Die relativ komplexen Regeln machen es Beratern leicht, von den Riester-Krediten dennoch pauschal abzuraten – oft nur, weil sie solche Kredite gar nicht anbieten. Besonders dreist ist der Postbank-Berater in Düsseldorf, der sich im Kundengespräch betont kumpelhaft gibt. „Ein Riester-Darlehen gibt es gar nicht“, belehrt er mich auf meine gezielte Nachfrage und schaut mich erheitert durch seine schwarze Hornbrille an. Dass der Postbank-Baufinanzierer BHW ein solches sogar selbst anbietet, unterschlägt er. Als ich erstaunt nachhake, räumt er etwas später ein: „Das gibt es zwar schon, aber es lohnt sich nicht.“
Er will mir lieber einen Riester-Bausparvertrag andrehen, mit dem ich dann nach Auslaufen des ersten Kredits einen Teil der Restschuld abtragen könnte. Diese Empfehlung ist nicht prinzipiell falsch, sollte aber mit anderen Varianten verglichen werden. So bleibt der Verdacht, dass der Berater vor allem die höheren Provisionen des Bausparvertrags vor Augen hat. Immer wieder preist er den an: „Im Moment gibt es nichts Besseres!“
Das Elf-Punkte-Programm für den Wohn-Riester (Teil 1)
Die Regierung hat insgesamt 22 Maßnahmen zusammengestellt, mit denen die Private Altersvorsorge der Bürger angekurbelt werden soll. Die Hälfte davon beziehen sich auf den Wohn-Riester.
Jederzeitige Kapitalentnahme für selbstgenutztes Wohneigentum
Die förderunschädliche Entnahme von gefördertem Altersvorsorgevermögen für die selbstgenutzte Wohnung ist derzeit nur eingeschränkt möglich. So muss die Entnahme entweder im zeitlich unmittelbaren Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung der selbstgenutzten Wohnung erfolgen oder zur Entschuldung dieser Wohnung unmittelbar zu Beginn der Auszahlungsphase. Die entsprechende Einschränkung soll aufgehoben werden. Gefördertes Altersvorsorgevermögen könnte somit jederzeit für die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum entnommen werden.
Jederzeitige „Einmal“-Besteuerung des Wohnförderkontos während der Auszahlungsphase
Der Steuerpflichtige kann sich nach geltendem Recht nur einmalig - zu Beginn der Auszahlungsphase - entscheiden, ob er die ratierliche Besteuerung des Wohnförderkontos bis zum 85. Lebensjahr oder die Einmalbesteuerung wählt. Bei der Einmalbesteuerung des Wohnförderkontos zu Beginn der Auszahlungsphase werden 70 Prozent des in der Wohnimmobilie gebundenen, geförderten Kapitals mit dem individuellen Steuersatz besteuert. Die Möglichkeit der Besteuerung des gesamten noch vorhandenen Wohnförderkontos unter Inanspruchnahme des „Rabatts“ wird auf die gesamte Auszahlungsphase ausgedehnt.
Erleichterungen im Hinblick auf die Absicherung der weiteren Geschäftsanteile einer Genossenschaft
Altersvorsorgeverträge können auch den Erwerb von weiteren Genossenschaftsanteilen zum Gegenstand haben. Auch in diesem Fall hat der Anbieter zuzusagen, dass die eingezahlten Beiträge für die Alterssicherung zur Verfügung stehen. Die Möglichkeiten der Arten der Absicherung dieser Zusage soll verbessert werden.
Flexibilisierung und Verlängerung des Reinvestitionszeitraums
Der Zulageberechtigte kann, wenn er die selbst genutzte Wohnimmobilie wechselt, die sofortige Besteuerung des Wohnförderkontos vermeiden, indem er einen Betrag in Höhe des Wohnförderkontos in die neue selbst genutzte Wohnimmobilie investiert. Die bisherige Reinvestitionsfrist soll verlängert werden auf zwei Jahre vor und fünf Jahre nach Ablauf des Veranlagungszeitraums, in dem er die Wohnung letztmals selbst nutzt.
