer etwa ein Darlehen über 200.000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung, einem Prozent Tilgung und 3,5 Prozent Zins aufnimmt, zahlt monatlich 750 Euro, braucht aber 43 Jahre, bis das Häuschen abbezahlt ist. Tilgt er dagegen drei Prozent, holt sich die Bank monatlich 1083 Euro von seinem Konto, aber dies nur 22 Jahre und zwei Monate lang. Müsste der Kreditnehmer, wie noch vor ein paar Jahren, 5,5 Prozent Zinsen zahlen und würde nur ein Prozent tilgen, wäre die monatliche Belastung genauso hoch und das Darlehen nach 35 Jahren getilgt. Deshalb sollte die Tilgungsrate jetzt höher gewählt werden. Max Herbst, Chef der FMH Finanzberatung, sagt: „Zwei, besser drei Prozent Tilgung sind heute Pflicht.“
Das Annuitätendarlehen ist die typische Baufinanzierung in Deutschland. Der Darlehensnehmer weiß, welche Belastung auf ihn zukommt, denn die Monatsraten sind über die Dauer der Zinsbindung gleich. Je länger es dauert, bis die eigenen vier Wände abbezahlt sind, desto größer ist die Gefahr, Darlehen zu zwischenzeitlich stark gestiegenen Zinsen verlängern zu müssen. Deshalb sollte die Tilgungsrate jetzt höher gewählt werden. Max Herbst, Chef der FMH Finanzberatung, sagt: „Zwei, besser drei Prozent Tilgung sind heute Pflicht.“
Die geringen Zinssätze könnten noch länger Bestand haben
Wie lange bleiben die Zinsen so niedrig? Experte Herbst erwartet, dass sie in den nächsten sechs Monaten auf dem aktuellen Niveau verharren werden. Was nicht ausschließt, dass sie um 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte hoch- oder runtergehen.
Letztendlich trägt die Euro-Krise indirekt dazu bei, dass Baudarlehen in Deutschland so günstig sind. Denn deutsche Hypothekenbanken können sich gegenwärtig sehr günstig über Pfandbriefe refinanzieren. Pfandbriefe sind Anleihen, die durch deutsche Immobilien besichert sind. Die deutsche Wirtschaft gilt im Ausland als robust und deutsche Immobilien als wertbeständig. Wer große Sicherheit bietet, muss nur geringe Zinsen bieten. Dieser Zinsvorteil kommt bei den Kreditnehmern an. Baufi-Geschäftsführer Scharfenorth erwartet, dass die günstige Refinanzierung über Pfandbriefe vorerst andauert.
Auch deswegen sagt Berater Herbst: „Es gibt keinen Grund, jetzt sofort ein Forward-Darlehen abzuschließen.“ Sogenannte Forward-Darlehen sichern gegen einen kleinen Zinsaufschlag aktuelle Zinskonditionen zu einem späteren Zeitpunkt. Typischerweise werden sie von Menschen abgeschlossen, die in einem oder zwei Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen und fürchten, dass die Zinsen dann sehr viel höher sind als aktuell. Für Forward-Darlehen verlangen Banken Aufschläge zwischen 0,02 und 0,04 Prozentpunkten je Monat.
Wer sich jedoch heute die günstigen Zinsen ab Januar 2013 sichern will, muss nicht für die vollen zwölf Monate Aufschläge hinnehmen. Denn die meisten Banken verzichten nach Vertragsabschluss bis zu sechs Monate lang auf Aufschläge. Experte Herbst hat festgestellt, dass die Deutsche Bank zurzeit sogar Darlehen anbietet, für die bis zu 18 Monate lang kein Aufschlag verlangt wird.
Weil vorläufig nicht mit stark steigenden Zinsen zu rechnen ist, müssen künftige Eigenheimbesitzer auch nicht das erstbeste Angebot annehmen. „Häuslebauer sollten die Kaufentscheidung nicht über das Knie brechen“, rät André Adami, Projektleiter Wohnen beim Analysehaus Bulwien-Gesa.
Beobachter des Häusermarktes glauben, dass die Bauträger zurzeit die gesunkenen Finanzierungskosten für Preissteigerungen ausnutzen. So sind die Preise für Reihenhäuser, die typischen Eigenheime des kleinen Mannes, im vergangenen Jahr um 4,3 Prozent gestiegen.
