Die Frage, ob sich Bausparen letztendlich auszahlt, entscheidet sich daher im Vergleich mit möglichen Alternativen. Wer zum Beispiel die Sparraten statt in einen Bausparvertrag in einen Banksparplan einzahlt, kann mit der eventuell höheren Verzinsung bis zum Immobilienkauf mehr Kapital aufbauen und dieses als Eigenanteil in die Finanzierung einbringen. Aber anders als der Bausparer kennt er den Zinssatz in der Zukunft nicht. Zinsexperte Max Herbst errechnet deshalb den Grenzzins, also die Schwelle, die der Hypothekenzins nach Ablauf der Ansparphase überschreiten müsste, damit sich der Bausparvertrag monetär lohnt.
So funktioniert Bausparen
Bausparer sammeln zunächst ihr Guthaben an. Bei Verträgen, die für eine spätere Finanzierung gedacht sind, ist die Verzinsung nicht so wichtig und auch häufig schlechter als bei den besten Banksparplänen. Die Sparphase läuft mindestens so lange, bis der Kunde das Mindestguthaben erreicht hat.
Wenn der Bausparer das vereinbarte Mindestguthaben angespart, die abhängige Bewertungszahl erreicht und die Mindestwartezeiten eingehalten hat, ist der Vertrag zuteilungsreif. Dann kann der Kunde die Bausparsumme (Sparguthaben plus Bauspardarlehen) für die Finanzierung nutzen.
Der Kunde zahlt für den Kredit einen bei Vertragsschluss bereits vereinbarten Zinssatz. Die monatliche Rückzahlung des Darlehens wird auch Tilgungsrate genannt und fast immer in Promille der Bausparsumme aus gewiesen. Es ist schon bei Vertragsabschluss daher auf eine angemessene Ratenhöhe zu achten.
Dazu hat Herbst auch ein Beispiel für Sofort-Finanzierer parat, die den Bausparvertrag erst nachträglich ansparen, das Darlehen aber gleich in Anspruch nehmen. Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro sollen 250.000 Euro finanziert werden. Die Tilgung soll anfangs bei 3,5 Prozent liegen, der Hypothekenzins von 2,9 Prozent wird auf zehn Jahre festgeschrieben. Würde die Tilgungsrate verwendet, um in den Bausparvertrag zu sparen, dann hätten beide Modelle eine monatliche Rate von 1.333,33 Euro. Nach zehn Jahren hat der Sparer somit 87.700 Euro angespart und erhält ein Bauspardarlehen in Höhe von 162.700 Euro. Die Restschuld des Annuitätendarlehens wäre schon auf 148.500 Euro gesunken. „Wenn für beide Modelle mit einer monatlichen Rate von 1.463 Euro - nach Vorgabe der Bausparkasse - die Darlehen abbezahlt werden, dann hätten bei einem Grenzzins von 4,60 Prozent beide Modelle die gleichen Raten und Kreditlaufzeiten. Ist der Hypothekenzins nach zehn Jahren am Markt höher als 4,60 Prozent, lohnt sich Bausparen mit den dauerhaft festgeschriebenen Zinsen“, so Herbst.
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
Bausparen ist allerdings auch eine Frage des Typs. Wer zum Beispiel schon in jungen Jahren mit dem Bausparen anfängt, kann selbst mit relativ kleinen Beiträgen ein Finanzpolster aufbauen und sich eine Kreditoption für die Anschaffung oder Modernisierung der eigenen vier Wände schaffen. Allerdings ist es höchst unüblich, den kompletten Kaufpreis einer Immobilie über ein Bauspardarlehen zu finanzieren. Vielmehr ist es sinnvoller einen zuteilungsreifen Bausparvertrag in eine Finanzierung einzubringen, da Banken ihn als Eigenkapital akzeptieren. So lassen sich die von Banken oftmals geforderten 20 bis 30 Prozent Eigenanteil mit etwas Planung gut realisieren. Wer seine Chancen für eine günstige Immobilienfinanzierung in ferner Zukunft möglichst garantiert haben will, ist mit einem Bausparvertrag gut bedient..
Wer allerdings nach der Ansparphase keine Immobilie mehr kaufen will, kann die Kreditoption zwar verfallen lassen und sein Sparguthaben entnehmen, muss sich aber mit den mickrigen Zinsen auf seinen Ersparnisse zufrieden geben. Mit anderen Formen des Sparens oder Anlegens hätte er mehr aus seinen Spargroschen machen können, zumal die Gebühren dafür regelmäßig unter denen von Bausparverträgen liegen. Zumindest ist ihm aber die Miniverzinsung im Bausparvertrag sicher, denn in anderen Riester-Verträgen sind oftmals nur die eingezahlten Beträge garantiert. Sparer jedoch, die auf schnellen Vermögensaufbau durch maximale Verzinsung bei gleichzeitiger Sicherheit aus sind, sollen von Bausparverträgen lieber die Finger lassen.