Zulassung Entnahmebetrag zwischen 75 Prozent und 100 Prozent
Das angesparte geförderte Altersvorsorgevermögen darf förderunschädlich in Höhe von bis zu 75 % oder zu 100 % für die unmittelbare Anschaffung oder Herstellung einer selbst genutzten Wohnung oder zu Beginn der Auszahlungsphase zur Entschuldung der selbst genutzten Wohnimmobilie entnommen werden. Diese betragliche Einschränkung der Entnahmemöglichkeit soll entfallen.
Verminderung der jährlichen Erhöhung der in das Wohnförderkonto eingestellten Beträge von 2 Prozent auf 1 Prozent
Das geförderte Kapital („Wohn-Riester“) wird betragsmäßig in einem Wohnförderkonto erfasst. Während der Ansparphase erfolgt die Erfassung der Förderung fortlaufend. Das Wohnförderkonto wird jährlich um 2 Prozent erhöht. Dieser Wert wird auf 1 Prozent gesenkt.
Neben KfW und Riester können Familien mit Kindern häufig noch Förderprogramme der Bundesländer oder Gemeinden nutzen. Im Internet bieten die Portale baufoerderer.de (dahinter stehen der Bundesverband der Verbraucherzentralen und die KfW) und aktion-pro-eigenheim.de (dahinter stehen Baustoffhersteller und eine PR-Agentur aus Baden-Baden) einen guten Überblick über die je nach Familienstand, Einkommen, Immobilie und Ort in Frage kommenden Fördermittel.
Kredite möglichst schnell abbezahlen
Die niedrigen Zinsen sollten Immobilienkäufer dafür nutzen, ihre Kredite möglichst schnell abzuzahlen. Baufinanzierungsexperte Bockholt warnt davor, derzeit mit nur einem Prozent Tilgung zu starten: „Dann müssen unter Umständen auch noch die Erben an die Bank zahlen.“
Das zeigt dieses Beispiel: Ein 40-jähriger Hauskäufer nimmt 200.000 Euro zu drei Prozent auf. Wenn er mit nur einem Prozent Tilgung startet, hätte er sein Haus bei unterstellt gleichbleibendem Zins erst mit 87 abgezahlt. Tilgt er hingegen schon im ersten Jahr drei Prozent des Kredits, ist er mit 63 Jahren schuldenfrei. Dafür müsste er allerdings statt 660 Euro pro Monat rund 990 Euro an Zins und Tilgung zahlen.
Hohe Tilgung, niedrige Zinsen
Einige Banken belohnen eine hohe Tilgung mit niedrigeren Zinsen. Schließlich sinkt mit der schnelleren Rückzahlung auch ihr Risiko, auf einer Restschuld sitzen zu bleiben. Kunden haben jetzt den großen Vorteil, dass sie sich bei der aktuell niedrigen Zinsbelastung eine relativ hohe Tilgungsrate leisten können. Eine wahrscheinlich teurere Anschlussfinanzierung fällt dann weniger ins Gewicht.
Das Elf-Punkte-Programm für den Wohn-Riester (Teil 2)
Die Regierung hat insgesamt 22 Maßnahmen zusammengestellt, mit denen die Private Altersvorsorge der Bürger angekurbelt werden soll. Die Hälfte davon beziehen sich auf den Wohn-Riester.
Rechtzeitiger Antrag auf Entnahme vor der Auszahlungsphase
Der Zulageberechtigte kann das in einem Altersvorsorgevertrag angesparte geförderte Altersvorsorgevermögen unter anderem zu Beginn der Auszahlungsphase zur Entschuldung einer selbstgenutzten Wohnung verwenden. Dies ist bei der zentralen Stelle zu beantragen. Eine Frist für die Antragsstellung gibt es nicht. Der Zulageberechtigte kann somit kurz vor oder am Tag des Beginns der Auszahlungsphase noch eine Entnahme beantragen. Damit die Anbieter sich auf die Entnahme besser einstellen können, ist vorgesehen, dass der Antrag spätestens 10 Monate vor Auszahlungsbeginn gestellt werden muss.
Einbeziehung eines altersgerechten/behindertengerechten Umbaus im zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung
Für bestimmte Umbaumaßnahmen kann auch außerhalb des anschaffungsnahen Aufwands die „Wohn-Riester“-Förderung in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist, dass
- die Aufwendungen mindestens 5.000 Euro betragen,
- innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung entstanden sind,
- durch einen Sachverständigen bestätigt wurde, dass es sich um Umbaumaßnahmen im Sinne der DIN 18040-2 handelt und
- der Umbau nicht nach Nr. 19 gefördert wird.
