Beispiel: Ein Haus kostet 300.000 Euro, die Bank zieht zehn Prozent Sicherheitsabschlag ab. Der Beleihungswert beträgt also 270.000 Euro. Will ein Hauskäufer zu 70 Prozent fremdfinanzieren, bekommt er von der Bank einen Kredit über 189.000 Euro. Die restlichen 111.000 Euro müsste er aus eigener Tasche zahlen. Kann oder will er das nicht, müsste er eine höhere Beleihung wählen. Dann steigen aber auch die Zinsen: Bei 70 Prozent Beleihung kann ein Hauskäufer einen Kredit über 200.000 Euro und mit festem Zins über zehn Jahre beim günstigsten Anbieter derzeit schon für 2,4 Prozent Zins bekommen. Wird die Immobilie zu 80 Prozent beliehen, müsste er wenigstens 2,5 Prozent Zins zahlen.
In unserem Test der Kreditvermittler haben wir auch die Konditionen für eine besonders hohe Beleihung getestet. Ein fiktives Ehepaar – der Mann (34 Jahre) ist Anwalt, die Frau Hotelkauffrau und 31 Jahre alt – will eine Doppelhaushälfte in Berlin zu 100 Prozent finanzieren. Da beide jung sind und relativ gut verdienen (gemeinsam über 4500 Euro netto) lassen sich die Anbieter darauf ein. Die Neubau-Doppelhaushälfte kostet 349.000 Euro. Bei zehn Prozent Sicherheitsabschlag entsprechen 314.100 Euro Kredit dem vollen Beleihungswert. Die Finanzierung mit anfänglich zwei Prozent Tilgung kostet bei den günstigsten Vermittlern nur rund 2,7 Prozent Zins, bei den teuersten wären 3,4 Prozent fällig.
Die spannendsten KfW-Programme
Gefördert werden der Kauf oder Bau einer Immobilie mit einem Darlehen in Höhe von maximal 50.000 Euro zu Zinssätzen ab 1,97 Prozent. Kreditnehmer können bis zu hundert Prozent der Gesamtkosten finanzieren, die Zinsbindung beträgt fünf oder zehn Jahre.
Die Förderbank honoriert den Bau oder Kauf eines Energieeffizienz- oder Passivhauses mit günstigen Krediten und Zuschüssen. Bauherren müssen allerdings bestimmte Vorgaben erfüllen. Für einen Effektivzins ab 1,41 Prozent können Kunden bis zu 50.000 Euro leihen. Außerdem lockt ein Tilgungszuschuss von bis zu 5.000 Euro. Das Programm lässt sich mit weiteren Fördermitteln kombinieren.
Dieses Programm fördert Einzelmaßnahmen mit einem Darlehen in Höhe von maximal 50.000 Euro und einem Effektivzins ab einem Prozent. Geförderte werden Eigentümer, Käufer oder Mieter. Die KfW fördert energetische Sanierungen darunter unter anderem Wärmedämmung, Erneuerung von Fenstern und Türen oder eine neue Heizung. Kreditnehmer müssen einen Energieberater hinzuziehen. Das Programm lässt sich mit weiteren Fördermitteln kombinieren.
Hier profitieren Käufer oder Besitzer eines KfW-Effizienzhauses oder denkmalgeschützter Häuser. Auch Mieter können zugreifen. Die KfW vergibt Kredite bis zu 75.000 Euro zu einem Effektivzins ab einem Prozent. Zusätzlich lockt ein Tilgungszuschuss in Höhe von maximal 12,5 Prozent der Kreditsumme. Der Zuschuss steigt mit dem erreichtem Energiesparlevel.
Dieses Programm gilt bei umbauten, die Barrieren aufheben oder die Wohnqualität für Senioren steigern. Das Darlehen zu einem Effektivzins in Höhe von einem Prozent gilt für alle förderfähigen Kosten bis zu einer Summe von 50.000 Euro. Die Zinsbindung gilt für fünf oder zehn Jahre, die Laufzeit beträgt bis zu 30 Jahre. Es besteht außerdem die Möglichkeit, ein endfälliges Darlehen mit einer Laufzeit von maximal acht Jahren abzuschließen. Das Programm können Eigentümer, Vermieter oder Mieter nutzen.
Wer den Einbau einer Solaranlage oder Kraft-Wärme-Kopplung plant, sollte dieses Angebot nutzen. Regenerative Energien werden mit Darlehen in zu einem Effektivzinssatz ab einem Prozent gefördert. Interessant könnte für viele auch die Option von bis zu drei tilgungsfreien Jahren zu Beginn des Darlehens sein. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre, die maximale Laufzeit 20 Jahre. Der maximale Kreditbetrag liegt bei mehreren Millionen Euro.
Die besten Konditionen gibt es bei einer Beleihung von maximal 60 Prozent. Für Darlehen von unter 100.000 Euro verlangen viele Banken Zinsaufschläge.
Auch wegen solcher Fallstricke ist es wichtig, verschiedene Anbieter zu vergleichen. Unsere Testkunden sparten bei günstigen Anbietern schon während der ersten zehn Jahre ohne weiteres fast 10.000 Euro im Vergleich zu teureren Krediten, wie die Beispielrechnung unten zeigt.
