Eine derart dynamische Entwicklung kann Deutschland nicht vorweisen. Jahrelang wenn nicht jahrzehntelang dümpelten die Immobilienpreise dahin. Erst mit Ausbruch der Finanzkrise zogen die Immobilienpreise seit 2008 deutlich an. Im Schnitt liegen die Preise für Wohneigentum aber nur 15 Prozent über dem Niveau von vor fünf Jahren. Zwar fiel der Anstieg vor allem in den Metropolen wie München oder Berlin noch deutlich höher aus, Experten sind jedoch überzeugt, dass bis auf wenige Stadtteile in diesen Metropolen in Deutschland aufgrund des deutlichen Nachholbedarfs noch nicht zu einer Immobilienpreisblase gekommen ist. "Wir sehen bundesweit keine Blasenbildung bei den Immobilienpreisen", sagt etwa Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Immobilienfinanzierers Dr. Klein. Die Muttergesellschaft von Dr. Klein, die Hypoport AG, analysiert regelmäßig den Markt für Immobilienfinanzierung in Deutschland. "Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern bewegten sich die Immobilienpreise in Deutschland lange Zeit auf extrem niedrigem Niveau und steigen erst in den vergangenen Monaten. Allerdings gibt es in Ballungszentren wir Hamburg und München durchaus Gebiete, in denen sich regionale Blasen gebildet haben", so Gawarecki.
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
Dänen haben keine Angst vor Schulden
Die Gefahren in Dänemark liegen nach der scharfen Preiskorrektur jedoch weniger in weiter fallenden Immobilienpreisen begründet, sondern vielmehr in der Art der Finanzierung und der Kultur des Schuldenmachens begründet. Denn offenbar haben Dänen keine Angst vor Schulden. Christian Baumann vom deutsch-dänischen Immobilienunternehmen Triacon International berät Banken und gewerbliche Investoren mit in Not geratenen Immobilien, die oftmals in Finanzierungsschwierigkeiten stecken. Das eigentliche Problem war nach seiner Einschätzung schon vor der Finanzkrise entstanden, als die Immobilienpreise noch von Jahr zu Jahr in die Höhe kletterten - teilweise mit zweistelligen Wachstumsraten.
Die gesetzliche Einführung der Immobilienfinanzierung mit zehn tilgungsfreien Jahren 2003 hat die Kreditspirale und die Immobiliennachfrage nur zusätzlich angeheizt - und die Banken verdienten prächtig daran. Denn die steigenden Immobilienwerte hätten Banken dazu genutzt, um ihren Bestandskunden gleich neue Darlehen anzubieten. Als Sicherheit diente der bislang noch unbeliehene Immobilienwert. "Eigentlich hätten die Dänen für die spätere Schuldentilgung sparen müssen. Stattdessen nahmen viele neue Darlehen für die Einbauküche oder ein neues Auto auf", sagt Baumann. "Oder die Banken empfahlen den Kauf von Aktien als Geldanlage für die spätere Tilgung. Aber auch die sind wie die Immobilien inzwischen deutlich weniger wert. Technisch gesehen, sind viele Hauskäufer schon insolvent, weil sie nun ihr Eigenheim zu 115 oder mehr Prozent beliehen haben."