Für die insoweit berücksichtigten Aufwendungen ist die Inanspruchnahme des § 35a EStG, die Berücksichtigung als außergewöhnliche Belastungen sowie die Inanspruchnahme von Leistungen der KfW ausgeschlossen. Der Steuerpflichtige hat schriftlich zu bestätigen, dass er hierauf vom Anbieter hingewiesen worden ist.
Einbeziehung eines behindertengerechten Umbaus
Die „Wohn-Riester“-Förderung kann auch für Umbauaufwendungen in Anspruch genommen werden, die einen behindertengerechten Umbau dienen. Voraussetzung ist, dass
- die Aufwendungen mindestens 30.000 Euro betragen,
- durch einen Sachverständigen bestätigt wurde, dass es sich um Umbaumaßnahmen im Sinne der DIN 18040-2 handelt und
- der Umbau nicht nach Nr. 18 gefördert wird.
Für die insoweit berücksichtigten Aufwendungen ist die Inanspruchnahme des § 35a EStG, die Berücksichtigung als außergewöhnliche Belastungen sowie die Inanspruchnahme von Leistungen der KfW ausgeschlossen. Der Steuerpflichtige hat schriftlich zu bestätigen, dass er hierauf vom Anbieter hingewiesen worden ist.
Vereinfachung bei der Berücksichtigung von Altersvorsorgebeiträgen im Jahr der Aufgabe der Selbstnutzung oder der Reinvestition der geförderten Wohnung
Aus Vereinfachungsgründen sind Beitragszahlungen im Beitragsjahr der Aufgabe der Selbstnutzung oder der Reinvestition nunmehr unabhängig vom unterjährigen Zahlungszeitpunkt vollständig förderbar. Die Besteuerung der geförderten Beiträge wird durch die Erfassung im Wohnförderkonto sichergestellt.
Zusammenfassung der Regelungen zum Wohnförderkonto beim Tod des Zulageberechtigten und bei der Regelung von Scheidungsfolgen
Zur Vereinfachung des Rechts gelten für das Wohnförderkonto beim Tod des Zulageberechtigten dieselben Regelungen wie bei der Regelung von Scheidungsfolgen. Damit geht in beiden Fällen das Wohnförderkonto in Höhe des
Anteils, der dem Verhältnis des übergegangenen Eigentumsanteils zum verbleibenden Anteil entspricht auf den anderen Ehegatten über. Anders als bisher für den Todesfall geregelt, ist die Übertragung des Wohnförderkontos auf den verbleibenden Ehegatten auch möglich, wenn der übertragene Anteil geringer ist, als die originären Anschaffungs- oder Herstellungskosten der geförderten Wohnung (z. B. bei Miterben). Der überschießende, nicht auf den Ehegatten übergegangene Anteil des Wohnförderkontos ist zum Zeitpunkt des Todes zu versteuern, da die Aufgabe der Selbstnutzung der geförderten Wohnung durch den Zulageberechtigten zu diesem Zeitpunkt erfolgt.
Hat sich der Hauskäufer im Beispiel den Zins von drei Prozent etwa nur für zehn Jahre gesichert und steigt dieser Zins danach auf sechs Prozent, müsste er seine Rate auf 970 Euro erhöhen, um wenigstens in der gleichen Zeit, also bis zum 87. Lebensjahr, aus den Schulden zu kommen. Mit der alten Rate von 660 Euro könnte er die Restschuld bei sechs Prozent Zins zu Lebzeiten nicht tilgen. 660 Euro würden nicht einmal reichen, um allein die Kreditzinsen zu zahlen – er steckt in der Schuldenfalle.
Hätte der Hauskäufer dagegen zu Beginn schon drei Prozent getilgt, könnte er auch nach zehn Jahren völlig entspannt bleiben: Trotz Zinsverdopplung wäre er bei einer Rate von 990 Euro nur vier Jahre später als ursprünglich geplant schuldenfrei, also mit 67 statt mit 63 Jahren.