Das Bad hat dringend eine Modernisierung nötig, das Dach müsste mal gedämmt werden, die Einbauküche wird langsam schäbig und statt altbackener Fliesen soll Parkett den Boden bedecken: Wer ein älteres Haus oder eine Eigentumswohnung hat und es schöner, moderner oder energieeffizienter haben möchte, greift im Frühjahr zum Hörer und holt Angebote von Handwerkern ein. Schließlich ist der Sommer für die meisten Vorhaben die ideale Zeit zur Umsetzung.
Schnell kommen dabei fünfstellige Rechnungsbeträge zusammen. Neue Fenster etwa können leicht mit 20.000 Euro zu Buche schlagen, eine Einbauküche oder ein neues Badezimmer kosten je nach Ausstattung und Größe auch gerne um die 10.000 Euro. Für einen Wintergarten sind durchaus 25.000 Euro normal.
Aufgeschobene Sanierungen lassen Kosten steigen
Eine ohnehin notwendige Sanierung auf die lange Bank zu schieben, ist ist oft wenig sinnvoll. Zunehmender Sanierungsstau an der Bausubstanz erhöht oft den nötigen Aufwand und damit die Kosten, zudem steigt das Risiko teurer Folgeschäden. Neue Möbel oder ein modernisiertes Badezimmer sorgen hingegen für deutlich angenehmeres Wohnen - und da gilt, je eher, desto besser.
Wer lange sparen müsste, um das alles zu bezahlen, kann jetzt die Gelegenheit zur unschlagbar günstigen Finanzierung über eine Bank nutzen. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Abhängig von der Laufzeit der Kredite sind sogar Zinssätze unterhalb von drei, teilweise sogar unter zwei Prozent durchaus möglich.
Besonders geeignet sind dabei spezielle Modernisierungskredite der Banken. Sogar neue Möbel lassen sich mit den auch als Wohn- oder Immobilienkredit bezeichneten Darlehen finanzieren. Diese Darlehen sind meist günstiger als herkömmliche Ratenkredite, weil das Geld in die eigene Immobilie gesteckt wird, entweder in das Gebäude selbst oder in dessen Einrichtung und Ausstattung.
Typische Baumängel in Altbauten
Bis in die 60er und 70er Baujahre hinein finden sich noch unzureichend gegen Feuchtigkeit geschützte Kellerfundamente und Kellerwände. Bei Bauten aus den 20er Jahren finden sich teilweise sogar verrostete Stahlträger in Gewölbekellern. Muss ein Keller trocken gelegt und sogar ringsum ausgeschachtet werden, um ihn gegen Feuchtigkeit abzudichten, kostet das den Hauseigentümer schnell 20.000 Euro und mehr.
Bei Baujahren bis in die 70er Jahre finden sich noch ungedämmte Dachstühle, die die Energiekosten für ein Gebäude deutlich in die Höhe treiben. In den 70er und 80er Jahren gab dann zwar immer mehr gedämmte Dächer, doch oftmals wurde noch Mineralwolle verarbeitet, deren Fasern lungengängig sind und somit schädlich für die Atemwege sind. Ein komplett neues Dach mit Dämmung kostet schnell einen ordentlichen fünfstelligen Betrag. Sollte keine Dämmung vorhanden sein, sind Käufer heute zudem zur nachträglichen Dämmung verpflichtet. Für ein Einfamilienhaus muss der Bauherr mit Ausgaben im fünfstelligen Bereich rechnen. Die zeitweise modernen Flachdächer litten noch bis Ende der 70er Jahre unter oft fehlerhafter Ausführung, so dass früher oder später Wasser eindrang. Sie sollten vor einem Kauf genau geprüft werden, da Wasserschäden am Dach schnell Folgeschäden nach sich ziehen.
Holzfenster können bei sehr guter Pflege 50 Jahre und länger halten, oder schon nach zehn Jahren das Zeitliche segnen. Kunststofffenster halten generell eher 15 bis 25 Jahre. Sollen Fenster komplett erneuert werden, kommen auch hier schnell 20.000 Euro oder mehr zusammen.
