Billiges Geld verleitet zum Schuldenmachen und dazu, die langfristige Finanzierung außer Acht zu lassen", warnt Manfred Hölscher, Leiter des Baugeldvermittlers Enderlein. Er rechnet vor, dass ein Darlehen über 150.000 Euro mit einem Prozent Tilgung und fünf Jahren Zinsbindung heute nicht mehr als 372 Euro im Monat zu kosten braucht.
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Nachfolgend die Hypothekenzinsen auf Grundlage eines Kaufpreises von 300.000 Euro. Das Darlehen beträgt 210.000 Euro, also 70 Prozent der Finanzierung, mit zwei anfänglichen Tilgungen; das Darlehen wird zu 100 Prozent ausgezahlt.
Quelle: FMH-Finanzberatung Stand 10.Juli 2012
10 Jahre Zinsbindung
DTW-Immobilienfinanzierung: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent
ACCEDO: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent
Enderlein: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent
Creditweb: Nominalzins 2,61 Prozent, Effektivzins 2,64 Prozent
HKB Bank: Nominalzins 2,61 Prozent, Effektivzins 2,64 Prozent
Interhyp: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent
Dr. Klein: Nominalzins 2,62 Prozent, Effektivzins 2,65 Prozent
comdirect bank: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent
HypothekenDiscount: Nominalzins 2,59 Prozent, Effektivzins 2,62 Prozent
HypoVereinsbank: Nominalzins 2,62 Prozent, Effektivzins 2,65 Prozent
15 Jahre Zinsbindung
DTW-Immobilienfinanzierung: Nominalzins 2,96 Prozent, Effektivzins 3,00 Prozent
ACCEDO: Nominalzins 2,96 Prozent, Effektivzins 3,00 Prozent
Enderlein: Nominalzins 2,96 Prozent, Effektivzins 3,00 Prozent
Creditweb: Nominalzins 2,96 Prozent, Effektivzins 3,00 Prozent
HKB Bank: Nominalzins 2,96 Prozent, Effektivzins 3,00 Prozent
Interhyp: Nominalzins 2,97 Prozent, Effektivzins 3,01 Prozent
Dr. Klein: Nominalzins 2,97 Prozent, Effektivzins 3,01 Prozent
comdirect Bank: Nominalzins 2,97 Prozent, Effektivzins 3,01 Prozent
HypothekenDiscount: Nominalzins 2,98 Prozent, Effektivzins 3,02 Prozent
HypoVereinsbank: Nominalzins 2,98 Prozent, Effektivzins 3,02 Prozent
20 Jahre Zinsbindung
DTW-Immobilienfinanzierung: Nominalzins 3,08 Prozent, Effektivzins 3,12 Prozent
ACCEDO: Nominalzins 3,08 Prozent, Effektivzins 3,12 Prozent
Enderlein: Nominalzins 3,08 Prozent, Effektivzins 3,12 Prozent
Creditweb: Nominalzins 3,08 Prozent, Effektivzins 3,12 Prozent
HKB Bank: Nominalzins 3,18 Prozent, Effektivzins 3,24 Prozent
Interhyp: Nominalzins 3,18 Prozent, Effektivzins 3,24 Prozent
Dr. Klein: Nominalzins 3,18 Prozent, Effektivzins 3,24 Prozent
comdirect bank: Nominalzins 3,21 Prozent, Effektivzins 3,26 Prozent
HypothekenDiscount: Nominalzins 3,18 Prozent, Effektivzins 3,24 Prozent
HypoVereinsbank: Nominalzins 3,18 Prozent, Effektivzins 3,24 Prozent
Mittelwerte
Mittelwerte aus 66 Anbietern:
Effektivzins bei 10 Jahren Festverzinsung: 2,78 Prozent
Effektivzins bei 15 Jahren Festverzinsung: 3,24 Prozent
Effektivzins bei 20 Jahren Festverzinsung: 3,35 Prozent
Wer ein solches Darlehen abschließt, sitzt nach fünf Jahren noch auf einer Restschuld von rund 95 Prozent. Wenn dann die Zinsen nur zwei bis drei Prozent höher liegen, verdoppele sich die monatliche Belastung nahezu. "Wer dann die Belastung nicht mehr stemmen kann, verliert seine Immobilien und riskiert die Privatinsolvenz", sagt Hölscher. Eine Zinstilgung von einem Prozent, viele Jahre Standard in Deutschland, sei im gegenwärtigen Zinstief viel zu wenig. Sie verlängere die Gesamtlaufzeit des Kredits auf mehr als 50 Jahre. Dahinter steht ein mathematisches Phänomen: Bei gleichem anfänglichem Tilgungssatz wird ein Kredit umso schneller getilgt, je höher die Zinsen sind. Denn die Zinsen führen zu höheren Gesamtraten. Und damit steigt im Verlauf auch der Tilgungsanteil in der Rate stärker an.
Bild: detailblick - FotoliaBerufsklasse
Am liebsten sind den Banken fest Angestellte oder Beamter. Befristet dürfen die Arbeitsverhältnisse eigenlich nur bei Professoren (Lehrstühle) sein, ohne das die Bank nervös wird. Allerdings sollte der Vertrag schon mal Vertrag verlängert worden sein oder zumindest Aussicht auf eine neue Professur bestehen. Die finanzierende Bank braucht eine realistische Einschätzung dazu, wie sicher der Arbeitsplatz ist und wie wahrscheinlich eine schnelle Folgebeschäftigung ist. Selbständiger sollten seit mindestens drei Jahren erfolgreich tätig sein und Gewinn erwirtschaften.
