DüsseldorfBilliges Geld verleitet zum Schuldenmachen und dazu, die langfristige Finanzierung außer Acht zu lassen", warnt Manfred Hölscher, Leiter des Baugeldvermittlers Enderlein. Er rechnet vor, dass ein Darlehen über 150 000 Euro mit einem Prozent Tilgung und fünf Jahren Zinsbindung heute nicht mehr als 372 Euro im Monat zu kosten braucht. Wer ein solches Darlehen abschließt, sitzt nach fünf Jahren noch auf einer Restschuld von rund 95 Prozent. Wenn dann die Zinsen nur zwei bis drei Prozent höher liegen, verdoppele sich die monatliche Belastung nahezu. "Wer dann die Belastung nicht mehr stemmen kann, verliert seine Immobilien und riskiert die Privatinsolvenz", sagt Hölscher. Eine Zinstilgung von einem Prozent, viele Jahre Standard in Deutschland, sei im gegenwärtigen Zinstief viel zu wenig. Sie verlängere die Gesamtlaufzeit des Kredits auf mehr als 50 Jahre. Dahinter steht ein mathematisches Phänomen: Bei gleichem anfänglichem Tilgungssatz wird ein Kredit umso schneller getilgt, je höher die Zinsen sind. Denn die Zinsen führen zu höheren Gesamtraten. Und damit steigt im Verlauf auch der Tilgungsanteil in der Rate stärker an.
Deshalb empfehlen alle Baufinanzierungsberater: Tilgung rauf, Zinsbindung verlängern. Denn die Zinsen steigen ganz bestimmt wieder. Die Experten von Interhyp, einem Finanzierungsvermittler, gehen in den nächsten vier Wochen von einem gleichbleibenden Zinsniveau, mittelfristig aber von steigenden Zinsen aus. Die ersten Anzeichen für etwas höhere Zinsen gibt es bereits: Die in der Öffentlichkeit wenig bekannte DGZF-Pfandbriefkurve hat bereits ihren Tiefpunkt durchschritten. Sie basiert auf den Pfandbriefrenditen der Deka-Bank und der Landesbanken und gilt als aussagekräftiger als die Renditekurve zehnjähriger Bundesanleihen. Die Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) haben dagegen keine nennenswerte Wirkung auf Baugeld. Denn sie beeinflussen die kurzfristigen Zinsen. Insofern sind Spekulationen auf weitere Zinsschritte der EZB für Häuslebauer wenig sinnvoll.
Folgt man der Statistik des Enderlein-Konkurrenten Dr. Klein, haben Deutschlands Wohnungskäufer häufig schon die Zeichen der Zeit erkannt. Sie nutzen die seit Monaten unverändert niedrigen Zinsen, um höhere Tilgungsraten und längere Zinsbindungen zu vereinbaren. In Zahlen: Im Juni 2011 wurden durchschnittlich 1,58 Prozent Tilgung vereinbart, nun, ein Jahr später, ist die Schwelle von zwei Prozent knapp überschritten. Und die durchschnittliche Festschreibung der Zinsen kletterte von zehn Jahren und sechs Monaten auf 13 Jahre.
Wie leicht es die binnen der vergangenen zwölf Monate abermals gesunkenen Zinsen einem Häuslebauer machen, sich für eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren zu entscheiden, zeigt ein Zahlenbeispiel des Vermittlers Dr. Klein: Wer im Juni 2011 ein Darlehen über 150 000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und zu damals üblichen Zinsen fest für zehn Jahre abschloss, überweist der Bank seitdem monatlich 783 Euro. Zwölf Monate später wären es nur noch 598 Euro gewesen.