Nicht selten finden sich in Altbauten veraltete oder korrodierte Leitungssysteme. So wurden etwa bis in die 60er Jahre noch Stromleitungen ohne Erdungskabel verlegt, die heutigen Sicherheitsstandards nicht mehr genügen. In noch älteren Gebäuden drohen auch undichte Gasleitungen oder alte Wasserleitungen aus Blei. Generell spricht man bei Wasserleitungen von einer Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren, nur Kupferleitungen halten noch zehn Jahre länger. Gleiches gilt für Leitungen für das Heizwasser. Die Kosten lassen sich pauschal kaum veranschlagen, aber der Installations- und Zeitaufwand ist hoch – insbesondere wenn viele Wände und Böden dafür aufgestemmt werden müssen. In einem Modellvergleich der Sanierung eines Altbaus durch den Verband privater Bauherren e.V. schlug die Erneuerung der Elektroleitungen in einem 60er-Jahre Einfamilienhaus mit einem niedrigen fünfstelligen Preis zu Buche. Für die Erneuerung der Sanitärleitungen muss mit einem Betrag in ähnlicher Größenordnung gerechnet werden.
Im Durchschnitt ist ein Heizkessel nach 20 bis 30 Jahren am Ende seiner Lebensdauer angelangt. Zudem ist die Technik oft veraltet, der Energiebedarf entsprechend hoch. Neueigentümer sind zudem unter bestimmten Bedingungen gesetzlich gezwungen ihre Heizungsanlage zu erneuern. Eine Umrüstung auf eine sparsamere Brennwertheizung ist mit rund 10.000 Euro zu veranschlagen. Soll es eine moderne Pellet-Heizung sein, kommen schnell noch ein paar tausend Euro hinzu. Müssen zudem Leitungen und Heizkörper erneuert werden, wird es nochmals deutlich teurer, da auch hier der Installationsaufwand vergleichsweise hoch ist.
Ab den 50er Jahren hielt die Bauchemie Einzug in den Hausbau. Leider wurden bis in die 80er Jahre noch Materialien verwendet, die heute als stark gesundheitsgefährdend gelten. So wurde bis in die 70er Jahre noch Asbest verbaut, etwa in Form von Asbestzementplatten. Die krebserregenden Stoffe zu ersetzen und zu entsorgen ist aufwändig und teuer, zudem ist während der Baumaßnahmen das Gebäude oftmals nicht bewohnbar. Auch finden sich etwa teerhaltige Parkettkleber, giftige Holzschutzmittel oder Formaldehyd in Holzbauteilen. Hier ist Vorsicht geboten.
Ist die Fassade sanierungsbedürftig, muss laut Energieeinsparverordnung auch gleich eine Wärmedämmung aufgebracht werden – denn werden Bauteile verändert, müssen sie auch energetisch verbessert werden. Bei einem Einfamilienhaus entstehen so für die Fassade schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr.
Kreditnehmer können in der Regel Kreditsummen bis zu 50.000 Euro und mehr abrufen und durch die Einbringung von Eigenkapital den Zins sogar noch etwas drücken. Ratenkredite sind hingegen in ihrer Verwendung nicht eingeschränkt, taugen also auch für den Autokauf oder eine teure Reise. Dafür ist der Zinssatz meist deutlich höher als bei Modernisierungskrediten.
Klassische Baufinanzierungen lohnen erst ab 50.000 Euro
Die meist noch etwas günstigeren klassischen Baudarlehen, bei denen die Immobilie selbst als Sicherheit dient, lohnen sich hingegen oft erst ab Kreditbeträgen von 50.000 Euro und mehr. Sie verlangen ein Grundpfandrecht (Grundbucheintrag) und sind zudem weniger flexibel in den Rückzahlungsmodalitäten.
Unsere Übersicht zu den Finanzierungskonditionen für Modernisierungsvorhaben geht daher von einer typischen Darlehenshöhe von 30.000 Euro aus, bei dem der Immobilieneigentümer 5000 Euro Eigenkapital für sein Vorhaben einbringt.
Für Haus- oder Wohnungseigentümer sind diese Kredite in der Regel relativ problemlos zu bekommen. „Immobilienbesitzer sind ein interessante Zielgruppe für die Banken“, sagt Max Herbst, Gründer und Chef der FMH Finanzberatung, die für die WirtschaftsWoche regelmäßig Zinsvergleiche anstellt. „In der Regel handelt es sich um zahlungskräftige Kunden, die keine Rate ausfallen lassen, um ihr Haus nicht zu gefährden“. Herbst zufolge lohnt sich der Vergleich der Kreditkonditionen insbesondere auch regional, da es durchaus große Unterschiede in der Zinshöhe geben kann. Im Vergleich in der Tabelle (siehe Folgeseite) sind vertretungsweise nur die ING-DiBa und die Degussa Bank als bundesweite Anbieter gelistet.