Bild: Svenni - FotoliaBauweise
Kaum ein Institut finanziert beispielsweise eine Wohnung in einem Plattenbau, einige Institute finanzieren keine Holzhäuser. Auch Gebäude in Bergbaugegenden werden kritisch gesehen, da sie schnell an Wert verlieren können. Und das Haus ist schließlich die wichtigste Sicherheit der Bank.
Bild: dpaVorhaben
Immobilien als Kapitalanlage (Gewerbeimmobilien, Mietshäuser) werden nicht von allen Banken finanzier. Häuser in den ländlichen Gegenden der neuen Bundesländer können ebenfalls aufgrund der schlechten Zukunftsaussichten durch das Raster der Bank fallen.
Bild: dapdWerthaltigkeit
Für den Finanzierer ist wichtig, ob das Objekt werthaltig ist. Ansonsten wird der sogenannte Beleihungsauslauf gesenkt, das heißt der Finanzierungsanteil am Beleihungswert, der von der Bank mit Abschlag auf den aktuelle Marktwert berechnet wird. Die Bank senkt dann also letztendlich die Kreditsumme oder lehnt die Finanzierung von vornherein ab.
Bild: FM2 - FotoliaHaushaltsrechnung
Geht die Haushaltsrechnung auf? Nur wenn am Ende des Monats nach Abzug aller Haushaltsausgaben und Finanzierungskosten genug übrig bleibt, gelingt die Finanzierung. Die Anforderungen sind jedoch von Institut zu Institut verschieden: Manchen reicht der symbolische 1 Euro, andere wollen 100 Euro und mehr
Bild: Klaus Eppele - FotoliaEigenkapital
Jeder Cent Eigenkapital erhöht die Chance für eine Finanzierung. Die Banken fürchten um ihre Raten und sichern sich gegen einen Zahlungsausfall ab. Bei einer selbstgenutzten Immobilie wünschen sie so viel Eigenkapital wie möglich.
Bild: obsZustand
Ist das Haus gut in Schuss und gepflegt? Auch das ist für die Finanzierungskonditionen relevant. Ist der Zustand mangelhaft, kann dies zur sofortigen Ablehnung der Finanzierung führen. Mit Neubauten tun sich die Baufinanzierer daher leichter.
Bild: dpaLage
Hat der Standort eine Zukunftschance? Wie ist die Infrastruktur bezüglich Verkehrsanbindung, Einzelhandel, Schulen und Kindergärten? Darüber gibt auch das Immobilienranking der WirtschaftsWoche Auskunft. Einige Vergleichs- und Immobilienportale sammeln dazu Daten und stellen diese gegen eine Gebühr zur Verfügung. Ansonsten ist die Bewertung der Lage oft nur über die Bank herauszufinden. Wie ist die Kaufpreisentwicklung? Ist der Wert im Gegensatz zu Vergleichswerten realistisch?
Berufsklasse
Am liebsten sind den Banken fest Angestellte oder Beamter. Befristet dürfen die Arbeitsverhältnisse eigenlich nur bei Professoren (Lehrstühle) sein, ohne das die Bank nervös wird. Allerdings sollte der Vertrag schon mal Vertrag verlängert worden sein oder zumindest Aussicht auf eine neue Professur bestehen. Die finanzierende Bank braucht eine realistische Einschätzung dazu, wie sicher der Arbeitsplatz ist und wie wahrscheinlich eine schnelle Folgebeschäftigung ist. Selbständiger sollten seit mindestens drei Jahren erfolgreich tätig sein und Gewinn erwirtschaften.
Deshalb empfehlen alle Baufinanzierungsberater: Tilgung rauf, Zinsbindung verlängern. Denn die Zinsen steigen ganz bestimmt wieder. Die Experten von Interhyp, einem Finanzierungsvermittler, gehen in den nächsten vier Wochen von einem gleichbleibenden Zinsniveau, mittelfristig aber von steigenden Zinsen aus. Die ersten Anzeichen für etwas höhere Zinsen gibt es bereits: Die in der Öffentlichkeit wenig bekannte DGZF-Pfandbriefkurve hat bereits ihren Tiefpunkt durchschritten. Sie basiert auf den Pfandbriefrenditen der Deka-Bank und der Landesbanken und gilt als aussagekräftiger als die Renditekurve zehnjähriger Bundesanleihen. Die Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) haben dagegen keine nennenswerte Wirkung auf Baugeld. Denn sie beeinflussen die kurzfristigen Zinsen. Insofern sind Spekulationen auf weitere Zinsschritte der EZB für Häuslebauer wenig sinnvoll.
Folgt man der Statistik des Enderlein-Konkurrenten Dr. Klein, haben Deutschlands Wohnungskäufer häufig schon die Zeichen der Zeit erkannt. Sie nutzen die seit Monaten unverändert niedrigen Zinsen, um höhere Tilgungsraten und längere Zinsbindungen zu vereinbaren. In Zahlen: Im Juni 2011 wurden durchschnittlich 1,58 Prozent Tilgung vereinbart, nun, ein Jahr später, ist die Schwelle von zwei Prozent knapp überschritten. Und die durchschnittliche Festschreibung der Zinsen kletterte von zehn Jahren und sechs Monaten auf 13 Jahre. Wie leicht es die binnen der vergangenen zwölf Monate abermals gesunkenen Zinsen einem Häuslebauer machen, sich für eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren zu entscheiden, zeigt ein Zahlenbeispiel des Vermittlers Dr. Klein: Wer im Juni 2011 ein Darlehen über 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und zu damals üblichen Zinsen fest für zehn Jahre abschloss, überweist der Bank seitdem monatlich 783 Euro. Zwölf Monate später wären es nur noch 598 Euro gewesen.
