Bauen und Recht: Ist pauschalierter Schadenersatz für Generalunternehmer rechtens?

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Kolumne

Wer einem Generalunternehmer vor Baubeginn kündigt, kann schadenersatzpflichtig sein. Ein richtiges Vorgehen spart viel Geld und Ärger, rät Baurechtsexperte Erik Becker.

Pauschalierter Schadenersatz für den Generalunternehmer

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Erik Becker, Experte für Baurecht

Ein Bauvertrag zur Erstellung eines schlüsselfertigen Hauses enthält folgende Klausel:

„Das Kündigungsrecht des Auftraggebers richtet sich nach § 649 BGB. Erfolgt eine solche Kündigung vor Baubeginn, ohne Verschulden des Generalunternehmers, kann er eine pauschale Vergütung bzw. einen pauschalierten Schadenersatz in Höhe von zehn Prozent des beauftragten Gesamtbetrags verlangen. Der Auftraggeber kann einen geringeren Schadenersatz nachweisen.“

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Kündigung ohne Vorwarnung

Zwischen den Auftraggebern und dem Generalunternehmer kommt es zu Unstimmigkeiten wegen verzögerten Baubeginns. Der Auftragnehmer kündigt, ohne jegliche „Vorwarnung“, den Vertrag. Kann der Generalunternehmer zehn Prozent der Bausumme vom Auftraggeber verlangen?

Rechtstipp

Ja er kann! Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht zwar nur einen pauschalierten Schadenersatz in Höhe von fünf Prozent vor. Allerdings hat der Bundesgerichtshof auch höhere, vertraglich vereinbarte Pauschalen als zulässig erachtet. Während 18 Prozent der Bausumme als „äußerst bedenklich“ qualifiziert wurden, soll eine Pauschale von bis zu zehn Prozent rechtens sein. Allerdings ist zu beachten, dass für die Höhe des Anspruchs die Netto-Bausumme maßgeblich ist, weil ein umsatzsteuerliches Austauschverhältnis bei nicht erbrachten Leistungen fehlt.

Sofern pauschalierter Schadenersatz innerhalb Allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart wird, muss dem Auftraggeber der Gegenbeweis eines geringeren Schadens eingeräumt werden. Kündigen Auftraggeber aber berechtigterweise aus wichtigem Grund, kann pauschalierter Schadenersatz gar nicht geltend gemacht werden. Wird der vereinbarte Baubeginn oder -fortschritt vom Generalunternehmer verzögert, empfiehlt Fachanwalt Becker dem Generalunternehmer diesbezüglich eine angemessene Frist zu setzen und zugleich die Kündigung des Vertrages für den Fall des fruchtlosen Ablaufes anzudrohen, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird.

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