Baufinanzierung damals und heute: Rückzahlungsphase deutlich kürzer

Das vergleichen wir Variante B, der durchschnittlichen Baufinanzierung im Mai 2017: Darlehenshöhe 199.000 Euro, Sollzins 2,0 Prozent, Zinsbindung für 13 Jahre und sechs Monate. Danach geht es ebenfalls mit einem Sollzins von 2,0 Prozent weiter. Der anfängliche Tilgungssatz soll bei 3,0 Prozent liegen.

Bauherren und Hauskäufer, die mit Variante A finanziert haben, zahlen eine monatliche Rate von 769 Euro bis zum Ende der Zinsbindungsfrist, danach – quasi zu aktuellen Konditionen – sinkt die Rate auf 477 Euro. Demgegenüber zahlt der Kreditnehmer nach Variante B im Monat 829 Euro, auch nach Ablauf der Zinsbindung.

Während der Kreditnehmer in Variante A 35 Jahre und sieben Monate bis zur kompletten Tilgung des Darlehens benötigt, ist er in Variante B bereits nach 25 Jahren und sieben Monaten schuldenfrei. Der Kredit kommt ihn im Endeffekt trotz höherer Darlehenssumme halb so teuer: Am Ende wird er in Variante B rund 55.000 Euro an Zinsen gezahlt haben, in Variante A werden es unter dem Strich rund 94.000 Euro nur für die Zinsen sein.

In diesen Städten sind die Immobilienpreise explodiert

Platz 5: Frankfurt am Main
In der hessischen Mainmetropole stiegen die Wohnungspreise von Bestandsimmobilien zwischen 2009 und 2016 um 40 Prozent an. Im Vergleich zu Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin bedeutet das Platz fünf. Eine Kerntriebfeder: Das Brexit-Votum und die damit verbundene Auswirkung auf den Finanzstandort Frankfurt. Für das Jahr 2017 wird eine weitere Preissteigerung erwartet.

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Platz 4: Düsseldorf
In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wiesen die Immobilienpreise zwischen 2009 und 2016 eine Steigerung von knapp über 60 Prozent auf. Im Vergleich zu anderen Metropolstädten entwickelte sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt allerdings eher träge. Aufgrund einer zurückhaltenden Bautätigkeit und einer relativ hohen Leerstandsquote kann sich das Preisniveau in den kommenden Jahren laut Deutscher Bank vorerst halten und wird nicht so stark ansteigen wie in anderen Städten.

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Platz 3: Hamburg
Im besagten Zeitraum gingen die Wohnungspreise in Hamburg um etwa 70 Prozent nach oben. Eine rege Bautätigkeit sorgt in der Hansestadt dafür, dass der Nachfrageüberhang mehr und mehr abgebaut wird, und sich das Preissteigerungsniveau auf lange Sicht normalisieren dürfte. Bis dahin erwarten die Experten aber weiterhin ein kräftiges Plus in der Hansestadt.

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Platz 2: Berlin
Die Bundeshauptstadt erfreut sich zunehmender Beliebtheit – das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Zwar ist das Niveau der Preise deutlich niedriger als beispielsweise in München – so bekommt man etwa für drei Berliner Einfamilienhäuser in München nur eins – doch die Preise stiegen zwischen 2009 bis 2016 um etwa 75 Prozent an. In Zukunft wird eine deutliche Steigerung des Preisniveaus erwartet, da immer mehr Menschen nach Berlin ziehen, das Wohnangebot aber bei weitem nicht mithalten kann.

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Platz 1: München
In München sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren um mehr als das Doppelte gewachsen. Die bayrische Landeshauptstadt ist nicht nur die teuerste Stadt Deutschlands, sondern verzeichnet auch einen starken Nachfrageüberschuss bei Wohnimmobilien. Die Leerstandsquote tendiert gegen null – somit sind weitere Preissteigerungen in Zukunft vorprogrammiert.

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Platz 5: Einfamilienhäuser
Betrachtet man die einzelnen Immobilienarten, so lassen sich teils große Unterschiede feststellen. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 2009 und 2016 um etwa 35 Prozent an – im Vergleich zu anderen Immobilienarten, beispielsweise Eigentumswohnungen, ist das der niedrigste Wert. Experten erwarten in den kommenden Jahren allerdings weitere Preissteigerungen und eventuell könnten dann auch die Preise für Einfamilienhäuser stärker steigen.

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Platz 4: Reihenhäuser (Bestand)
Bei den Preisen für Reihenhäuser ging es um etwa 40 Prozent nach oben. Damit liegen die Preise nur knapp über denen für Einfamilienhäuser. Zwar werden auch hier weitere Preissteigerungen erwartet, allerdings dürften diese auch bei Bestands-Reihenhäusern niedriger ausfallen als beispielsweise bei Eigentumswohnungen.

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Der Vergleich zeigt, warum viele private Haushalte in den Zinsvorteilen ihre Chance auf ein Eigenheim sehen. Aus diesem Grund reagieren sie auch sensibel auf Zinsänderungen. Das ist zum Beispiel im Geschäft mit sogenannten Forward-Darlehen spürbar, mit denen sich künftige Hauskäufer schon heute das niedrige Zinsniveau gegen einen kleinen Zinsaufschlag sichern können. „Heute sind die Kunden viel besser informiert und haben den Zinsmarkt im Blick“, sagt Finanzierungsexperte Neumann. „Häufig sichern sie sich das niedrige Zinsniveau mit Forward-Darlehen schon drei Jahre bevor die Anschlussfinanzierung ansteht“, sagt Neumann. „Die Zinserwartungen spielen mittlerweile eine entscheidende Rolle. Immer wenn es Zeichen für einen Zinsanstieg gibt, steigt die Nachfrage nach Forward-Darlehen.“

Die Kaufnebenkosten

Erschwert wird der Hauskauf allerdings durch die gestiegenen Kaufnebenkosten, die üblicherweise von den Banken nicht mitfinanziert werden. Durch höhere Grunderwerbsteuer, steigende Maklerkosten und einiges mehr betragen die Kaufnebenkosten mittlerweile 15 Prozent vom Kaufpreis statt nur zehn Prozent wie vor acht Jahren. Mit den gestiegenen Immobilienpreisen gehen so viele tausend Euro für den Eigenkapitaleinsatz verloren.

Die Finanzierungsvoraussetzungen

Dennoch ist der durchschnittliche Eigenkapitalanteil schon seit vielen Jahren relativ konstant im Bereich von 20 bis 23 Prozent. Trotz der höheren Kaufpreise machen die Hauskäufer hier keinen Rückzieher.
Dabei haben die Banken durch die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) eigentlich die Vorgabe, vor allem auf die Einkommen der Kreditnehmer zu achten, damit diese auch zu Lebzeiten, möglichst bis zum Ruhestand, in der Lage sind, die Kreditraten zu bedienen und die Schulden zu tilgen. Die Immobilienbewertung als Sicherheit soll hingegen eine geringere Rolle spielen. Durch diese Vorgaben ist es insbesondere für junge Familien und die Generation 55plus schwieriger geworden, eine passende Finanzierung zu bekommen.