Staatliche Förderung nutzen
Oft sparen Immobilienkäufer noch einige tausend Euro mehr, wenn sie staatliche Förderung nutzen und einen klassischen Kredit mit einem Förderkredit der KfW kombinieren. In unserem Vergleich der Kreditvermittler schnitten Anbieter wie die Diba, die den Testkunden keinen KfW-Kredit anboten, in der Konditionenwertung daher relativ schlecht ab.
Wie Hausbanken bei KFW-Kredite versagen
Bei einer Umfrage der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen über KFW-Kredite zeigt sich der Kundenzorn. Jeder dritte der knapp hundert Befragten war unzufrieden mit der Beratung. Die Äußerungen veröffentlicht Handelsblatt Online anonym.
"Der Berater hat uns ganz klar gesagt, dass er uns nur einen KfW-Kredit vermittelt, wenn wir auch gleichzeitig mindestens einen 70.000-Euro-Kredit bei ihm aufnehmen, sonst loht es sich für ihn nicht."
"Meine Hausbank hat mir unmissverständlich gesagt, dass sie keine Kredite über die KFW beantragt. Ich sollte ihren wesentlich teuren Kredit nehmen."
"Soweit ich informiert bin, wurde von der Bank nicht die höchstmögliche Summe ausgeschöpft. Dafür wurden lieber eigene Mittel der Bank, die teurer waren, eingesetzt."
"Es ist für die Banken nicht viel dabei zu verdienen, deshalb ist das Interesse nicht sehr hoch, KFW zu vermitteln. Wenn KFW angeboten wird, liegt meist auch ein Angebot der Hausbank dabei, und wird umfassend beworben."
"Meine Hausbanken haben die Darlehensanfrage gar nicht an die KfW weitergeleitet. Der Antrag wurde ohne Angabe von Gründen abgelehnt seitens der Hausbanken. Der Antrag wurde einfach nicht zur Prüfung an die KfW weitergeleitet."
"Alles sehr langwierig, uninformativ und desinteressiert, hat bei der Hausbank sehr lang gedauert, obwohl KfW Bank sehr schnell war"
"Alle ortsansässigen Banken wollten keinen Kreditantrag bei der KfW stellen, da der Betrag von 6000 € für die Erneuerung unserer Gasheizung als zu gering angesehen wurde."
"Um einen KFW-Kredit von seiner Hausbank zu bekommen, braucht es Hartnäckigkeit. Meine Hausbank hat mir viele Steine in den Weg gelegt in Form von immer neuen Unterlagen, die man angeblich bräuchte. Es handelte sich um einen geringen Kredit von 10.000 € und man hat uns behandelt als wollten wir 100.000 € ohne jede Sicherheit. Zum Beispiel sollten wir für unser Zwei-Familienhaus mit Baujahr 1982 ein Wertgutachten vorlegen wegen 10.000 € ohne jede weitere Kreditbelastung des Hauses. Das Haus ist seit vielen Jahren schuldenfrei. Lächerlich! Fazit: Die Banken wollen eigene teure Kredite verkaufen und keine KFW-Kredite."
Für selbstbewohnte Immobilien bietet die bundeseigene KfW ein Wohneigentumsprogramm, aus dem Käufer bis zu 50.000 Euro bekommen. Die Kredite unterscheiden sich nach den tilgungsfreien Jahren zu Beginn (ein Jahr bis acht Jahre) und der Zinsbindung (fünf bis zehn Jahre). Sondertilgungen sind nicht möglich. Dafür sind die Zinsen mit 2,0 bis 2,6 Prozent recht günstig. Noch niedrigere Zinsen, ab 1,0 Prozent, bietet die KfW, wenn Bauherren energiesparend bauen oder Eigentümer eine bestehende Immobilie energieeffizient sanieren. Allein im dritten Quartal schüttete die KfW 6,9 Milliarden Euro für solche Kredite im Rahmen der Programme „Energieeffizient Bauen und Sanieren“ aus.
Gute Berater
Gute Berater haben den Überblick über die genauen Konditionen und vergleichen die Gesamtkosten verschiedener Kreditkombinationen über die gesamte Tilgungsdauer. Auch dafür gab es im Ranking Punkte. Dass Berater hier fit sind, ist nicht selbstverständlich. „Vielen Banken sind die KfW-Kredite lästig, weil sie die Kalkulation der Gesamtfinanzierung komplexer machen“, sagt Heinrich Bockholt, Leiter des Instituts für Finanzwirtschaft in Koblenz.
Auch die staatliche Riester-Förderung können Käufer einer selbstbewohnten Immobilie beanspruchen („Wohn-Riester“). Pflichtversicherte in der Rentenversicherung und die meisten Beamten sind förderberechtigt. Vor allem die Riester-Kreditvariante ist häufig ein lohnender Baustein der Finanzierung. Käufer oder Bauherren schließen einen speziell dazu angebotenen Kredit ab, der dank steuerbegünstigter Riester-Eigenbeiträge und staatlicher Zulagen relativ schnell getilgt werden kann.
Die Raten zahlen die Kreditnehmer aus ihrem unversteuerten Einkommen, dafür fällt im Ruhestand eine separat berechnete Steuer auf die gesamten geförderten Kreditraten an. Trotz dieser späteren Steuer bringt ein Riester-Kredit grob geschätzt über die gesamte Laufzeit pro Jahr rund 0,5 Prozentpunkte Zinsersparnis.
